Статьи

21.07.2010

Хотите сдать квартиру или снять? Как это сделать без проблем для себя

С началом сезона рынок аренды квартир в Москве меняется. Ажиотаж спадает: пустых квартир становится больше, потенциальных жильцов меньше. В этих условиях хозяевам квартир важно не принимать спешных решений. У опытных владельцев есть свой рейтинг надежности клиентов и правила безопасной сдачи квартир .

Ищем хороших жильцов

Мария Петровна – жительница Москвы средних лет. Трудится учителем и растит одна двенадцатилетнюю дочь. Пять лет назад она унаследовала 2-х комнатную квартиру в Москве и решила сдавать ее, чтобы заработать.

- Так как все для меня было не знакомо, а значит, страшно, сдавать квартиру через агентство недвижимости я не желала, а попробовала найти квартирантов через знакомых, - рассказывает Мария Петровна. - Это и стало моей большой ошибкой.

Через кого-то удалось найти семейную пару. Люди владелице понравились - вежливые и начитанные. Единственная проблема - хороший щенок, которого молодым подарили в юбилей свадьбы. Месяца через три, когда Мария Петровна пришла за деньгами, щенок вырос до размера пони. В коридоре стоял невыносимый аромат. Заглянув в комнату, женщина кроме погрызенных стульев и шкафа, к своему удивлению, увидела... пингвина, гуливающего прямо по ковру. Точнее, по его ошметкам, которые остались от добротного покрытия.

После месяца уговоров квартиранты уехали, сломав владелице дверь и оставив на кухне полную раковину немытой посуды. О компенсации за сломаную мебель речи не было.

Нежелательные жильцы

- С тех пор я составила собственные правила поиска жильцов, - говорит хозяйка квартиры. - Во-первых, сдать квартиру через агентство недвижимости. Это хоть какая-то безопасность: праздношатающиеся не будут платить за услуги, которые им не требуются. Во-вторых, предпочитаю семейных с ребенком. Обремененные собственным бытом, более склонны к устойчивости и нормальному разговору с владельцами.

В числе самых плохих жильцов у московских хозяев - студенты. Есть риск рассориться с соседями: молодеж, едва вырвавшиеся из-под домашней опеки, склонна организовывать шумные компании. Москвичи: придется что-то не по нраву - сразу хлопнут дверью и уйдут под крылышко родителей. Наймодатель при этом рискует потерять заработок - для поиска новых квартирантов нужно время. Юные незамужние девушки - но это в том случае, если у хозяйки имеется нравственно неустойчивый муж или сын на выданье. Восточные парни, которые желают селиться даже на ограниченных площадях многочисленными родственными семьями.

- Эта все условно, - продолжает Мария Петровна. - Нужно быть опытным психологом и уметь с первого взгляда различать плохих людей. Сейчас я заключаю договор с клиентами и плачу 13%-ный налог с заработка, но отдаю себе отчет: в случае каких-то проблем эта бумажка мне не поможет.

"Не ищите дешевое жилище по объявлениям на остановках"

Часто жертвами аренды квартир в Москве становятся не хозяева, а приезжие. Попасть на "кидалово", даже действуя через хорошее агентство недвижимости с репутацией, может любой.

- Мы год назад через агентство сняли убитую однушку в Бирюлево, - говорит Михаил. - Заплатили 500 евро хозяину и еще столько же риэлтору. Заключили договор. Владелец обещал завтра передать нам дубликат ключей. Когда позвонили, он начал плакать, что ему сейчас не до нас - скоропостижно скончалась подруга. После недели прозвона дошли до милиции. Оказывается, наш хозяин только что вернулся из тюрьмы и уже не первый раз так зарабатывает. Задаток вору пришлось "подарить", с агентства недвижимости еле получили комиссионные.

Другой, более легкий вариант мошенничества часто используют старушки, сдающие комнату. Хозяйка, получив с жильцов за месяц вперед деньги, перестает прикидываться одуванчиком и становится мегерой. Жизнь жильцов превращается в кошмар, и через недельку они сами уходят.

- Не ищите квартиры по объявлениям на столбах и в газетах, - рекомендуют в московском Агентстве Недвижимости АЛЬКОМ. Таким способом настоящий хозяин квартиры работать не станет просто из страха перед налоговыми органами. Существуют два способа снять квартиру в Москве : с помощью агентства и по рекомендации друзей. Агент найдет вам вариант, проверит документы владельца и составит договор найма. За это заплатите ему комиссию в размере месячной оплаты.

Соблюдайте правила хорошего тона!

В прессе ведутся споры о правилах хорошего тона между квартирантами и хозяевами. Те и другие дают друг другу советы, как бороться с проблемами. Прочитав их, навсегда заречешься сдать квартиру в Москве. Московские риэлторы составили списки самых доступных районов города. На одном из первых мест - Бирюлево в ЮВАО Москвы. Основной недостаток - большая удаленность от метро. В среднем однокомнатная квартира стоит здесь 600-750 долларов. Очень дешевые квартиры - в районе Капотня. Однокомнатную квартиру здесь можно снять от 700 долларов.

- Существует простой и доступный способ наказания плохих владельцев. Разбейте с несколько яиц, размешайте, потом с помощью шприца введите субстанцию в обшивку внешеней двери, во все дальние места квартиры, в щели и за плинтусы. Через 7 дней более чем неприятный аромат будет гарантирован.

Очень утонченные могут засунуть в воздуховод мертвую кошку. Или купить пару банок краски и перед уходом разлить их на пол и мебель.

Только надо подгадать таким образом, чтобы запах появился вскорости после убытия из квартиры, чтобы не успели хозяева сдать квартиру в аренду или комнату другим людям.

- Я в шоке - от слов про краску и кошку, - говорит Инга. - Не говоря о человеческих моментах. Я сдаю квартиру в Москве много лет. Если бы жильцы сделали что-то такое у меня, у них были бы проблемы...

27.05.2010

Споры владельцев и нанимателей

Проживание в съемной квартире, также как и сдача квартиры в аренду незнакомому человеку, всегда имеет риск. Во-первых, владелец или наниматель – может нарушить договор аренды квартиры , что может привести к утрате имущества или денег. Испорченная утварь и задержка платежей со стороны квартиранта, поздние визиты или преждевременное расставание со стороны владельцев, это вызывает конфликтны. Мы опросили агентства недвижимости в Москве как это избежать.

”Тяжелые” хозяева

Девушка Мария около трех месяцев снимала квартиру в Москве . Как-то раз владелица квартиры открыла ее своим ключом и проверила на предмет грязи. После этого случая Мария поняла, что ей необходимо снять квартиру в другом месте.

По мнению специалистов московского Агентства Недвижимости АЛЬКОМ , владельцы квартир постоянно боятся чего-то. Во-первых, это боязнь того, что наниматель повредит имущество в квартире, или сожжет ее. Поэтому за ним ведется контроль. Владельцы квартиры может приехать без звонка, открыть дверь собственным ключом. Основной довод – «все мое, делаю, что считаю нужным». «Еще не все хозяева квартир понимают, что сдача квартиры в Москве – это серьезное дело. Ты даешь собственную квартиру во временное использование. При этом, наниматели квартир могут повредить имущество. Другой риск связан с тем, что о сдаче квартиры в аренду могут узнать налоговики. Более 50 процентов квартир в Москве сдают неофициально. Владельцы квартир не платят налоги, даже не подписывают договор аренды квартиры . Поэтому случается много разных претензий, которые предъявляются квартиранту.

”Тяжелые” наниматели

Москвичка Зинаида приняла решение сдать однокомнатную квартиру в Москве, в центре. Она позвонила в агентство недвижимости в Москве . Там ей нашли достойных клиентов – приличную семью. Несколько месяцев все было нормально. Потом начались проблемы. Зинаиде стали звонить соседи с жалобами на шум и длинный поток гостей в съемное жилище. Зинаида приехала сдаваемую квартиру, но не нашла квартирантов на месте, дверь ей отворили две голые девушки. Оказалось, квартиранты Зинаиды организовали малый бизнес и открыли публичный дом в центре Москвы. Найдя информацию в Интернете, владелица нашла сайт, где по адресу ее сдаваемой квартиры предлагались секс-услуги по тарифу 9000 рублей в час. Владелица не стала звонить в милицию, квартиранты уехали на другой день после того, как их обнаружили.

Бывают случаи, когда снимают квартиру в центре трех – четырехкомнатную с евроремонтом. Многие московские агентства недвижимости не работают с подобными клиентами, и при этом им все равно удается снять квартиру в Москве у хозяев, потому что подобные клиенты платят много.

«Черные» маклеры

На рынке аренды квартир в Москве есть ряд «грязных» квартир, с которыми работают аферисты: они сдают квартиру по поддельным документам.

Единственный способ обезопаситься от аферистов – не обращаться к помощи частных риэлторов, а обращаться в агентства недвижимости в Москве (например, в московское Агентство Недвижимости АЛЬКОМ ). Частный риэлтор в основном не знает о сдаваемой квартире , договор об услугах не подписывает, а после принятия денег за свою работу – исчезает. При появлении сложностей с хозяином «черный» маклер не отвечает на звонки. В подобных случаях агентства недвижимости , обычно помогают квартиранту и владельцу на протяжении всего срока аренды.

Как составить договор аренды квартиры

Большинство проблем между владельцами и нанимателями возникают из-за неверного составления договора аренды квартиры. Например, хозяин может повысить плату за квартиру, приходить по ночам в сдаваемую квартиру или даже выселить квартиранта. Жилец же может задержать платежи, не по-хозяйски пользоваться имуществом, беспокоить соседей.

Для этого важно обстоятельно отнестись к оформлению договора аренды квартиры . Необходимо, чтобы договор подписали все собственники квартиры. В договоре должно быть полное описание состояния квартиры и имущества в ней, период сдачи квартиры в аренду . Необходимо также записать пункт о штрафе за досрочное расторжение договора аренды квартиры – для квартиранта и для владельца.

Бывает, что в договоре рассматривают возможность повышение арендной ставки в течение срока действия договора аренды квартиры .

Одной из основных проблем между сторонами часто становится залог или страховой депозит. После срока аренды владелец может найти много поводов, по которым депозит возвращать не хочет – грязные обои, поврежденная мебель. Для этого, важно четко записать в договоре, в каком случае возвращается депозит.

На сегодняшний день нет законодательной базы, которая бы защищала интересы владельцев и нанимателей жилой недвижимости. Поэтому, для своего спокойствия обращайтесь в солидные московские агентства недвижимости.

11.02.2010

Аренда квартир: застрахуй и сдавай спокойно

Каждый собственник, сдающий свою жилую площадь в аренду, заведомо идет на определенный риск, связанный с возможной порчей имущества. Это неудивительно, ведь многие арендаторы не воспринимают съемную жилплощадь как свой дом, относятся к ней менее бережно. Соответственно, вероятность ухудшения состояния квартиры повышается. Ну а уж пожар или затопление может случиться совершенно в любой квартире. Однако все эти неприятности можно предусмотреть заранее. Для этого стоит застраховать квартиру, после чего можно сдавать ее и спать спокойно.

Риск — дело благородное?

Для начала разберемся, что представляет собой страхование квартиры, вне зависимости от того, будет ли она сдаваться в аренду, или проживать в ней будет собственник. Жилплощадь – это имущество, которое можно застраховать и от таких редких в московском регионе стихийных бедствий, как наводнение или ураган, и от более распространенных неприятностей, к примеру, от пожара, ограбления или прорыва канализации.

Впрочем, перечень рисков, от которых можно застраховать квартиру, достаточно широк. По словам Светланы Земцовой, директора департамента маркетинга агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», как правило, во всех страховых компаниях существуют разные пакеты, включающие в себя определенное покрытие страховых рисков. Собственники квартир эконом-класса предпочитают выбирать наименее дорогой базовый пакет, который включает в себя непредвиденные обстоятельства — пожары, взрывы, удары молнии, расходы по спасанию. Владельцы квартир бизнес-класса и элитных выбирают более дорогие программы. Есть пакет, предусматривающий дополнительно стихийные бедствия, наезд транспортных средств, падение самолета или вертолета, столба, дерева, а также кражу со взломом, грабеж, разбой, противоправные действия третьих лиц залив. Ну и, конечно же, есть расширенный пакет, помимо выше перечисленного предоставляющий, например, хищение ключей к дверным замкам, залив в результате поломки посудомоечной или стиральной машины, механическое повреждение аквариума. Стоит отметить, что отдельно можно застраховать и имущество, находящееся в квартире.

Эксперты рекомендуют страховать любые квартиры, вне зависимости от их стоимости или предназначения. Если есть возможность, то страховать нужно каждую жилплощадь, находящуюся в собственности, ведь обворовать могут любую квартиру — и в панельном доме, и в элитном жилом комплексе, ту, что используется для собственного проживания, и ту, что сдается в аренду, ведь молнии и пожары не выбирают квартиры по их стоимости. «Целесообразно страховать все сегменты. У владельцев квартир разного класса, соответственно, и разные доходы, и в случае нанесения ущерба, страховые возмещения ни для кого из них не будут лишними», — говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Но на практике страховые полисы наиболее часто оформляют на квартиры бизнес и элит класса. Это вполне логично, так как в дорогих квартирах в случае ущерба стоимость восстановления отделки, ремонта мебели и инженерных систем может исчисляться десятками и даже сотнями тысяч долларов.

Корыстный интерес

Когда речь идет о страховании квартиры, как постоянного места проживания ее владельца, то тут вопрос о стороне, заинтересованной в страховании жилплощади даже не встает. Другое дело, если страхуется жилье, предназначенное для сдачи в аренду. Как правило, наиболее заинтересован в этом случае собственник. «Квартира — слишком ценный актив, чтобы надеяться на русский «авось». В квартире может случиться пожар, проникнуть взломщик, могут залить соседи сверху», — рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ». Но страхование квартиры выгодно и для нанимателя. Например, если в договоре найма прописана материальная ответственность нанимателя за ущерб, нанесенный квартире в течение срока аренды, то в его интересах убедить собственника оформить страховку.

Но все же, страхование квартиры — это вопрос не столько выгоды, сколько собственного спокойствия и уверенности в завтрашнем дне. Теоретически, можно предположить, что все арендаторы будут исключительно чистоплотные и ответственные, и с квартирой за весь срок аренды ничего не случится. «Однако в реальности такой сценарий маловероятен: за несколько встреч невозможно понять, что за людей вы пускаете в свою квартиру, а риск ущерба из-за непредвиденных обстоятельств существует всегда», — отмечает Таганов.

Что страховать?

Вот здесь начинается самое интересное. Если в квартире для постоянного проживания можно застраховать все, вплоть до мебели, техники и элементов декора, то для квартир, предназначенных для сдачи в аренду этот перечень резко сокращается. К примеру, если арендатор жилье порезал ножницами обивку дивана, сломал стол и выбил стекла в квартире, ни одна страховая компания не станет покрывать затраты на их восстановление. «Собственник квартиры не может застраховать квартиру от тех, кто у него снимает жилье. Если люди, которых он впустил в квартиру, навредят имуществу хозяина, страховая компания ничего не выплатит, потому что он сам их пустил туда жить», — подчеркивает Жанна Лобода, ведущий эксперт компании «Альфа Страхование».

По словам эксперта, хозяева каждый раз наступают на одни и те же грабли, не понимая того, что от арендаторов застраховаться невозможно. «То есть людям объясняют изначально, на что они могут рассчитывать, на что даже не стоит пытаться. Вы можете свою мебель страховать от пожаров и заливов, но только если они причинены третьими лицами, не связанными ни с жильцами, ни с собственниками», — добавляет Жанна Лобода. Таким образом, владелец квартиры, сдающий ее в аренду, может застраховать квартиру от пожара и прочих стихийных бедствий, а также ограбления со взломом, но не от ущерба, нанесенного жилью арендаторами.

Стоимость спокойствия

Стоимость страховки зависит от многих обстоятельств. Любой фактор, повышающий риск какого-либо ущерба и, соответственно, наступления страхового случая, влияет на стоимость страхового полиса. Сам факт, что квартира сдается в аренду, уже увеличивает стоимость страхования. «Зависит цена и от того, в который раз вы заключаете договор страхования: происходит это впервые или вы страхуете квартиру в одном и том же агентстве уже несколько лет подряд», — отмечает Дмитрий Таганов.

На стоимость страхового полиса влияют год постройки дома, перекрытия в доме, этажность, коммуникации — газ или электричество. Как замечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, также влияет наличие или отсутствие домофона, консьержа в подъезде, пожарной сигнализации в квартире, системы видеонаблюдения, охранной сигнализации, железной двери, решеток на окнах, если это первый или последний этаж. «Стоимость полиса будет определять и перечень рисков, от которых вы хотите всё это застраховать. Если вы выбираете страхование от всех видов стихийных бедствий, включая извержение вулкана и цунами, то полис обойдется на порядок дороже, чем страхование только от пожара», — предупреждает Таганов. Еще один фактор, определяющий стоимость страхового полиса — сумма, на выплату которой можно рассчитывать при наступлении страхового случая.

Трудности страхования

Не секрет, что при наступлении страхового случая могут возникнуть некоторые проблемы с выплатой страховки, которых многие собственники жилья очень опасаются. Во избежание подобных случаев необходимо относиться ко всем вопросам, связанным со страхованием жилья, с большим вниманием.

Причем проблемы могут начаться еще на стадии заключения договора страхования. Первый камень преткновения — оценка страхуемой квартиры и имущества в ней. Страховая компания направляет в квартиру своего эксперта-оценщика, а его оценка может оказаться существенно ниже ожиданий хозяина квартиры. Конечно, собственник может пригласить независимого оценщика. При этом компания имеет право оспаривать заключения эксперта собственника, а собственник — заключения эксперта компании. В результате определение суммы, которая устроила бы обе стороны, может длиться очень долго. «Такая же проблема может встать при оценке убытков и определении страхового возмещения. В период кризиса страховые компании испытывают не лучшие времена, что выражается в их явном стремлении занизить сумму выплаты или отказать в выплате вообще», — рассказывает Дмитрий Таганов. На этапе оценки проблемы могут возникнуть и при стандартном страховании жилья, и в случае оформления страховки на арендную квартиру.

Проблемы с выплатой страховки также могут возникнуть в обоих случаях, но если рассматривать именно вариант с арендой, то здесь вероятность того, что возмещение не будет выплачено гораздо выше. Во-первых, большинство страховых компаний в принципе негативно относятся к подобным сделкам. Если же страховщик все-таки пошел на уступки и договор оформил, то нужно внимательно его изучить, уделяя особое внимание пунктам, напечатанным самым мелким шрифтом. Существуют и другие нюансы. «Ни одна страховая компания не станет заниматься квартирой, в которой живут «посторонние» лица. Конечно, есть определенные услуги для арендаторов и тех, кто сдает жилплощадь – страхование отделки квартиры и имущества от потопа, пожара и действий третьих лиц. Однако в последнем случае придется еще доказать, что, к примеру, воры не были в сговоре с арендатором. Если вы дали ключи арендатору, то он может у вас украсть диван. А страховая компания думает: «может быть они в сговоре, может они просто захотели поменять старый диван на новый»», — поясняет Вадим Ламин, руководитель эксклюзивного отдела департамента аренды элитных квартир Penny Lane Realty.

На сегодняшний день достаточно сложно говорить о том, какое количество арендных квартир подвергается страхованию. Объясняется это банальной непрозрачностью рынка столичной аренды. Но даже при таких расплывчатых данных можно твердо сказать, что процент застрахованных квартир на рынке аренды очень невелик. По данным компании Penny Lane Realty, более половины владельцев квартир, которые пользуются услугами агентства, не страхуют свои квартиры. При этом Penny Lane Realty – единственная на московском рынке компания, которая сама предлагает арендодателям застраховать квартиру абсолютно бесплатно. В целом по рынку количество застрахованных арендных квартир намного ниже. Причина такого положения вещей достаточно проста — у нас просто нет подобной культуры. Так что, как бы не было целесообразно страховать квартиры, сколько бы мы не выделяли плюсов, а широкого распространения страхование арендных квартир пока не приобретает, и сложно предположить, когда наконец приобретет.

25.08.2009

Осень на рынке аренды наступит раньше обычного

Аренда дорогих квартир в Москве продолжает дешеветь, а вот в эконом-сегменте уже немного «отыграла» назад. Что это – перелом тренда или вялые колебания на фоне приближающейся осени? Сколько стоит снять квартиру сейчас и сколько это будет стоить через месяц-другой?

Вверх и вниз

Снижение стоимости аренды особенно эффектно выглядит сейчас в элитном сегменте. По данным исследования агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», сейчас снять квартиру на престижной Остоженке можно за $1,5-2 тыс. Если покопаться в памяти, легко вспомнить, что год назад в эти рамки укладывалось жилье в 3-4 станциях метро от конечной, и было оно далеко не элитного уровня. Бизнес-класс дешевеет и подавно, тем более что это понятие на московском рынке недвижимости довольно размытое, и главное, что можно сказать о квартирах такой категории, – это то, что до элитных они не дотягивают. Так что спросом они могут пользоваться, скорее всего, в том случае, если арендуются вскладчину на несколько человек.

Ценовая динамика эти предположения подтверждает. «Все элитные квартиры (кроме трехкомнатных) подешевели. Однокомнатные – на 3,24% (и составили $1345 в месяц), двухкомнатные – на 3,03% ($2050), многокомнатные – на 7,03% ($6218). С начала 2009 года динамика средней стоимости квартир бизнес-класса была разнонаправленной. Однокомнатные квартиры подешевели на 11,45%, двухкомнатные – на 9,13%, трехкомнатные и многокомнатные подорожали на 9,75% и 1,2% соответственно», – говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда».

«Сегодня в целом можно говорить о стабилизации рынка: об этом свидетельствуют минимальные темпы ценовой коррекции (по итогам июня это были ± 2% в зависимости от сегмента) и проявление традиционных для данного сегмента сезонных факторов: снижения спроса, сокращения объема предложения и дельты торга в преддверии нового осеннего сезона», – характеризует сегодняшнее состояние рынка аренды Сергей Орлов, руководитель направления аренды компании «МИАН».

В эконом-сегменте, как мы уже сказали, наметилось некоторое оживление и даже повышение ставок. Пусть меньшими темпами, чем обычно, но все-таки рынок активизируется к осени, считает генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец: «Большинство собственников устали от продолжительного падения арендных ставок и ожидают разворота рынка уже в середине августа».

По итогам июля, аренда «однушек» эконом-класса подорожала на 2,3%, говорит Барнинец, и составляет в среднем 22 тыс. руб. Средняя стоимость однокомнатной квартиры бизнес-класса – 35 тыс. руб. (снижение к началу августа составило 2,%), элитной – 57 тыс. руб. (снижение на 3,4%).

Новый тренд при старых интересах

При этом, как рассказывает Мария Жукова, наибольшим спросом сейчас, как и всегда, пользуются квартиры эконом-класса: «Такие квартиры сдать проще всего. Наиболее сложно сдать квартиры бизнес-класса и элитного сегмента. Сроки экспозиции элитных квартир могут составлять полгода и более», – отмечает эксперт, констатируя, что середина лета 2009 года оказалась своего рода переломным периодом для рынка, после которого спрос и предложение на рынке городской аренды прекратили падение и начали расти.

«Максимальный спрос был зафиксирован на квартиры стоимостью от $1000 до $3000 (35,02% от общего объема спроса), затем – на квартиры от $750 до $1000 (33,6%) и до $750 (29,4%), – отмечает Жукова. – Лидерами предложения в июне 2009 года стали квартиры со стоимостью от $1000 до $3000 (38,42% от общего объема предложения). На втором месте – предложение квартир от $750 до $1000 (28,65%); за ними следует предложение до $750 (17,24%). В ценовом сегменте до $750 спрос практически совпадал с предложением. В сегменте от $750 до $1000 спрос был ниже предложения на 26%, а в сегменте от $1000 до $3000 – на 43%».

Принципиального изменения потребительских предпочтений в отношении арендуемого жилья за лето не произошло, утверждает Сергей Орлов: «Жилье эконом-класса по-прежнему востребовано у широкого круга населения, кроме того, аудиторию потенциальных нанимателей пополнили граждане, вынужденные из-за сокращения доходов и затруднений в получении ипотечного кредита отложить планируемую ранее покупку квартиры, – рассуждает эксперт. – Наибольшей популярностью сегодня пользуются 1-2-комнатные квартиры категории эконом стоимостью 20-30 тыс. руб. в месяц, расположенные в пешеходной доступности от станций метрополитена в спальных районах Москвы. При этом более 70% потребителей отдают предпочтение квартирам в современных многоэтажных зданиях, с ремонтом приемлемого уровня качества и необходимым для жизни набором мебели».

Волнение или штиль

Чего ждать от рынка аренды в дальнейшем? «Если, как прогнозируют аналитики, в сентябре-октябре будет вторая волна кризиса и пойдут опять массовые сокращения, то, с одной стороны, это может привлечь к нам новых сотрудников, потерявших регулярную работу, соответственно, это же может вызвать и некоторое снижение цен на аренду, – делится своими соображениями Мария Жукова. – Если же второй волны не произойдет, то все будет зависеть от динамики курса доллара, от инфляции, платежеспособного спроса и прочих всем известных факторов. Пока ясно одно: в этом году границы сезона несколько сдвинулись, и осенний пик спроса, который раньше начинался в июле, явно сдвинулся на август. И необязательно связывать это с кризисом. Как мне кажется, на границы сезона сильно повлияла и ситуация с зачислениями в вузы в этом году. Если всегда в июле абитуриентам была ясна их судьба, то в этом году многие откладывают поиск квартиры до того момента, пока они официально не будут названы студентами…»

Сегодня с достаточно большой долей вероятности можно утверждать, что осенью спрос на аренду столичных квартир традиционно возрастет, как минимум на 10-15%, считает Сергей Орлов: «Осенью, после окончания отпускного периода, в столицу приедут иногородние студенты и наемные работники, занятые в отраслях, на развитие которых финансовый кризис повлиял в наименьшей степени. Учитывая это, вероятен рост ставок аренды на 5-15% в зависимости от сегмента».

Так что создается впечатление: молодежь – наше все, и надежда у риелторов в основном на студентов. Учитесь хорошо, платите за квартиру вовремя, и рынок аренды выстоит! Интересно, а что было бы, если б решилась вечная проблема нехватки мест в общежитиях? В любом случае, оживление рынка – событие в целом позитивное, пусть при этом даже и подросли цены на аренду. Посмотрим, как они будут вести себя в дальнейшем. Может, пресловутое дно и правда позади?

02.04.2009

Аренда жилья: что нужно нанимателю сегодня?

На рынке аренды столичного жилья на данный момент сложились условия, при которых количество предложений выросло, а спрос сократился. В ситуации, когда на рынке главное место занимает арендатор, собственнику зачастую бывает сложно сдать свою квартиру. Какие квартиры сейчас пользуются наибольшим спросом, и что из себя должна представлять жилплощадь, чтобы ее можно было легко и быстро сдать в аренду.

Дисбаланс спроса и предложения

Тенденция по увеличению объемов предложения на столичном рынке аренды жилья наметилась еще в конце прошлого года. «Финансовый кризис внес свои коррективы в развитие рынка аренды: некоторые владельцы квартир, опасающихся в нынешних условиях продавать свои активы, решили сдавать их в аренду. Это выразилось в более резких темпах роста объемов нового предложения», — отмечает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

По данным компании DOKI, наиболее сильный рост объемов предложения был отмечен в сегменте квартир эконом-класса. К примеру, в середине ноября 2008 года предложение в данном сегменте составляло около 6,7 тыс. квартир, а спустя три месяца, в феврале текущего года, в предложении насчитывалось уже около 17 тыс. квартир эконом-класса. По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», по сравнению с началом этого года, в феврале на столичном рынке аренды жилья было зафиксировано увеличение предложения квартир на 29,1%.

В то же время с развитием финансового кризиса было отмечено некоторое снижение объемов спроса. В феврале этого года спрос снизился по сравнению с январем на 8,4%. «Это связано, с одной стороны, с тем, что арендаторы, по аналогии с покупателями жилья, заняли выжидательную позицию, рассчитывая на существенное снижение ставок и более гибкие условия договоров», — объясняет Мария Литинецкая. Также постепенно начал снижаться спрос со стороны крупных компаний, снимающих жилье для своих сотрудников: часть компаний, как российских, так и иностранных, временно прекратила поиск нового жилья, часть компаний начала постепенно сокращать штат сотрудников, являющихся основной целевой группой на рынке дорогой аренды. Падение спроса еще в большинстве случаев связывается со снижением доходов населения и ухудшением ситуации в сфере занятости. Некоторые аналитики считают, что во второй половине 2009 года рынок недвижимости накроет вторая волна снижения спроса, что отразится и на рынке аренды.

Как посчитали в компании «МИЭЛЬ-Аренда», наибольшим спросом в феврале пользовались квартиры с арендной ставкой до $750 в месяц — 35% от общего спроса. Причем, по сравнению с началом года спрос на квартиры в этом ценовом сегменте вырос на 14%. Доля спроса на квартиры в диапазоне от $750 до $1000 составила 32,4%, а на квартиры от $1000 до $3000 — 31,3%. Наибольшее же предложение — 44,3% от общего объема — было зафиксировано в диапазоне от $1000 до $3000. Любопытен тот факт, что вценовом диапазоне от $750 до $1000 в феврале этого года спрос практически совпал с предложением.

Однако стоит отметить, что каждый сегмент имеет собственную группу потребителей, и оценивать спрос на аренду жилья в целом может быть не очень корректно. Так, например, спрос на аренду элитных квартир даже в условиях кризиса относительно высок: рынок аренды в этом сегменте имеет узкую группу потребителей, нацеленных на временное проживание в качественных условиях. «При этом арендаторы элитного жилья в большинстве случаев даже не рассматривают покупку жилья в качестве альтернативы аренде, в первую очередь потому, что покупка квартиры связана с рядом трудностей и обременений, в частности, с существенно большими финансовыми затратами, необходимостью выполнения отделки или ремонта, временными затратами на оформление документов», — констатирует Мария Литинецкая.

Разногласия в эконом-классе

Для арендных квартир в сегменте эконом-класса характерна определенная тенденция — квартиры, которые за небольшие деньги предлагаются и квартиры, которые за эти же деньги хотелось бы снять арендатору, несколько различаются. Как рассказывает Мария Жукова, первый заместитель директора «МИЭЛЬ-Аренда», в большинстве случаев жилье по вполне адекватной ставке, составляющей порядка 20-22 тыс. рублей — это квартира на окраине столицы, в отдалении от метро, в панельном доме, с маленьким метражом и небольшой кухней. В таких квартирах сделан минимальный ремонт, присутствует минимум наборной, неновой российской мебели, а также бытовой техники в виде простого холодильника, телевизора и простой стиральной машиной, а иногда и без какого-либо из этих компонентов.

Потенциальные квартиросъемщики же, как правило, хотят снимать за такую сумму квартиру с более привлекательными характеристиками. Она должна быть расположена в шаговой доступности от метро, в квартире должен быть сделан свежий косметический ремонт. Также в съемной квартире должна присутствовать достаточно новая мебель и приличная стиральная машина, а уж наличие телевизора и холодильника является просто обязательным условием.

Самый сбалансированный сегмент

В сегменте бизнес-класса в предложении в основном находятся одно или двухкомнатные квартиры с арендной ставкой от $3 тыс. в месяц. Мария Литинецкая отмечает, что квартиры данного сегмента можно условно разделить на два типа, где определяющим фактором будет являться местоположение. В зависимости от него различными будут такие факторы, как тип здания, наличие подземного или огороженного паркинга рядом с домом, круглосуточная охрана дома и прилегающей территории, качество инфраструктуры, состояние самой квартиры, уровень ее ремонта, качество мебели и бытовой техники.

В центре Москвы, т.е. в пределах Садового кольца, в рамках бюджета на уровне $3 тыс. можно арендовать квартиру с евроремонтом, укомплектованную хорошей мебелью и техникой и такими опциями, как Интернет, спутниковое ТВ. Квартира может быть расположена в сталинском доме, особняке или, что гораздо реже, в новостройке.

За пределами же Садового кольца, например в ЗАО и ЮЗАО, качество квартир, а особенно самого дома, в рамках данного бюджета будет лучше. Здесь можно подобрать в новостройке бизнес-класса 1-2-х комнатные квартиры также с качественным евроремонтом, мебелью и техникой. Но за пределами Садового кольца становится более вероятным найти квартиру в доме с охраной, паркингом, как подземным, так и гостевым наземным, и с собственной охраняемой территорией.

Квартиросъемщики в квартире бизнес-класса желают видеть хороший ремонт — евро или близко к евро, с использованием натуральных материалов, спокойный стиль отделки, дорогую, современную мебель от хороших производителей — как иностранных, так и отечественных. Обязательно должна присутствовать встраиваемая бытовая техника: плита, стиральная машина, посудомоечная машина, также обязателен хороший холодильник. Наиболее востребованные варианты квартир — это квартиры с 2-мя спальнями, например: кабинет, спальня и гостевая спальня, 2 санузла. В 90% случаев клиенты хотят видеть в квартире гардеробную комнату.

«Дом должен быть как минимум, либо монолит, либо точечной застройки, с огороженной территорией, с наличием парковочного места. По метражу — если это однокомнатная квартира, то это студия от 50 кв. метров. Двухкомнатная — от 60/70 кв. метров, трехкомнатная — от 80 кв. метров», — отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора «МИЭЛЬ-Аренда». Желательно наличие закрепленного парковочного места, консьержа либо охраны.

Любой каприз за ваши деньги

Для клиентов, предъявляющих спрос на элитное жилье, в первую очередь значение имеет тип дома — это должен быть клубный жилой комплекс, с небольшим количеством квартир, новостройка, либо отреставрированный особняк с полным ремонтом входных групп, подъездов, заменой лифтов. Обязательное условие — круглосуточная охрана, наличие собственного паркинга — подземного, либо на закрытой охраняемой территории. Приветствуется наличие инфраструктуры в доме: бассейн, фитнес, собственные службы эксплуатации. Наиважнейшим фактором также является расположение дома — здесь приветствуются традиционные элитные районы в самом центре Москвы — Остоженка, Плющиха, Пречистенка, Арбат, Бульварное Кольцо, Замоскворечье.

Как отмечает Екатерина Батынкова, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», в среднем по элитному рынку наиболее запрашиваемые квартиры имеют следующие характеристики: 3-4 комнаты (1-3 спальни), нейтральный европейский стиль, светлые тона отделки и мебели, полностью оборудованная кухня с посудомоечной машиной, стиральная машина, бойлер, кондиционер, интернет. Часто арендаторы ожидают минимальный комплект необходимой

посуды и постельных принадлежностей. «Уровень отделки и мебели должен отличаться от квартир бизнес-класса: дизайнерский ремонт, отделочные материалы, качественная сантехника, наличие не менее 2-х санузлов, наличие гардеробных комнат. Желательно, чтобы планировка квартиры при этом, была функциональной», — такие характеристики выделяет Мария Литинецкая.

На рынке столичной аренды также встречаются элитные квартиры, которые заведомо пользуются очень низким спросом и сдать которые наиболее сложно. «Супердорогая квартира в комплексе бизнес-класса с неоднородным социальным составом жильцов, квартира с очень дорогой отделкой и планировкой, сильно отражающей вкусы предыдущего владельца и абсолютно не учитывающей какие-либо правила, нормы и тенденции разработки дизайна и архитектуры при обустройстве жилого помещения», — описывает подобные неликвидные объекты Екатерина Батынкова.

Если подвести краткий итог, то получается что главное, чтобы цена и качество, как квартиры, так и самого дома, соответствовали друг другу. Чем выше степень соответствия, тем меньше будет срок экспозиции квартиры, выставляемой на московский рынок аренды.

11.03.2009

Аренда квартир: зачем регистрировать договор?

Законодательные инициативы

Распоряжение правительства Москвы № 2774-ПП «Об учетной регистрации договоров (соглашений) найма, поднайма жилых помещений в городе Москве» было подписано 25 ноября 2008 года. В документе говорится о необходимости введения учетной регистрации договоров найма жилых помещений жилищного фонда города Москвы. Функции по осуществлению учетной регистрации договоров аренды предполагалось возложить на Государственное унитарное предприятие «Московский городской Центр арендного жилья».

Согласно распоряжению, каждый договор аренды будет внесен в специальный реестр учетной регистрации, а указанным в документе гражданам будут выдавать заверенную подписью и печатью выписку из этого реестра. Для учетной регистрации договоров в ГУПе уже оборудованы 23 рабочих места для сотрудников, которые будут заниматься приемом граждан. Кроме того, для проверки реальности указанных в договорах адресов была разработана специальная компьютерная программа. Услуга по выдаче выписки будет платной, ее стоимость составит 382 рубля 22 копейки, включая НДС. Срок регистрации договора — не более пяти рабочих дней.

Данные об арендодателях и нанимателях городского жилья будут храниться в специальной базе данных. Также они будут передаваться в налоговую службу и предоставляться по запросу сотрудникам правоохранительных органов.

Мутный рынок

Рынок аренды столичного жилья всегда славился своей непрозрачностью. Сколько москвичей сдает свои квартиры в наем, доподлинно не известно никому. По различным оценкам экспертов, от 120 до 400 тыс. столичных жителей используют свои квартиры для сдачи в аренду. Как отмечает Валерий Горюнов, первый заместитель гендиректора «Московского городского центра арендного жилья», в столице только 4,4% квартир сдаются легально, все же остальные граждане сдают свои квартиры нелегальным путем, не декларируя доходы и соответственно не выплачивая налоги. Сложно подсчитать, сколько же именно средств недополучает городской бюджет от недобросовестных арендодателей, по данным Горюнова, от 80 млн. до 2 млрд. рублей ежегодно. Однако некоторые эксперты приводят и гораздо большие цифры — от 2 до 10 млрд. рублей в год.

Подобное положение вещей прочно укоренилось на рынке столичной аренды, и исправить ситуацию крайне сложно. Налоговые органы фактически никаких серьезных мер не принимают. Единственной их попыткой хоть как-то навести порядок в этой сфере была просьба, адресованная москвичам, сообщать о соседях, сдающих свои квартиры в аренду. Но на просьбу почти никто не откликнулся, результата она не дала.

На исправление ситуации решили пойти столичные власти. В конце ноября 2008 года мэрия города предложила департаменту жилищной политики и жилищного фонда наладить учет сдаваемых в Москве квартир. Была предложена следующая схема: арендатор регистрирует договор о съеме квартиры в «Московском городском центре арендного жилья», получает выписку, а с ней отправляется подавать документы на регистрацию по месту пребывания в государственные учреждения города Москвы. Таким образом предполагалось убить двух зайцев: и рынок аренды стал бы более прозрачным, и контролировать миграционные потоки в столице стало бы легче. Но сотрудники Федеральной Миграционной Службы не поддержали начинание московского правительства. В результате, хотя 1 февраля регистрация договоров аренды и началась, но большого смысла эта процедура пока не имеет. Мало кто из арендодателей захочет добровольно «светить» своими доходами перед государственными службами.

«Составление договора найма и его регистрация — необходимые условия формирования прозрачного и цивилизованного рынка. На сегодняшний день никто точно не знает, сколько в Москве квартир и на каких условиях сдается в аренду: «по-белому» сдается от силы десятая часть жилья. В основном это договоры найма дорогого жилья — элитного и бизнес-класса, владельцы которого не хотят никаких «сюрпризов», — констатирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком».

По словам Таганова, регистрация договоров аренды жилья может упростить декларирование доходов от сдачи в наем жилплощади. Это произойдет в том случае, если власти Москвы создадут упрощенную систему, по которой не только сотрудники Центра арендного жилья сами будут передавать всю необходимую информацию в отделения налоговой инспекции, но и владельцам арендного жилья будет приходить налоговое уведомление и счет, который им необходимо будет только оплатить. При этом арендодателям не придется тратить драгоценное время, простаивая в длинных очередях, дабы задекларировать доходы от сдачи своего жилья в аренду. Вполне возможно, что такая процедура все-таки увеличит количество порядочных арендодателей, готовых платить налоги по упрощенной схеме. Соответственно увеличатся и налоговые поступления в столичный бюджет.

Кому это выгодно?

Из текста данного нормативного акта следует, что заниматься регистрацией договора имеет право и арендатор, и хозяин квартиры. Так что все зависит от того, как именно договорятся стороны. Если же говорить о том, получит ли кто-нибудь пользу от процедуры регистрации, то картина складывается неравномерная. Конечно же, пользу получит бюджет столицы, об этом уже много было сказано. «Что же касается сторон сделки, то есть владельцев квартир и нанимателей, то пользы от необходимости регистрировать договор найма им никакой нет. Нанимателям придется платить за получение выписки, владельцам квартир — платить налоги», — рассказывает Дмитрий Таганов. Далеко не все владельцы арендных квартир горят желанием «засвечивать» свои данные и отдавать свои деньги налоговикам. Им гораздо проще сдать квартиру нанимателю, которому такая выписка не нужна. Хотя, после того как стало известно, что ФМС не поддержала инициативу московского правительства, сложно представить, кому из арендаторов вдруг понадобиться эта выписка. Если конечно власти не придумают новую причину, способную заставить съемщиков жилья, либо же самих арендаторов проводить регистрацию договора.

Ни для кого не секрет, что если человек не хочет платить налоги, то никакие процедуры регистрации тут не помогут. Всегда найдутся способы обойти закон, сделать все в своих интересах. «Не думаю, что данный нормативный акт значительно увеличит поступления в бюджет, так как в договоре аренды стороны могут указать значительно заниженную арендную плату, с которой собственник и будет платить НДФЛ, или заключить договор безвозмездного пользования», — говорит Екатерина Батынкова, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

Тем не менее, если мы все-таки хотим получить цивилизованный рынок, как в развитых странах Европы и США, то необходимо соблюдать определенные правила, в том числе и платить налоги. «Если бы российские граждане не укрывали доходов от сдачи в наем квартир, как в тех же развитых странах, то никаких дополнительных процедур регистрации с составлением реестров и получением выписок бы не потребовалось», — отмечает Дмитрий Таганов. Однако уход от налогов у наших сограждан видимо в крови, и далеко не факт, что властям когда-нибудь удастся достичь прозрачности столичного рынка аренды жилья.

26.02.2009

Аренда квартир: ипотечные противоречия

Преступление

С одной стороны, опасения тех граждан, которые не решаются сдавать в аренду квартиру, купленную по ипотеке, не беспочвенны, так как человек, купивший жилье в кредит, до момента полного расчета с банком не является собственником данной квартиры. Собственником является банк, выдавший ипотечный кредит. «Пока не выплачена вся сумма займа, купивший квартиру имеет право только ею пользоваться, иными словами, проживать в ней; распоряжаться же не имеет права», — рассказывает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Однако, согласно Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы». Как указывается в тексте закона, залогодатель (покупатель квартиры) вправе без согласия залогодержателя (банка) сдавать заложенное имущество в аренду при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в аренду, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества. Но здесь следует учесть важную деталь. Сдавать заложенное имущество в аренду без согласия банка можно только в том случае, если в кредитном договоре отдельно не прописаны положения, касающиеся сдачи в аренду квартиры, купленной по ипотеке. «Однако банки, как правило, включают подобный пункт в договор. Таким образом, сдавать недвижимость, заложенную по ипотеке, можно в большинстве случаев только с предварительного письменного согласия залогодержателя», — указывает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».

Для примера можно привести выдержку из типового договора ипотеки банка «ДельтаКредит»: «Залогодатель обязуется не сдавать квартиру в наем, не передавать в безвозмездное пользование или по соглашению с другим лицом не предоставлять последнему право пользования квартирой или иным образом не обременять квартиру правами третьих лиц без предварительного письменного согласия Кредитора-залогодержателя (Банка)». Также заемщик обязан сообщить банку о лицах, которые будут проживать в квартире.

Идеальный вариант — сразу же при покупке квартиры по ипотеке обсудить с представителем банка возможность не только личного проживания, но и варианта сдачи в аренду с целью рассчитываться этими суммами по кредиту, а также прочие подробности. Как правило, банки не препятствуют сдаче ипотечной квартиры в аренду, при условии, что договор аренды не противоречит требованиям залогодержателя. «Обычно заемщик получает одобрение со стороны кредитора, однако банк не участвует в оформлении и регистрации договора аренды. Стоит также помнить, что полученные от сдачи квартиры в аренду доходы подлежат налогообложению», — отмечает Наталья Кудакаева, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Собинбанка.

И наказание

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке», банк вправе проверять фактическое состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Этим правом банк может воспользоваться и в том случае, если заложенное имущество передано заемщиком на время во владение третьих лиц. Помимо закона об ипотеке, такая возможность отдельно прописывается в кредитных договорах у большинства банков. «Залогодатель обязуется предоставлять возможность банку-кедитору производить проверку фактического наличия, состояния и условий содержания заложенной квартиры, а так же состава лиц, постоянно или временно проживающих в квартире, и основания их проживания», — говорится в типовом договоре банка «ДельтаКредит».

«Однако осуществляемая банком проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества заемщиком или другими лицами, во владении которых оно находится», — подчеркивает Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента МИАН. В большинстве случаев, подобные проверки, устраиваемые банками, весьма редки, в основном не чаще 1-2 раз в год.

В том же случае, если договором об ипотеке предусмотрено, что сдача ипотечной квартиры возможна только с согласия банка, и залогодатель, нарушив данную обязанность, сдает квартиру в аренду, не поставив банк в известность, то наступят последствия как для владельца квартиры, так и для арендатора, отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер комапнии Blackwood.

Для будущего владельца квартиры последствия будут определяться условиями об ответственности за нарушение обязательств, предусмотренными договором об ипотеке. Его могут обязать уплатить залогодержателю штраф в размере, определенном договором об ипотеке. Также банк имеет право расторгнуть обеспеченный ипотекой кредитный договор с недобросовестным залогодателем и потребовать досрочного возврата кредита. Для арендатора же последствия указанного нарушения весьма предсказуемы — он просто будет выселен из снимаемой квартиры без какой-либо компенсации со стороны банка.

Сложно сказать, какая доля ипотечных квартир, предлагающихся в аренду, сдается легально, с официального разрешения банков. Рынок аренды столичного жилья непрозрачен, что существенно затрудняет его оценку. По словам Максима Клягина, речь может идти о 20-30% рынка. Наталья Кудакаева не берется приводить конкретные цифры, отмечая только, что доля таких квартир очень небольшая. «Во-первых, это связано с тем, что основная доля купленных по ипотеке квартир является единственным жильем заемщика, и сделка совершалась не в инвестиционных целях, а в целях улучшения жилищных условий. Во-вторых, заемщики не всегда считают нужным информировать банк о своих намерениях сдавать квартиру, хотя это и является грубым нарушением кредитного договора», — констатирует она.

Итак, квартиру, взятую в ипотечный кредит, можно сдавать в аренду, и это не является нарушением закона. Главное поставить в известность банк, а в идеальном варианте, решить вопрос со сдачей квартиры в аренду еще при заключении кредитного договора. Тем более что банки в большинстве случаев не препятствуют подобному использованию заложенной квартиры.

16.02.2009

Аренда жилья: торг уместен.

Еще полгода назад о такой вещи как скидка на аренду квартиры в Москве никто даже мечтать не мог. Но ситуация на столичном рынке аренды сильно изменилась, на сегодняшний день эта тенденция очень распространена, договориться с владельцем квартиры о дисконте стало абсолютно реально. Сейчас торговаться с арендодателем не только можно, но и нужно, пока есть такая возможность. Rentagent.ru постарался выяснить, в каких случаях можно получить скидку, и каких размеров она может достигнуть.

Как и в остальных сегментах недвижимости, на рынке аренды жилья сегодня сложилась такая ситуация, когда объем предложения доминирует над спросом. Количество выставляемых на рынок квартир повысилось примерно на 30%, у квартиросъемщиков появился широкий выбор. И даже если хозяин квартиры не желает снижать арендную ставку, то клиент может спокойно найти лучший вариант по более выгодной цене. Вероятность получения скидки от первоначально заявленной арендной ставки сейчас близка к 100%.

Точных данных о том, какова доля сделок на рынке аренды, которые совершаются с предоставлением скидок, нет. По данным Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, количество таких сделок составляет порядка 90% от общего числа, однако здесь стоит отметить, что Blackwood занимается только элитной недвижимостью, соответственно приведенная цифра касается только этого сегмента. Валерий Барнинец, генеральный директор Агентства Недвижимости DOKI, приводит несколько меньшие цифры — в дорогом сегменте 60-80%, в дешевом не более 30%.

Однако размер дисконта может быть очень разным. На данный момент наиболее вероятная скидка — это 5-10% в нижнем ценовом сегменте и 15-20% в дорогом. Сейчас, после новогоднего затишья, активность клиентов увеличилась, собственники снова пытаются отстаивать свои финансовые интересы. Получить скидку можно уже меньшую, чем была до января 2009 года, когда ее размеры могли достигать 30%.

«Для хорошей квартиры с адекватной арендной ставкой размер скидки может быть не более 5%. Но есть квартиры, владельцы которых в результате торга уступают до 30% и даже больше. Это может быть квартира в не очень хорошем районе, или без ремонта, или с минимальным набором бытовой техники», — рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра Корпорации «Инком».

Как отмечает Валерий Барнинец, если стоимость аренды указывается в долларах или евро, то можно получить скидку от 5 до 10%. Обычно это происходит, если квартира изначально выставлялась по завышенной ставке, и собственник не мог ее сдать на протяжении 1-2 месяцев. В тех квартирах, которые выставляются в рублях, по цене на декабрьском уровне, договориться о дисконте почти нереально. «Необходимо учитывать тот факт, что по сравнению с ноябрем-декабрем, рублевые цены и так уже снизились в среднем на 15%. Например, квартиру за 110 тыс. рублей, теперь можно снять за 90 тыс.», — комментирует Мария Жукова, первый заместитель директора «МИЭЛЬ-Аренда».

Чаще всего на скидки идут владельцы дорогих квартир в элитном и бизнес-классе. Если же арендодатель сдает квартиру по более-менее ликвидной цене, то он пойдет на скидки, только если квартира не сдается в течение недели-двух, а деньги нужны. Хозяин, только-только выставивший квартиру, предпочтет выждать как минимум неделю и предоставлять дисконт не будет. «Если квартира востребована, то скидку получить трудно. Как правило, собственники пытаются извлечь максимальную выгоду из своего бизнеса, поэтому они неохотно идут на снижение цены аренды», — отмечает Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-недвижимость».

Но если же квартира простаивает, то без торга практически не обойтись. «Ожидание арендатора, который сразу снимет вашу квартиру без намека на торг, может закончиться тем, что владелец вообще никому не сдаст квартиру и потеряет гораздо больше», — рассказывает Дмитрий Таганов. Наиболее уверенно чувствуют себя арендодатели ликвидных квартир эконом-класса, они чаще всех остальных могут позволить себе позицию «без торга».

Скидку можно получить за то, что квартира не очень удобно расположена, например, до неё сложно доехать на общественном транспорте. Отягчающим фактором может стать расположение поблизости от выбранной квартиры промзоны, шумной и загазованной автострады, уличного рынка. «Поторговаться можно, если рядом нет необходимой инфраструктуры – продуктовых магазинов, аптек, детских садов и школ, предприятий бытового обслуживания. Что касается самой квартиры, то скидку можно получить за некачественный или давно не обновляемый ремонт, за неудобную планировку, за тесную прихожую или кухню, за расположение на первом или последнем этаже, нереспектабельных соседей», — объясняет Дмитрий Таганов. Также можно договориться о дисконте при предложении со стороны арендатора удобного для арендодателя способа оплаты, а также периодов оплаты. Например, при предоплате за полгода вперед (либо оплате поквартально) можно рассчитывать на получение скидки.

Еще один возможный вариант получения скидки, это когда со стороны арендатора выступает компания, желающая снять квартиру для своего сотрудника, отмечает Мария Литинецкая. В таком случае обычно арендатор имеет строго фиксированный бюджет, и увеличить его не может. Тогда, если арендодатель заинтересован видеть юридическое лицо в качестве арендатора, то он будет готов снизить арендную ставку под выделенный нанимателю бюджет. Компания, в свою очередь, может предложить предоплату за некоторый период.

Для успешных переговоров с хозяином квартиры о получении скидки нет каких-то четких рецептов. «Обычно происходит классический торг — ваша квартира мне нравится, сколько вы за нее просите, 100? — готов снять за 80», — объясняет Мария Жукова. Сейчас при выборе квартиры не стоит торопиться, не стоит бросаться на первое попавшееся предложение только потому, что привлекает подходящая цена. «Посмотрите базы квартир, определите стоимость похожих квартир. Главное терпение. Если один хозяин не пошел на скидку, другой пойдет. Сейчас рынок покупателя и арендатора. Осмотрите квартиру, укажите на все недостатки и настаивайте на своей цене. Главный аргумент для владельца квартиры — это то, что вы надежный и платежеспособный арендатор», — советует Валерий Барнинец.

Владельцы квартир идут на скидки не из гуманных соображений, их подталкивают на такие шаги совершенно другие обстоятельства. Динамика арендных ставок определяется общим состоянием рынка недвижимости, а также уровнем платежеспособного спроса. На сегодняшний день рынок съемного жилья — это рынок арендатора. Владельцы квартир в большинстве случаев прекрасно понимают, что в такой непростой период как сейчас лучше сдать квартиру по меньшей стоимости, но зато иметь стабильный доход в течение длительного периода времени. Зачастую даже арендодатели изначально в выставляемую цену закладывают небольшой торг. Поэтому потенциально собственники готовы к скидкам. Так что, если есть желание сэкономить свои средства, не стесняйтесь торговаться. Сейчас для этого самое подходящее время.

15.12.2008

Сдам квартиру на любых условиях

Этой осенью на рынке аренды жилья наблюдается довольно нетипичная ситуация – с октября начало активно увеличиваться количество предлагаемых квартир почти во всех ценовых сегментах. Изменения в структуре предложения в первую очередь указывают на то, что и этот рынок, обычно являющийся более предсказуемым, чем рынки купли-продажи вторичного жилья и новостроек, не устоял перед финансовым кризисом.

Как правило, период наибольшей активности на столичном рынке аренды приходится на август-сентябрь, когда начинается приток людей из регионов. Во-первых, в Москву приезжают студенты, которым приходится снимать квартиры из-за дефицита мест в общежитиях. Во-вторых, с приходом осени те, кто летом жил на съемных дачах, вновь начинают подыскивать жилье в городе. В-третьих, в столицу возвращаются иногородние жители – "на заработки". Поэтому к октябрю основная часть квартир обычно бывает разобрана, и на рынке остаются самые неликвидные или необоснованно дорогие предложения.

В этом году положение дел на рынке аренды представляет собой совершенно иную картину. В начале октября собственники жилья вдруг начали проявлять активность. Количество предложений существенно увеличилось, причем как за счет новых, никогда ранее не сдававшихся квартир, так и за счет тех, которые сдавались ранее и уже фигурировали в риэлторских базах данных – этой осенью они снова вышли на рынок. На сегодняшний день ситуация практически не изменилась – квартиры всех ценовых диапазонов на рынке по-прежнему есть.

Первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова связывает происходящее сразу с несколькими факторами. Часть предложений, вышедших осенью на рынок – это так называемые "летние" квартиры, то есть те, которые сдаются только в теплое время года, пока хозяева живут за городом. Вероятно, в целях поддержания материальной стабильности, многие владельцы приняли решение пока не отказываться от стабильного дохода, который приносит им сдача жилья в аренду. В то же время, кризис подтолкнул и многих арендаторов к тому, чтобы отказаться от занимаемых жилых площадей в пользу более экономичных вариантов – освободившиеся квартиры снова оказались в базах предложений. И, наконец, существует третья причина, которая, по мнению риэлторов, является основной: на рынок поступили "зависшие" квартиры с рынка купли-продажи – отсутствие покупателей вынудило продавцов начать сдавать свое оказавшееся невостребованным жилье.

Однако изобилие предложений вовсе не свидетельствует о том, что люди перестали арендовать квартиры – в Москве спрос на съемное жилье есть всегда, просто в данный период времени он еще больше сместился в сегмент эконом-класса. По данным компании "Миэль-Аренда", в октябре доля недорогих квартир в общем объеме предложения снизилась на 6,89 процента по сравнению с сентябрьскими показателями.

Изменения в структуре спроса коснулись также географических характеристик жилья. Как заметили специалисты компании "НЛК Домостроение", большая часть арендаторов, ориентированных на длительное проживание, сегодня предпочитает сменить месторасположение: например, престижный Центральный округ на более доступные квартиры того же класса в северо-западных округах (ЗАО, САО, СЗАО и ЮЗАО).

"Потенциальных арендаторов меньше не стало, о чем свидетельствует количество поступающих заявок, - комментирует исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. - Но из-за того, что с середины сентября многие, уже обратившиеся к нам клиенты, были заняты другими, более важными для себя вопросами, встречи с ними откладывались на 2-3 и более недель. Новые, поступившие в октябре-ноябре заявки, по срокам исполнения в основном оказывались "долгоиграющими", то есть люди хотели арендовать квартиры в декабре, январе и даже в феврале. Желающих снять жилье "немедленно", как это часто бывает, почти не наблюдалось. В связи с этим и у риэлторов, и у арендодателей возникло ощущение, что клиентов стало меньше, хотя это не так".

Арендные ставки с начала осени до настоящего времени практически не изменились. Стоимость аренды "однушки" бизнес-класса сегодня колеблется от 40 до 50 тысяч рублей в месяц, "двушки" стоят 50-60 тысяч рублей. Средняя стоимость аренды элитной квартиры составляет около 3,5 тысячи долларов (около 95 тысяч рублей) в месяц. В сегменте эконом-класса в зависимости от района цены на однокомнатные квартиры колеблются от 25 до 35 тысяч рублей в месяц, и от 35 до 50 тысяч рублей – на двухкомнатные. Впрочем, если верить Интернет-ресурсам, публикующим предложения о найме квартир без посредников, а также всевозможным тематическим блогам и форумам, сегодня не так уж трудно найти неплохое, а главное – не "липовое" предложение по вполне демократичной цене. Например, простенькую однокомнатную квартиру в пределах МКАД стоимостью от 20 до 25 тысяч рублей в месяц.

Опасаясь снижения цен и оттока клиентов, владельцы быстрее и охотнее "торгуются", выражают готовность снижать стоимость арендной платы и идти на другие уступки, потому что боятся упустить потенциального клиента и остаться ни с чем. Этот факт отмечают сегодня как риэлторы, так и потенциальные арендаторы, занимающиеся поиском квартир. Но можно не сомневаться, что арендодатели станут менее сговорчивыми и обязательно поднимут арендные ставки – как только ситуация на рынке стабилизируется.

Однако прогнозировать скорый подъем рынка эксперты пока не берутся. Более того, как считают специалисты компании Blackwood, в скором времени предложение квартир в аренду может еще на порядок увеличиться. В сегменте эконом-класса такая ситуация едва ли возможна, поскольку спрос на недорогие московские квартиры всегда остается стабильно высоким. В то же время может произойти некоторый отток потенциальных арендаторов, рассчитывающих на квартиры бизнес-класса и элитные. В основном квартиры таких категорий снимают для своих сотрудников иностранные компании – бюджеты, выделенные на эти цели, как правило, действуют до конца года. Но есть вероятность, что в следующем году иностранцы урежут либо сократят расходы на проживание сотрудников в связи с заморозкой проектов в России.

10.10.2008

Как правильно оформить договор аренды на квартиру

Составление договора

Все отношения между арендатором и арендодателем регулируются на основании договора найма. Этот документ составляется в простой письменной форме и не требует обязательной государственной регистрации, или нотариального удостоверения. Содержание договора зависит от пожеланий сторон. И арендатору и арендодателю перед составлением договора необходимо продумать, на каких условиях они готовы заключить сделку.

В частности, арендатору лучше заранее оградить себя от конфликтов и отразить в договоре количество и порядок посещений владельца квартиры (с предварительным уведомлением нанимателя или без такового), зафиксировать сумму найма, условия оплаты и иные платежи (оплата электроэнергии, счетов МГТС и т.д.)., а также предусмотреть условия досрочного расторжения договора и его последствия.

Хозяин квартиры в свою очередь должен заранее оценить риски и внести в договор необходимые ему условия. Например, предусмотреть в договоре внесение "залоговой суммы", которая будет обеспечивать сохранности квартиры и имущества. При этом арендатор должен обратить внимание на то, как договор предусматривает порядок возврата данной суммы по истечении срока действия договора. Размер "залоговой суммы", как правило, составляет месячную плату за наем квартиры.

На что стоит обратить внимание при оформлении договора

Текст договора в обязательном порядке должен содержать следующие пункты: паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых наймодатель получил в собственность квартиру.

В договоре должны быть предусмотрены не только условия найма, но и санкции, которые будут применяться к нарушителю в случае невыполнения его условий. В том случае, если одна из сторон нарушит условия договора, пострадавшая сторона в праве обращаться в суд, где договор найма будет являться документом, подтверждающим нарушение тех или иных условий. Но необходимо помнить, что санкции по защите прав нанимателя будут работать в полную силу лишь при условии, что сам наниматель выполнял принятые на себя обязательства в полном объеме и наоборот.

Если квартирой владеют несколько лиц, все они должны поставить свои подписи в договоре найма, либо передать право на сдачу квартиры одному лицу, выписав и нотариально заверив доверенность. В противном случае сособственник или зарегистрированный жилец сохраняет за собой право проживать на данной площади.

Чтобы убедиться, что договор подписан всеми собственниками и зарегистрированными на данной площади лицами, необходимо потребовать у арендодателя предоставление выписки из домовой книги. В данном документе будут перечислены все собственники, сособственники и зарегистрированные в квартире лица. Срок действия выписки ограничен (1месяц), поэтому следует обратить внимание на дату выдачи документа.

В случае если срок действия договора найма истек, необходимо письменно продлить договор или подписать новый.

Помимо подписания самого договора, рекомендуется составить акт передачи квартиры и имущества в ней (если таковое имеется). В акте необходимо подробно описать состояние квартиры, а также составить перечень передаваемого имущества, зафиксировав при этом все имеющиеся видимые повреждения или иные недостатки.

Как не попасться на уловки мошенников

Следует очень внимательно относится к сделкам, в которых владельцы квартир требуют предоплату за несколько месяцев вперед (3 месяца и более), так как подобным приемом часто пользуются мошенники.

Чтобы избежать риска попасться на уловки мошенников, необходимо следовать следующим правилам:
1. Проверить наличие правоустанавливающих документов на квартиру.
2. Не соблазняться на явно заниженную по сравнению с рыночной стоимость аренды.
3. Не заключать договор и не вносить деньги до того, как квартира будет показана.
4. Требовать предоставления только подлинников документов.
5. Проверить совпадение имени владельца в удостоверении личности и остальных документах. А в случае смены фамилии проверять документы, подтверждающие данный факт.
6. Не заключать сделку в случае отсутствия всех необходимых документов.
7. Вести все расчеты только после получения ключей и заселения в квартиру.
8. При оплате найма квартиры требовать предоставление расписок, которые подтверждают своевременную передачу денежных средств.

Досрочное выселение

При досрочном выселении из квартиры арендатор должен опираться на условия договора. Если же в договоре условия и механизм досрочного расторжения не предусмотрены, следует обратиться в суд. Так как все те вопросы, которые не оговаривает договор найма, регулируются на основе существующего законодательства.

Часто проблему, результатом которой стало решение о выселении, удается решить путем переговоров с хозяином. Но конечно будет надежнее, если процедура досрочного расторжения будет подробно прописана в договоре найма.

В первую очередь необходимо зафиксировать имеет или не имеет право какая-либо из сторон расторгать договор досрочно. Если стороны имеют право на досрочное расторжение договора, то в договоре необходимо указать за какой период времени и в каком виде, один участник сделки должен предупредить другого. Следует предусмотреть порядок возврата суммы за оплаченный и не прожитый период, и возврат залоговой суммы. Отдельно стоит прописать в случае каких существенных нарушений арендатор или арендодатель имеет право расторгнуть договор.

На случай досрочного выселения жильца исключительно по прихоти хозяина в договоре найма обычно предусматриваются штрафные санкции. На их основании в случае необоснованного выселения из квартиры арендатор вправе взыскать с хозяина полную сумму штрафа.

Если квартира была найдена с помощью агентства, при возникновении конфликтной ситуации стоит обратиться именно в это агентство. Обычно крупные агентства стараются помочь своим клиентам.

Если владелец решит продать квартиру, выселять нанимателя он не вправе. В соответствии с ГК РФ, при отчуждении объекта недвижимости условия договора найма сохраняются, и новый собственник квартиры становится наймодателем, со всеми вытекающими от сюда последствиями.

Налоги

Следует помнить, что сдавая помещение внаем или в аренду, арендодательполучает доход в виде платы за наем или арендной платы (статья 208 НК РФ). Таким образом, у него возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц. Порядок уплаты налога на доходы физических лиц регламентирован 23 главой второй части Налогового кодекса РФ.

Чтобы уплатить налог на доходы физических лиц необходимо заполнить налоговую декларацию. В налоговой декларации налогоплательщику необходимо указать все полученные за налоговый период доходы, источник их получения, налоговые вычеты, если он есть, исчислить сумму налога подлежащей уплате. К декларации необходимо приложить копию заключенного договор найма (для того чтобы подтвердить источник дохода).

Налоговым периодом считается календарный год. Срок подачи налоговой декларации не изменился – до 30 апреля, следующего за отчетным налоговым периодом. Декларация предоставляется в налоговый орган по месту своей регистрации (прописки).Оплатить налог налогоплательщик обязан в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим периодом.

В случае досрочного расторжения договора найма, налогоплательщику необходимо в пятидневный срок со дня прекращения договора найма оформить декларацию о реально полученных доходах. Досрочное представление налоговой декларации, исчисления и уплаты налога предусматривается для лиц, перечисленных в статье 228 НК РФ.

Предоставление авансовой налоговой декларации и досрочная уплата налогов предусматривается по следующему основанию: при прекращении выплат (при неполучении платы за наем или арендной платы вследствие расторжения договора найма или аренды).

Уплата налога по таким налоговым декларациям производится не позднее, чем через 15 дней с момента подачи такой декларации.

Для оптимизации налогообложения некоторые граждане регистрируются в качестве ИП, переходят на упрощенную систему налогообложения и оплачивают налог в размере 6%. Однако у данной системы налогообложения существуют свои нюансы, как-то: подача налоговой декларации осуществляется уже не один раз в год, а чаще и т.д.

05.04.2008

Аренда: полноценная услуга

Рынок аренды жилья весьма активен. Отчасти – из-за тотального подорожания недвижимости. Многим приходиться отказаться от мысли еще немного «прикопить и квартиру купить». И не каждый решается на длительные ипотечные взаимоотношения с банками. А значит остается удовлетворять потребности в расширении жизненного пространства за счет найма чужих квадратных метров.

Профессионалы давно признали сегмент аренды жилья достаточно сформированным для того, чтобы уделить ему самое пристальное внимание. И обнаружили здесь множество подводных камней, удачно обойти которые можно лишь при соблюдении целого ряда определенных принципов и правил.

На сегодняшний день аренда стала самостоятельной специализацией риэлторского бизнеса. Организация сделок по найму жилья существенно отличается от операций купли-продажи и обмена на вторичном рынке. Поэтому рассчитывать на качественную услугу со стороны тех агентов, которые занимаются другими типами сделок и уделяют внимание аренде лишь постольку поскольку, чаще всего не стоит. Как правило, более удачно справляются с такими задачами сотрудники специализированных отделов или фирм, сделавших аренду жилья единственным направлением приложения своих усилий.

Сегодня особенно велика вероятность нарваться на псевдопрофессионалов – тех, кто, декларировав аренду как свою специализацию, по сути дела дискредитирует данный бизнес.

Неосторожный квартирант рискует выбросить деньги на ветер, если клюнет на приманку «информационных агентств». Ловят они легковерных и излишне экономных граждан. В СМИ размещаются предложения жилья в аренду по цене значительно ниже рыночной. В погоне за счастливой случайностью легковерные господа спешно откликаются на приглашение прибыть в офис фирмы-благодетеля. Правда, выясняется, что удачный вариант «только что ушел», но зато есть много других предложений – надо только четче сформулировать свои требования в договоре, то есть оформить «заявку». После чего «всего лишь» за 2000–4000 рублей «потребители информационных услуг» получают внушительную распечатку вариантов для самостоятельной проработки.

Стоит ли объяснять, что большинство из предложенных объектов по цене не соответствует обещанному. И к тому же жилье давно сдано - а список являет собой «свалку» из разных компьютерных баз данных по найму жилья за длительное время. В ответ на все претензии «мастера честного отъема денег у населения» предлагают внимательно прочесть подписанный договор. Оказывается, обязательство фирмы заключается лишь в «предоставлении информации об объектах, сдаваемых в аренду». И оно выполнено.

В чем же заключается полноценная услуга, которую обязано предоставить профессиональное агентство?

Профессиональная фирма должна заключить с клиентом договор, по которому примет на себя ряд обязательств:
- подобрать объекты соответствующих параметров,
- организовать просмотры,
- проверить документы, подтверждающие права арендодателя на сдаваемый объект,
- оказать помощь в составлении договора, подробно регламентирующего все нюансы взаимоотношений сторон.

Конечно, агентство не может и не должно (кроме особых случаев, предусмотренных договором, например - при доверительном управлении) отвечать за любые сюжетные повороты в отношениях нанимателя и наймодателя. Требовать этого было бы неправомерно. Однако задача агентства – предусмотреть все возможные риски сторон и помочь им заключить между собой такой договор, который сведет к минимуму вероятность возникновения проблем.

Многие профессионалы также готовы, хоть никакие стандарты их к этому и не обязывают, хранить контрольный экземпляр договора и выступать в роли третейского судьи, способствовать урегулированию любых конфликтов, подсказывая оптимальные решения в наиболее распространенных спорных ситуациях. Что же касается клиентуры, то при подобном стиле работы агентство завоевывает самую добрую репутацию в глазах граждан. И часто становится впоследствии эксклюзивным представителем интересов арендодателей.

Какие же проблемы будут сведены к минимуму при соблюдении агентством профстандартов? Что касается рисков арендодателей – тут в списке лидирует неуплата. Риэлторские фирмы выработали механизмы депозитов, подстраховывающих интересы владельцев. Также большая проблема собственника – порча имущества квартиросъемщиком. В грамотном агентстве найдут управу на нерадивых, оформят оценку вещей и их передачу по акту, примут на хранение залоговую сумму, отрегулируют процесс возврата имущества или вопрос о компенсации ущерба за счет внесенного залога.

Без помощи агентства обойтись сложно, но помощника надо выбирать такого, которому и заплатить не жалко. Маленькая же экономия может обернуться крупными неприятностями.

27.02.2008

Вложить и сдать

На пересчет

Полтора года назад цены на недвижимость росли очень бойко, арендные ставки по динамике роста отставали от них примерно в четыре раза. Из-за этого приобретать квартиру исключительно для того, чтобы в дальнейшем сдавать ее в аренду, было не слишком выгодно. "Подобный бизнес приносит малый доход: период окупаемости инвестиций составляет порядка 20 лет", — поясняла тогда директор департамента реализации компании "Комстрин" Ирина Игнатьева. Впрочем, это средние и потому не очень показательные значения. Более определенные расчеты представила тогда Мария Жукова, первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда": они показали, что сроки возврата инвестиций могут различаться почти в четыре раза. Например, "двушка" у метро "Планерная" (в доме на улице Свободы) окупилась бы только за 45 лет, зато вложения в большую (150 кв. м) однокомнатную квартиру с авторским дизайном в ЖК "Соколиное гнездо" (Ленинградский проспект) окупились бы за 12 лет. Правда, все эти расчеты делались с допущением, что арендные ставки на весь срок будут зафиксированы.

В реальности же ставки не только не зафиксировались, а, наоборот, существенно выросли (заметим, что речь в большей степени идет о долларовых ставках: несмотря на то что из-за стабильной отрицательной динамики курса доллара большинство арендодателей перешло на рублевые расчеты, эксперты для своих оценок по-прежнему пересчитывают показатели в валюту США. Впрочем, поскольку стоимость квартир также выражается в долларах, на корректность оценки срока окупаемости это не влияет). Произошло это, напомним, к окончанию летнего сезона.

Поэтому с учетом нынешних реалий квартира на "Планерной" теперь может окупиться почти вдвое быстрее (сейчас аналогичные квартиры сдаются в 1,7-1,8 раза дороже). Время же возврата инвестиций за квартиру на Ленинградском проспекте сократилось лишь на год: арендная плата за нее и вначале была достаточно высокой, поэтому выросла не столь значительно.

"Наиболее заметный скачок цен на аренду жилья наблюдался в сегменте экономкласса, где за полгода ставки на однокомнатные квартиры выросли примерно на 15-16%,— рассказывает руководитель департамента городской недвижимости HomeHunter Татьяна Вакуленко. — Причем прирост цен на двух - и трехкомнатные квартиры составил порядка 20-25%. В категории жилья de luxe и бизнес-класса наблюдалась более умеренная динамика — на уровне 1,5-2% в месяц. Таким образом, за полгода такие квартиры подорожали в среднем на 8-12% в зависимости от количества комнат и расположения". Ставки продолжали расти и с приходом 2008 года. "Арендные ставки по итогам января в среднем по Москве выросли на 1,2%, — говорит руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев.— При этом стоимость найма квартир экономкласса увеличилась на 1,5% (до $1202 в месяц), бизнес - и элитного сегментов — не более чем на 1% (до $2723 и $10 500-11 000 в месяц соответственно)".

16 лет с правом переписки

Можно было бы предположить, что в связи с ростом арендных ставок вырастет и количество инвестиционных квартир, приобретенных для последующей сдачи в аренду. Однако этого не происходит. Полтора года назад в компании Blackwood долю такого рода покупок оценили в 3% от всей приобретаемой городской недвижимости. Причем отмечали, что на том же уровне этот показатель удерживался уже несколько лет. Ситуация остается неизменной и по сей день: в бюро недвижимости "Агент 002" в ответ на наш запрос назвали все те же 3%. Более того, поскольку рост цен на жилую недвижимость в прошлом году замедлился, многие инвесторы, приобретшие ранее квартиры для сдачи в аренду, сменили тактику. "Очень многие рантье сегодня начали продавать свои квартиры,— рассказывает руководитель управления аренды квартир компании "Инком-недвижимость" Галина Киселева.— Дело в том, что жилье сегодня перестает быть таким доходным финансовым инструментом, каким было ранее. Поэтому собственники сегодня все чаще продают квартиры, купленные "под аренду", и переводят деньги в более эффективные финансовые инструменты".

То, какими соображениями руководствуются сейчас рантье, в компании "Инком" продемонстрировали на примере двухкомнатной квартиры в доме, расположенном недалеко от МКАД и построенном 20 лет назад. Квартира в хорошем состоянии, ей не требуется даже косметический ремонт (а такие варианты — редкость). Приобрести ее сегодня можно за $240 тыс. Ее адекватная рынку арендная ставка — $1200-1300 в месяц (за вычетом коммунальных платежей).

Итак, квартира будет приносить в год около $15 тыс. Если воспринимать эту сумму как дивиденды с вложенного капитала, то получаем доходность чуть больше 6%. По сравнению с другими финансовыми инструментами такой вариант не очень выгоден. Показатель в два раза ниже инфляции (правда, сравнивать их не совсем корректно, так как инфляция выражена в рублях). Впрочем, сюда имеет смысл добавить и годовое удорожание самой недвижимости. За 2007 год оно составило около 6% в рублях, или около 14% в долларах. Суммировав грубо два этих показателя, можно сказать, что инвестор лишь уберег свои деньги от инфляции. Хотя можно взглянуть на вопрос и с другой стороны: при доходе от аренды в $15 тыс. и стоимости квартиры $240 тыс. он вернет свои деньги за 16 лет.

Добавка скорости

Пример выбран не случайно. Большинство экспертов именно 16-17 годами оценивают средний срок окупаемости квартир, приобретенных сегодня для сдачи в аренду. То есть по сравнению с ранее названными 20 годами он сократился на 20%. "Доходность же от сдачи в аренду в московских новостройках составляет 2,5-5,5%, а на вторичном рынке — 5,0-6,5%",— говорит директор департамента маркетинга компании IntermarkSavills Юлия Овчинникова.

Для сравнения: полтора года назад эксперты холдинга "МИЭЛЬ" оценивали среднюю доходность от сдачи квартиры в аренду в 4-4,5% годовых. Это дает участникам рынка недвижимости возможность делать довольно оптимистичные прогнозы. "Мы ожидаем, что в 2008 году количество инвестиционных покупок увеличится, — высказывает свою точку зрения директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская.— Произойдет это в связи с ростом арендных ставок, общим увеличением стоимости квартир (скорее всего рост цен превысит прогнозируемый большинством аналитиков), а также кризисом на фондовых рынках (некоторые инвесторы, скорее всего, переведут часть средств в недвижимость)". Вопрос заключается лишь в том, какая именно недвижимость сегодня сулит наиболее быстрый возврат инвестиций. Мы попросили экспертов рассчитать этот показатель для достаточно дорогих жилых строений разного типа — домов дореволюционной постройки, сталинских домов, так называемых цэковских, современных, уже заселенных, и новостроек (см. таблицу). Минимальной по срокам окупаемости (девять лет) оказалась "однушка" в сталинском доме на Ростовской набережной. Впрочем, тут главную роль сыграли расположение дома и размер квартиры. В противном случае поиск арендатора может превратиться в большую проблему, а реальный срок возврата инвестиций увеличиться в два-три раза.

"Вообще-то квартиры в сталинских, дореволюционных и цэковских домах пользуются не очень большим спросом,— поясняет Татьяна Вакуленко из HomeHunter.— Количество заявок, поступающих на такого рода объекты, занимает всего 5% в структуре спроса на рынке городской аренды. В результате динамика арендных ставок была минимальна и формировалась исключительно за счет экономических показателей, таких, как повышение курса доллара и рост общего уровня цен". Кроме того, как правило, такие квартиры нуждаются в существенных затратах на ремонт. "Квартиры в дореволюционных и сталинских домах в большинстве случаев потребуют полной замены коммуникаций", — говорит управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова.

Ставка на спрос Не потратившись на это, на возврат инвестиций рассчитывать сложно. "Дело в том, что квартиры без ремонта вообще практически не сдаются, — рассказывает руководитель отдела аренды агентства элитной недвижимости TWEED Александра Косарева.— Минимальная стоимость ремонта квартиры для сдачи в аренду должна составлять $1000 на квадратный метр. Квартира с дизайнерской мебелью стоит дороже, чем квартира без мебели, где-то на 30%. Однако хочу отметить, что на арендную ставку влияет не столько наличие или отсутствие мебели, сколько качество выполненного ремонта и грамотная планировка квартиры. Поэтому если человек покупает квартиру и собирается в дальнейшем сдавать ее в аренду, при осуществлении ремонта ему необходима не столько консультация дизайнера, сколько профессионала в области аренды, который подскажет, какие факторы необходимо учесть для того, чтобы в будущем квартира понравилась любому потенциальному арендатору".

Вот какие советы дают профессионалы. Руководитель отдела эксклюзивной недвижимости Penny Lane Realty Вадим Ламин рекомендует присмотреться к двум категориям квартир — малобюджетным объектам в пределах Садового кольца и очень дорогим (арендная ставка на которые превышает $15 тыс.) в престижных районах столицы (Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат, Чистые пруды). "Такие варианты пользуются очень высоким спросом,— говорит он.— Небольшая (45-55 кв. м) двухкомнатная квартира в ЦАО с качественным ремонтом, арендная ставка на которую не ниже $2,5 тыс. в месяц, сегодня уходит с рынка не более чем за две недели. То же касается и дорогих предложений.

Как ни парадоксально это звучит, снять апартаменты за несколько десятков тысяч долларов на Остоженке так же непросто, как найти в центре недорогую небольшую квартиру".

Другая рекомендация — присмотреться к современным монолитным домам. Хотя в уже заселенных квартиры довольно дорогие. Так, большая "трешка" без ремонта в "двурогом" ЖК "Эдельвейс" в районе Кутузовского проспекта стоит $1,6 млн, поэтому, даже несмотря на высокую арендную ставку ($6 тыс. в месяц), окупаться она будет 25 лет. Однако и простаивать она не будет, проблем с поиском желающих снять квартиру на длительный срок не возникнет.

Более привлекательны в отношении быстроты возврата инвестиций дома, которые еще только строятся. Так, квартира площадью 100 кв. м в доме бизнес-класса у метро "Университет" может окупиться за десять лет. Правда, отсчитывать начало возврата инвестиций следует не от момента сдачи дома госкомиссии. Скорее всего, придется подождать два-три года, пока новоселы будут делать в своих квартирах ремонт, предупреждает Вадим Ламин. Потенциальным арендаторам вряд ли понравится шум в соседних квартирах и строительный мусор в коридорах и холлах.

Подводя итог, можно сказать, что 16 лет — средний срок окупаемости квартиры от сдачи в аренду — слишком велик для "настоящего" инвестора. Впрочем, велик и минимальный из просчитанных экспертами — девять-десять лет.

Однако это вовсе не означает, что такого рода инвестиционная стратегия непривлекательна. Особенно если принять во внимание прогнозы большинства экспертов, согласно которым арендные ставки и цены на жилье будут продолжать расти.

26.02.2008

Аренда квартиры в городах Подмосковья

Высокие арендные ставки в столице оказывают влияние и на развитие рынка найма жилья в Подмосковье. За МКАД стремятся те, кому московская съемная квартира не по карману. Но даже в области найти недорогое жилье сегодня стало проблемой, поскольку спрос на него заметно превышает предложение. Наиболее дефицитные — однокомнатные квартиры. Двушки предлагают немного чаще, а трешку в Подмосковье можно снять примерно за те же деньги, что и однокомнатную квартиру в Москве.

Без посредников

По данным риелторских агентств, лидирующих на рынке аренды в области, с их помощью заключается существенно меньше сделок по найму квартир, чем через знакомых. Аренда без посредников — такова специфика подмосковного рынка. Те, кто все же обращается к специалистам и попадает в общую риелторскую базу, скорее всего, надеются, что их квартира будет сдана подороже. Однако, как отмечают эксперты, несмотря на то что спрос на жилье в области превышает предложение более чем на порядок, темпы роста подмосковной аренды в 2007 году были ниже, чем в столице.

Однушки в дефиците

Дефицитным товаром на рынке областной аренды сегодня, являются одно- и двухкомнатные квартиры. Однокомнатную квартиру в спальном районе столицы можно снять за 800–1000 долл. в месяц. Вряд ли кто-то из арендаторов захочет переехать за черту города, если за съем аналогичного жилья там придется платить примерно такую же сумму. Поэтому минимальная стоимость найма однокомнатной квартиры в области обычно оказывается заметно меньше, чем в Москве». В Балашихе, Одинцове, Красногорске, Пушкине и Железнодорожном однушку вполне можно подыскать в ценовом диапазоне от 450 до 650 долл. в месяц. Но в Люберцах, Химках, Мытищах и Королеве — меньше чем за 650–700 долл. в месяц уже не найти.

Стоимость двухкомнатной квартиры в городах-спутниках увеличивается в среднем на 50–100 долл. по сравнению с однокомнатной. Так, в Балашихе, Одинцове, Красногорске, Пушкине и Железнодорожном аренда двушки обойдется в 650–700 долл. В Люберцах, Химках, Мытищах и Королеве — в 750–800 долл. На трех- и четырехкомнатные квартиры в Подмосковье спроса практически нет, поэтому разница в их цене не очень существенна.

Чем ближе к МКАД, тем дороже

Удаленность от МКАД по-прежнему является основным ценообразующим фактором для областного жилья. Из Реутова, Химок или Люберец добираться до метро не дольше, чем, например, из Южного Бутова. Поэтому значительным спросом пользуется жилье в непосредственной близости от столицы. Цена аренды в городах-спутниках примерно на сотню долларов выше стоимости подобной квартиры, удаленной от МКАД более чем на 15 км.

Престижность района для Подмосковья не столь значимый фактор, как для столицы, хотя некоторая градация все же существует. Так, цены на жилье в городах, расположенных на западе (например, в Одинцове), обычно несколько выше.

Еще один фактор, влияющий на стоимость аренды, — качество дома. Это и степень изношенности здания, и строительный материал, и состояние подъезда, лестниц. В отличие от Москвы, где дома ремонтировали чаще, в области много ветхого жилья, что, разумеется, понижает цену. Двухкомнатную хрущевку в Железнодорожном реально сдать за 450 долл. За двушку в кирпичном доме арендодатель может просить 500 долл. в месяц, а в монолитном — 550 долл.

Под стук колес

У рынка арены подмосковного жилья есть характерная особенность. Квартира на окраине может стоить дороже, чем в центре города, лишь потому, что она находится ближе к железнодорожной или автобусной станции — связующим звеньям между местом проживания и работой. Поэтому нет ничего удивительного, если, например, в Железнодорожном однушку рядом со станцией сдают за 550 долл. в месяц, а аналогичную квартиру, расположенную ближе к центру, — за 510 долл.

Цены на аренду квартир всегда были тесно связаны с экономикой страны. Если поток иногородних в Москву и Подмосковье уменьшится, то, соответственно, сократится спрос на областную аренду, и ставки упадут. Однако желающих попытать своего счастья в столице вряд ли станет меньше.

20.02.2008

Таунхаусы. Возвращение в элиту?

В конце прошлого века, когда таунхаусы входили в моду и считались новинкой на рынке загородного жилья, их и позиционировали как нечто престижное и дорогостоящее. Из таких домов собирали целые поселки, которые строили и в самой столице, и в непосредственной близости от нее. Но бенефиса у таунхаусов все же не получилось. Состоятельные покупатели довольно скоро поняли, что жить в индивидуальном доме или коттедже с большим земельным наделом гораздо комфортнее. В результате и девелоперы при создании элитных поселков стали избавляться от жилья этого формата. Но, вероятно, поспешили. Время показало, что таунхаусы на дорогих и престижных землях рано сбрасывать со счетов.

Все смешалось в загородном мире

Возрождение таунхаусов имеет несколько объяснений. Во-первых, появилось довольно много почитателей загородной жизни, которые хотят поселиться на элитной территории, но не стремятся обременять себя земельным участком. В то же время получить место в престижном коттеджном поселке (КП), пусть даже в секции таунхауса, — вожделенная мечта перспективных, но еще не разбогатевших клиентов. Во-вторых, богатые граждане порой не готовы разделять собственную жилплощадь с прислугой, дальними родственниками и знакомыми. Лучший способ избавиться от присутствия гостей — снять для них квартиру в местном таунхаусе, специально выстроенном для этой цели. Наконец, не стоит забывать о чаяниях инвесторов и девелоперов, которые горят желанием в рамках одного элитного КП охватить максимальное число покупателей.

Данными причинами вызваны растущая популярность формата и появление все большего количества поселков, где таунхаусы соседствуют с отдельными коттеджами, а частные виллы и усадьбы — с клубными домами на пять-шесть квартир и апартаментами. Появление разноформатных (смешанных) проектов связано прежде всего с удорожанием земли. Желая повысить рентабельность, архитекторы по желанию инвесторов увеличивают плотность застройки за счет размещения не только таунхаусов, но и многоквартирных домов, как, например, в элитных поселках Павлово или Онегино, что на Новой Риге. На мой взгляд, это делают с единственной целью: охватить как можно большую покупательскую аудиторию и стать конкурентоспособными во всех сегментах рынка загородной недвижимости от экономкласса до элитной категории.

Мало того, в последнее время нередки случаи, когда таунхаусы и малоэтажные комплексы "вживляют" уже на этапе реализации поселка, если девелоперы окончательно понимают, что проект успешен. Почему же не воспользоваться оказией и не увеличить количество продаваемых квадратных метров? В любом случае, возведение сблокированных домов позволяет инвестору сэкономить на себестоимости строительства до 20% средств, что в свою очередь для многих покупателей делает малоквартирное жилье доступнее по сравнению с элитными коттеджами.

Однако, если уже при закладке элитного поселка речь идет о формировании однородной среды, то возводить дома разных классов в пределах одного поселка просто недальновидно. По крайней мере, имели место случаи, когда владельцы роскошных коттеджей выставляли их на продажу только потому, что не желали жить рядом с представителями не то что эконом-, а даже бизнес-класса.

Полезен во всех отношениях

Надо признать, никакой зависимости между размером поселка и наличием в нем малоквартирных объектов, по мнению некоторых экспертов, пока не наблюдается. Таунхаусы можно отыскать как в крупных КП премиум- и элит-класса, (Новые Вешки, Павлово), так и в небольших клубных поселениях (Соловьиная Роща, Онегино). Исходя из желаемой доходности проекта и ликвидности объектов, во всех случаях соотношение количества коттеджей и таунхаусов устанавливает только застройщик.

Но в любом случае в мегапоселках появление таунхаусов всегда оправдано, ведь большое количество домовладений подразумевает наличие широкой инфраструктуры, объекты которой требуют заботы, а значит, и рабочих рук. В недорогих квартирах и размещаются представители обслуги — кухарки, уборщицы, няни, садовники, педагоги. Когда речь заходит о назначении таунхауса в элитном поселке, многие эксперты готовы спорить, что причиной появления этого формата является не столько его коммерческая полезность для застройщика, сколько его необходимость для жителей.

Во-первых, таунхаус прекрасно справится с ролью гостиницы. Причем мини-отели вовсе не прерогатива только мегапроектов. Даже в закрытых, камерных поселках Рублевки, где и домов-то не больше двух-трех десятков, есть гостиничные дуплексы и таунхаусы. Как правило, у таких отелей нет ни класса, ни "звездности", да и заказать в них место вправе только домовладельцы.

Во-вторых, как уже было отмечено, на помещение в таунхаусе могут рассчитывать лишь члены обслуживающего персонала. Порой им трудно ежедневно приезжать на работу, поскольку КП удалены от городов и деревень. Места в гостиницах арендуют или выкупают как представители прислуги, так и сами наниматели. Во многих местах домовладельцы способны приобрести для своих работников квартиру в таунхаусе, как это запроектировано у нас. Впрочем, и коренные жители часто покупают такие помещения для своих родственников или на случай приезда гостей". Иногда же владелец поселка изначально устанавливает правило продавать квартиры в таунхаусах только собственникам элитной недвижимости, проживающим в КП. Например, на окраине Онегина, при въезде, возвышаются несколько таунхаусов, в каждом из которых расположено от четырех до шести квартир. Однако сблокированные дома продают со следующим условием: обзавестись квартирой в них может только тот, кто уже приобрел домовладение в Онегине. Оно и понятно: состоятельным людям присуще заботиться о своих родителях, детях, а то и о персонале, как правило, проверенных людях, которым хотелось бы жить поближе к месту работы.

В-третьих, таунхаусы появляются там, где есть какой-то крупный общественный объект: спортивно-развлекательный комплекс, яхт-клуб или поле для игры в гольф. Народ в такие места приезжает только по выходным и праздникам.

Скажем, возведение трех таунхаусов (по две секции в каждом) в поселке Величъ оправдало себя только благодаря спортивно-развлекательному комплексу Country Club. Секции в данном случае служат удобными номерами для тех, кто приехал поплавать в бассейне, воспользоваться спортивным залом, СПА-салоном, банями, боулингом и пр.

Прибыльными оказались таунхаусы при гольф-клубе в Нахабине, квартиры в которых сдают в аренду. Практически всегда можно отыскать отель при поселках с яхт-клубами. Задолго до сезона бронируют места в таунхаусах-гостиницах на горнолыжных курортах. В том же Подмосковье нет отбоя от желающих получить место в таких курортных поселках, как Сорочаны, Волен, Яхрома, Пуриха и др.

Расположение таунхаусов в первую очередь зависит от концепции застройки. Чаще всего они находятся внутри поселка. При этом архитекторы стараются сконцентрировать их в каком-то одном месте в виде отдельного квартала или улицы. Понятное дело, даже в смешанных КП никто не станет располагать сблокированное жилье на дорогих участках. Например, в объектах, окруженных лесными массивами или расположенных на берегах водоемов, наименее ценной считается земля в центральной части — ее и отводят под такие дома, а прибрежные или лесные наделы отдают под коттеджи. Но нередко случается и так, что таунхаусы выполняют функцию ограждения от нежелательного окружения (автомагистраль, близлежащая деревня) или закрывают неэстетичный вид на неорганизованную застройку в стародачных кооперативах. В подобных случаях (как в поселках ФэмилиКлаб, 7 Миля, Маленькая Италия) эти сооружения возводят и по периметру — никто ведь не станет утверждать, будто территория, граничащая с шоссе, считается дорогой.

Словом, таунхаусы в поселке, как говорится, сбоку припека: находятся рядом с въездными воротами, около детской площадки или спортивно-развлекательного комплекса. И вид из окон не всегда живописный, и машины проносятся в нескольких метрах от стен… Так как таунхаусы в поселках смешанного типа по сравнению с индивидуальными домами относятся к категории дешевого жилья, то проектировщики стараются разместить их рядом с общественными зонами. У опытных архитекторов сблокированные здания быстро вырастают там, где для сооружения индивидуальных не хватает земли. Но самым удачным считается генплан, когда таунхаусы стоят как отдельный квартал, а не разбросаны между участками с коттеджами.

Если поселок относится к формату элитных, то в каких бы местах ни находились таунхаусы — в центре или с краю, архитектурный стиль сблокированных домов должен соответствовать единой концепции. Если уж принято решение о строительстве таунхаусов или других малоквартирных домов в поселке премиум-класса, то все они автоматически становятся объектами общей архитектурной концепции. Клиент, который выкладывает огромные средства за отдельный дом или секцию в таунхаусе, собирается жить здесь не один год, а потому ему вовсе не безразлично, по каким улицам ему придется ходить и что видеть вокруг себя каждый день. Единый стиль, как известно, дает ощущение некой привилегированности. Если же застройка выполнена вразнобой, то жить в таком поселке не имеет смысла. Проще за те же деньги купить квартиру в черте города с видом либо на соседнюю хрущевку, либо на неухоженный лесопарк.

Места скопления

По приблизительным подсчетам, доля разноформатных поселков составляет 20–30% от общего объема предложений. Из них на элиту приходится лишь треть. В последнее время разноформатность обусловлена желанием застройщика дифференцировать риски, особенно если речь идет о крупном проекте. Как правило, подобные КП включают индивидуальные дома, таунхаусы и дуплексы, что позволяет значительно расширить круг потенциальных покупателей. Наибольшее количество смешанных поселков бизнес- и премиум-класса располагается на Новорижском, Минском, Киевском и Калужском направлениях. Удачным считается Соловьиная Роща. Ее плюсами являются доступность инфраструктуры Калужского шоссе, близость к Москве, адекватный уровень цен. В результате и отдельные дома, и квартиры в таунхаусах быстро раскупают.

Достаточно таунхаусов и на самом "водном" Дмитровском направлении, где, как уже говорилось, один за другим открываются яхт-клубы и центры водного спорта. Не обошлась без таунхаусов и Рублевка. Эксперты объясняют застройку престижной местности сблокированными домами попыткой изменить формат, сделав ее не просто загородным местом, а направлением с городским оттенком. Не зря ведь сюда быстрыми темпами перемещается традиционно городская активность — открываются офисы, магазины, клубы, рестораны. А чтобы для этих учреждений хватало покупателей и клиентов, в поселках и за их пределами возводят таунхаусы, шале, дуплексы. Размещают таунхаусы и в удаленных от столицы поселках, так называемых дальних дачах. Так, желающих купить жилье в Киселево (Новорижское направление) было много, несмотря на значительное удаление от Москвы. Впрочем, по оценкам аналитиков, спрос на любое дальнее жилье, в том числе таунхаусы, в самое ближайшее время резко возрастет. Клиент нынче требует не премиум-жилья, а элитного простора

19.02.2008

Стоимость аренды в стране растет

Если анализировать общее состояние рынка аренды недвижимости, то в разных регионах в зависимости от типа жилья рост составил за год 20–30%. На подорожание квартир влияет рост коммунальных услуг и то, что уровень зарплат малообеспеченных граждан (бюджетников и т.д.) в течение года поднимался.

До лета 2008 года цены на рынке аренды будут колебаться незначительно, зато в августе произойдет сезонный скачок цен. В секторе аренды жилья экономкласса в Москве в течение прошлого года продолжался рост арендных ставок. Стоимость найма однокомнатных квартир экономкласса увеличилась на 23,76%, двухкомнатных – на 34,29%, трехкомнатных – на 25%.

В Москве поблизости от конечных станций метро обычные однокомнатные квартиры стоят в среднем 800–1000 долларов. В центре квартиры с хорошим ремонтом – в 1,5–2 раза выше. В прошлом году повышенным спросом пользовались однокомнатные квартиры стоимостью 751–1000 и 1001–3000 долларов и двухкомнатные квартиры стоимостью 1000–3000 долларов в месяц.

По итогам года в Санкт-Петербурге долгосрочная аренда подорожала на 20%. Однокомнатную квартиру в Северной столице можно снять за 500–600 долларов в месяц, недалеко от центра, с обычным метражом и стандартной планировкой, на расстоянии 2–3 остановок на трамвае от метро.

В центре квартира стоит от 25 тыс. рублей, элитное жилье с евроремонтом можно искать от 35 тыс. рублей. В области квартиру можно найти за 7,5 тыс. рублей.

В Нижнем Новгороде однокомнатная меблированная квартира новой планировки с телефоном и бытовой техникой недалеко от центра обойдется в 15–16 тыс. рублей в месяц. Но в целом ценовой разброс существенный: предложения арендодателей начинаются от 8–10 тыс. рублей за наем однокомнатной квартиры.

В Иркутске разница в ценах на «однушки» в зависимости от их качества тоже весьма ощутима. Если квартиру на первом этаже при стандартной площади (общая – 35 кв. м , жилая – 18 кв. м ) без мебели или квартиру гостиничного типа можно найти даже за 6 тыс. рублей, то квартиру новой планировки в центре сдают за 18 тыс. рублей и там же, но стандартную – за 10–13 тысяч.

В Ростове аренда однокомнатной квартиры во вторичном жилье в кирпичном доме стоит 8–12 тыс. рублей, в панельном – 12–14 тыс. рублей. Квартира в центре обойдется в 1,5 раза выше – 20 тыс. рублей, в зависимости от возраста дома и типа его постройки.

Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Новосибирске составляет 12–15 тыс. рублей. Чуть дальше от центра при равных условиях квартиры стоят чуть меньше – 8–14 тыс. рублей в месяц.

Во Владивостоке аренда однокомнатной квартиры недалеко от центра стоит 13 тыс. рублей. Дальше от центра цена падает до 10 тысяч, а в центральных районах такое жилье стоит 15 тыс. рублей и выше. Квартиры гостиничного типа сдают за 9,5–10 тысяч.

В Краснодаре снять «однушку» в центре в зависимости от качества ремонта стоит от 7 до 16 тысяч рублей в месяц и выше. В других районах при прочих равных условиях стоимость найма такой квартиры обходится ниже 13–14 тыс. рублей.

В Хабаровске однокомнатная квартира обойдется арендатору в сумму от 9 до 15 тыс. рублей в месяц, а в центре – от 14 до 25 тыс. рублей, что соизмеримо со средней зарплатой по городу или превышает ее.

Как правило, стоимость аренды жилья в центре любого города выше процентов на 20–40 по сравнению с другими районами, даже смежными, хотя там проблема расстояния не так остра, как в крупном мегаполисе. Здесь много сталинок и хрущевок в силу того, что воздвигались они раньше, чем нынешние новые микрорайоны. Но если в центре есть улучшенные планировки, то и цены на такие квартиры, соответственно, выше.

Квартиры в центре выбирают ради престижа и из-за близости к месту работы. Руководители предприятий любого уровня стараются разместить главные офисы своей фирмы именно здесь, это удобно и говорит об экономическом благополучии компании. Следом за этим начинают переезжать и сотрудники.

Свое влияние оказывает обилие мест отдыха, развлечений, увеселительных заведений, театров и т.д. Если в Москве можно найти такие места почти повсюду, кроме самых глухих отдаленных микрорайонов, то в областных центрах зачастую самой привлекательной частью города и местом для прогулок остается исторический центр.

В спальных микрорайонах, которые обычно являются конечными станциями и остановками, спокойнее, однако там и пойти особо некуда. Зато именно в них активно разворачивается новое жилищное строительство. Цены на жилье в таких районах могут в разы отличаться от тех, что действуют в центре города, и за сравнительно небольшие деньги можно снять более качественную квартиру, с большой кухней и высокими потолками, с приличным ремонтом.

Кроме того, в последнее время девелоперы делают ставки на комплексные застройки, так что, если позволяют средства, можно арендовать квартиру в новом доме вместе со всей примыкающей инфраструктурой. А поскольку транспортная доступность обеспечена повсеместно, местоположение жилья относительно центра уже не так важно.

По сравнению с 2006-м в прошлом году на рынке аренды недвижимости произошли серьезные изменения. Из-за скачка цен объемы продаж жилья упали, зато арендная плата начала расти. Но арендаторы психологически не готовы столько платить.

Кроме того, аренда жилья – это полулегальный и нерегулируемый рынок. Если в цивилизованных странах арендатор может получить налоговые вычеты в связи с тем, что он снимает жилье, то в нашей стране компенсировать эти траты невозможно.

Будет ли решаться этот вопрос? Опыт показывает, что если цены превышают психологический порог и потенциальный арендатор отказывается снимать квартиру, то через полгода он все равно понимает, что дешевле не будет, и, поступившись качеством проживания, снимает то, что предлагают, по более высокой цене.

До лета 2008 года цены на рынке аренды будут колебаться незначительно, зато в августе произойдет сезонное увеличение спроса на жилье и скачок цен, рост которых будет продолжаться до конца октября. При этом по окончании ажиотажного периода цены не снизятся. Произойдет ежегодный рост арендных ставок. В 2008 году он составит примерно 15–18% для квартир экономкласса. Обычно рост ставок связан с общим подорожанием жизни – повышением стоимости коммунальных услуг, ростом уровня инфляции, увеличением цен на потребительские товары, а также изменением качества жилья. Помимо всего, рост цен на аренду квартир может спровоцировать падение курса доллара, глобальные экономические или политические изменения.

Так, например, президентские выборы 2004 года стали причиной оживления рынка аренды. Как будет разворачиваться ситуация после предстоящих выборов – неизвестно.

18.02.2008

Комнаты: самое доступное жилье в Москве

Кажется немного. На самом деле – еще меньше

На сегодня, по данным аналитиков, в Москве выставлено на продажу около 2500-2600 комнат. Однако эта цифра на поверку оказывается завышенной – в реальности комнат продается гораздо меньше.

Дело в том, что в разделе «Продажа комнат в Москве» рекламируются не только комнаты. Значительную часть предложения составляют доли. Собственник, владеющий долей в квартире и желающей ее продать, будет использовать в качестве рекламной площадки именно этот раздел.

Резонный вопрос: а чем доли отличаются от собственно комнат? Тем, что выделены «в натуре» (это, между прочим, юридический термин). Иными словами, когда документально закреплено, что такая-то комната принадлежит такому-то гражданину. Что касается долей, то они могут быть, во-первых, в однокомнатных квартирах (типичная ситуация: умер отец и оставил двум своим детям такую квартиру). «Однушка», понятно, в натуре не делится в принципе. Второй вариант – квартиру разделить вроде бы и можно, но сособственники никак не могут договориться. Например, надо ровно пополам, а площадь одной комнаты 18, а другой – 14 кв. м.

А с точки зрения покупателя, комната и доля – это очень разные вещи. Первая – полноценная недвижимость, где можно проживать самому, регистрировать по месту жительства себя самого и членов своей семье. А на доле все это возможно только с согласия владельцев других долей либо через суд, то есть покупатель получает многочисленные, как изъясняется современная продвинутая молодежь, «геморрои». Так что цена доли в квартире всегда значительно меньше, чем цена равной по площади комнаты.

Причуды ценообразования

Будучи недвижимостью, комнаты подчиняются тем же законам, что и отдельные квартиры. Чем больше площадь, лучше категория дома, ближе к центру, престижнее район – тем выше цена. Однако есть и свои, специфические нюансы. Прежде всего, цена зависит от такого неведомого для отдельных квартир параметра, как «еще комнат» и «еще проживающих». Без лишних слов понятно, что если в квартире еще одна комната и живет в ней один человек – это совсем не то же самое, что и «махровая» коммуналка с двумя десятками жильцов. Иногда в объявлениях о продаже упоминается, что соседи «тихие и интеллигентные», а то и вовсе не живут здесь. Выглядит привлекательно и иногда даже соответствует действительности, но следует понимать, что ничто хорошее на земле не вечно. Сегодня соседей нет, и вы радостно вселяетесь в практически отдельную квартиру, где пользуетесь в свое удовольствие и ванной, и кухней. А завтра собственники других комнат с полным правом продадут свое имущество семье «лиц усатой национальности»…

В целом комнаты стоят дешево – в спальных районах от $65 до 100 тысяч, в престижных подороже. Но если пересчитать на метры, то цена оказывается очень высокой – по $7-10 тысяч за кв. м, что соответствует реалиям если не элиты, то уж точно добротного бизнес-класса. Причина этого – в том, что на самые дешевые объекты сильнее всего давит снизу платежеспособный спрос. Автор не так давно подробно писал об этом явлении – в статье о малогабаритных квартирах — «Малометражки: ничего лишнего, но цена метра впечатляет». Есть и еще одно объяснение. В документах на квартиры указывается общая площадь, а на комнаты – только жилая. Получается, что приобретая по бумагам всего лишь жилые метры, вы одновременно получаете и долю нежилых площадей – ванной, коридора, кухни. Это создает своеобразный «повышающий коэффициент» для цены метров в комнате.

Почему их продают?

Но все-таки, несмотря на все «повышающие коэффициенты», комнаты в квартире в сумме стоят меньше, чем вся квартира целиком. Три комнаты – если принять их среднюю стоимость за $70-80 тысяч – вместе «потянут» на $220-230 тысяч. Трехкомнатная квартира, состоящая из таких же комнат, окажется на $40-50 тысяч дороже. «Продавать комнаты по отдельности невыгодно, лучше всю квартиру целиком» - для риэлторов это аксиома. Почему же все-таки продают?

Ответ прост - комнаты выставляются по отдельности в тех случаях, когда собственники не могут договориться друг с другом о совместных действиях. Например, в квартире живут несколько стариков, и одного из них дети забирают жить к себе. Комнату этого человека, скорее всего, выставят на продажу, а остальным продавать незачем. Бывает и так, что кто-то из соседей сумел накопить денег на доплату для покупки отдельного жилья, другим же это не под силу. Ясно, что в такой квартире продаваться будет только одна комната.

И зачем покупают?

В большинстве случаев ответ очевиден: потому, что ничего другого позволить себе нельзя. Перспективы рынка, мягко скажем, неясны – после того, как в конце 2006 и почти весь 2007 год цены стояли, с декабря они снова устремились вверх. Вечно копить, ютиться по съемным углам – это незавидная участь, и многие из тех, кто накопили на жилье $70-80 тысяч, предпочтут купить хоть что-то – лишь бы свое. Кстати, с комнат начинают «покорение Москвы» многие приезжие. Пожив 2-3 года, они накапливают еще тысяч 50 (в нынешних ценах) и тогда перебираются в отдельную квартиру.

Второй мотив для приобретения – инвестиционный. Очень многие покупатели такого некомфортного во всех смыслах жилья приобретают его не столько для проживания, сколько ради перспективы получить через какое-то время отдельную квартиру в Москве или ближнем Подмосковье. Продавцы об этом знают, поэтому в объявлениях в качестве преимущества часто значится «перспектива сноса.

Еще покупки комнат происходят при разъездах – как правило, долгих и конфликтных. Обычно жители коммуналок стремятся уехать из них в отдельные квартиры (зачем же перебираться из одной комнаты в другую, меняя шило на мыло!). Но бывает так, что отношения с соседями настолько накалены, что жильцы соглашаются уехать куда угодно, лишь бы подальше отсюда. Если в такой ситуации нет денег на отдельную квартиру – покупается комната. И, наконец, последний вариант – социально неблагополучные люди. Переезд из собственной квартиры в комнату становится очередным этапом «скольжения вниз», а полученная доплата отправляется «на пропой души»…

Все равны, но некоторые равнее

Затевая продажу комнаты, надо иметь в виду одну юридическую деталь – она называется «первоочередное право покупки». Согласно ст. 250 Гражданского кодекса, им обладают владельцы других долей в коммунальной квартире – это собственники других комнат и (если хотя бы одна из комнат в квартире находится в муниципальной собственности) местные власти. Отказ этих сособственников купить комнату по цене и на условиях, предлагаемых продавцом, должен быть заверен нотариусом и приложен к пакету документов договора купли-продажи, который отдается для государственной регистрации в управление Федеральной регистрационной службы.

На практике, разумеется, продавцам далеко не всегда удается получить от соседей подобные документы, тем более нотариально заверенные. В таком случае собственник направляет им заказные письма с уведомлением, и отсутствие ответа в течение месяца истолковывается как отказ от преимущественного права: собственник может продавать свое имущество третьим лицам. Но в этом случае сделка «подвисает» — в течение трех месяцев сособственник может оспорить сделку в суде, если посчитает, что его преимущественное право было нарушено.

Важнейшим следствием из всего этого является тот факт, что продажа должна осуществляться именно по той цене, которая фигурировала в уведомлении. Никакие варианты с ценой «по БТИ», «до миллиона рублей» (чтобы собственнику, владевшему объектом менее трех лет, не платить подоходный налог) невозможны. Если вскроется, что в договоре купли-продажи стоит сумма меньшая, чем в уведомлении, любой из тех, кто обладает первоочередным правом покупки, может через суд оспорить сделку, вернуть покупателю заплаченные за комнату деньги (именно ту сумму, что в документах!) и стать собственником недвижимости.

Резюме

Наверное, мы никогда не избавимся от коммунальных квартир, потому что в столице цены настолько высоки, что у многих людей не остается другого выхода, как купить комнату в коммуналке. По крайней мере, как промежуточный этап в деле решения квартирного вопроса, комнаты, можно сказать, и незаменимы. Некоторые даже рассматривают комнаты в качестве инструмента для инвестиций. Бойкие покупатели могут покупая «по частям» (по комнате в одной квартире), существенно сэкономить — по сравнению с покупкой целой и неделимой квартиры, но это, скорее, чистая теория. Тем не менее, несмотря на рассказы Зощенко и весь развеселый фольклор на коммунальную тему, этот вид недвижимости имеет совершенно точное денежное выражение и занимает четкую нишу на рынке.

14.02.2008

Готовь дачу зимой

Рынок контрастов

Рынок аренды загородного жилья представляет собой на первый взгляд сегмент загадочный. Ряд риэлтеров утверждают, что спрос на аренду намного превышает предложение. И дабы найти подходящий вариант, поисками дачи, на которую можно отправить на лето детей или родителей, да и самому на выходные ездить, необходимо заниматься буквально с зимы. Объем предложения не способен удовлетворить поступающее количество заявок. По сравнению с прошлым годом спрос на аренду значительно вырос. Если в начале 2007 года на рынке наблюдалась минимальная активность, то сейчас мы видим оживление покупателей, многие из которых уже усиленно ищут объекты на лето. Другие риэлтеры пожимают плечами, мол, никаких проблем со съемом дома нет, и вариантов по-прежнему больше, чем желающих. По нашим наблюдениям, растет число клиентов, которые задумываются о том, что же для них интереснее — снимать загородное жилье или приобретать собственный загородный дом. Так что, можно сказать, в целом спрос сейчас даже меньше предложения.

Такая противоречивая картина вызвана двумя обстоятельствами. Первое — сроки аренды. Основной объем загородных дач и коттеджей сдается как минимум на один год. Это логично, поскольку собственник несет большие риски. Наша компания даже не работает с более краткосрочными вариантами. Таким образом, найти и снять дом на год легче, чем на лето. А на лето — легче, чем на месяц. На сезон сдают свои дома в основном те хозяева, кому не удалось сдать их на более длительный срок. А спрос, особенно к весне, смещается в сторону сезонной аренды. Не многие готовы отказаться от своих городских квартир в пользу постоянного проживания за городом. В то же время в летний период зачастую возникает необходимость вывезти из душной и пыльной Москвы на природу семью. Вот в этот горячий период и начинается ажиотажный спрос на загородные дома и дачи, который, естественно, не может сравниться со спросом на длительную аренду. Второй фактор, вызывающий противоречивые отклики о рынке, — неравномерность распределения коттеджей по ценовым категориям. Как обычно, наиболее востребованным является экономкласс, а большая часть предложения относится к категории бизнес— и элитного сегмента (см. график). Поэтому, если попытаться найти что-то «экономное» для бюджета на приемлемом расстоянии от Москвы, можно смело говорить о дефиците.

Как несложно предположить, большинство арендаторов хотели бы жить поближе к Москве, чтобы иметь возможность ежедневно ездить на работу. Наиболее популярная удаленность — до 30–40 км. Разве что по Новорижскому шоссе с его хорошей пропускной способностью многие соглашаются ездить подальше (до 45–50 км) ради того, чтобы пожить вблизи большой воды или рядом с настоящим лесом.

Поэтому сложность не в том, чтобы найти дом на лето. Сложность в подборе оптимального сочетания цены и качества. Дома и дачи, в которых соотношение этих параметров оптимальное, как правило, не меняют своих арендаторов. Одни и те же люди едут туда из года в год. В крайнем случае, новые арендаторы приходят по рекомендации прежних.

Противоречивость в оценках рынка, как видим, оказывается лишь поверхностным впечатлением. Будучи непритязательным арендатором, не рассчитывая на особую близость к Москве и не придираясь к качеству жилья, снять дом можно даже в разгар сезона. И в то же время в Подмосковье есть поселки, на аренду домов в которых действительно выстраиваются очереди. Как правило, они расположены недалеко от Москвы, на престижных направлениях, с удобным подъездом и развитой инфраструктурой.

Доходные поселки

Полноценным бизнесом сдача загородных домов в Подмосковье пока не стала. Очень мало находится частных инвесторов, которые изначально покупают или строят дома для последующей сдачи. Гораздо больше тех, кто покупал и строил для себя, но жилье оказалось невостребованным либо из-за перманентных пробок, не дающих возможности жить за городом, либо по другой причине. Девелоперы загородного жилья также не стремятся строить так называемые доходные дома, то есть поселки, предназначенные для сдачи в аренду. Продавать коттеджи выгоднее, чем строить и сдавать. Поэтому застройщики предпочитают совмещать форматы: возводить коттеджные поселки, в которых часть коттеджей может сдаваться. Например, в поселке Никольская слобода есть арендная часть на 13 домов ($11 тыс.). Небольшие подобные анклавы есть в поселках Жуковка и Барвиха (от $10 тыс.).

Впрочем, первые «доходные деревни» в Подмосковье уже появились, хотя пока их очень мало. Сегодня на них приходится порядка 10% от общего объема рынка аренды загородного жилья. Подавляющее большинство из них расположено в пределах 30 км от Москвы по Рублево-Успенскому, Калужскому и Новорижскому шоссе. В качестве примера можно привести такие поселки, как Павловы Родники, Росинка, Foresvill, Ангелово, Нахабино Country Club, Сетунь. Срок аренды коттеджа в них, как правило, от шести месяцев; дома полностью оснащены мебелью и бытовой техникой. По своим параметрам «доходные деревни» пока относятся в основном к бизнес-классу и «элите». Поселки имеют собственную инфраструктуру, жильцам могут быть предоставлены услуги горничной. Стоимость аренды дома в таком поселке может колебаться от $6 тыс. до $15 тыс. В некоторых из них есть школы, где преподавание ведется на английском языке. Несмотря на высокие ставки, «доходные деревни» пользуются устойчивой популярностью у арендаторов, особенно у иностранных. Поэтому с ходу в «доходную деревню» не попадешь: приходится вставать в «листы ожидания».

В целом, как утверждают риэлтеры, сегодня снять дом можно практически в любом коттеджном поселке. В своих предпочтениях арендаторы загородной недвижимости ненамного оригинальнее покупателей. Наиболее популярными направлениями, естественно, остаются Рублевское, Новорижское и Калужское шоссе, очень востребованы Дмитровское и Осташковское шоссе.

Неудивительно, что основной объем предложения сосредоточен именно на этих направлениях: по Рублево-Успенскому шоссе — в 25–30−километровой зоне от Москвы, по Новорижскому — в пределах 40 км, по Калужскому — на расстоянии до 30 км от города, по Киевскому — в районе 40 км, а также по Осташковскому направлению — в 20–25 км от МКАД. Цена аренды будет зависеть от качества и размера «домика на лето», наличия инфраструктуры и дополнительных благ цивилизации.

Принципиальной разницы между домами, которые сдают частные лица, и коттеджами от застройщиков нет. Единственное, что может отличаться для арендодателя, это вопросы обслуживания. Если дом сдается частником, то зачастую арендатору самому приходится искать, кто будет заботиться о техническом благополучии его временного дома. В то время как в «доходных деревнях» и поселках, где хотя бы часть коттеджей сдается в аренду, обслуживание построено централизованно. Как правило, стоимость таких услуг уже включена в цену аренды. Правда, многие частные лица, сдающие дома в элитном сегменте, предоставляют арендатору смотрителя, который ведает всеми хозяйственными заботами: чинит, расчищает дорожки, стрижет газоны. Эти услуги также изначально включаются в арендные платежи.

Стар и дорог

Как уверяют риэлтеры, спросом пользуются не только современные застройки с развитой инфраструктурой, но и так называемые стародачные поселки. Возведенные в начале-середине прошлого века в ближайшем Подмосковье (до 35 км от МКАД), поселения (всего их около 80) предназначались для отдыха научной или творческой элиты. «Дачи писателей» — в Переделкине, «дачи ученых» — в Жуковке, поселок Серебряный Бор (здесь располагались дома представителей советской номенклатуры), поселок Ватутинки (участки в нем распределялись только среди писателей) и другие места отдыха советской интеллигенции сегодня востребованы не меньше, чем 30–40 лет назад.

Если составлять рейтинг популярности стародачных поселков, то лидерами будут Жуковка, Барвиха, Николина Гора, Петрово-Дальнее, Горки II, Ватутинки и Архангельское. За ними идут все остальные: Апрелевка, Фрунзевец, Жаворонки, Новь, Дубки, Трудовая, Фирсановка, Сабурово, Валентиновка, Загорянка, Болшево, Опалиха, Снегири, Малаховка и т. д.

Кроме уже упомянутой ранее близости к Москве и богатой истории есть у старых дач и другие преимущества. Такие поселки практически всегда оснащены необходимыми коммуникациями и хорошими подъездными путями. Строились дачи, как правило, на территории соснового леса или в непосредственной близости к водоему. Престиж стародачных поселков традиционно высок, что сказывается на ценах предложений. Аренда дома в таком месте обойдется от $3–4 до $15 и выше в зависимости от расположения и состояния дома. Сэкономить можно на услугах риэлтера. Лучше всего самому отправиться в поселок и узнать, кто сдает дом или его часть. А лучшего источника информации, чем коменданты, не найти, уверяют арендаторы, не раз искавшие таким образом дачу на лето. Они знают, кто сдает и по какой цене, могут дать свои рекомендации и оказать за определенную плату содействие в выходе на собственников сдаваемых домов.

Экономная аренда

Если аренда от $1000 кажется вам слишком дорогим удовольствием, то поиски «домика не лето» лучше сразу сосредоточить в обычных деревнях или садовых товариществах. Аренда дачи обойдется вам примерно на 30–40% дешевле, чем съем коттеджа экономкласса. Но, естественно, здесь уже не стоит рассчитывать на городское благоустройство, удобную парковку, инфраструктуру и охрану. Аренда дома может стоить от $300–400 в месяц, более того, зачастую можно снять и просто одну или несколько комнат в доме.

Предложения дач и деревенских домов есть в риэлтерских базах, но их немного. Большинство таких домов сдаются по объявлениям, и в базах агентств их предложение незначительно. Крупные агентства недвижимости не любят работать с подобными вариантами из-за высоких трудозатрат. Впрочем, дело не только в трудозатратах, но и в дешевизне. Московские риэлтеры, как правило, не связываются с недорогими арендными домами. По замечанию одного из них, в этом году нижний ценовой предел, начиная с которого столичные агентства берутся оказать помощь, находится в районе $1500 в месяц за аренду дома.

В поисках дешевого дома придется рассчитывать на самого себя. Например, можно обратиться в агентства районных центров, которые обладают своей базой малобюджетных вариантов. Но, пожалуй, наиболее эффективно поиск вести через знакомых или напрямую в деревнях. Если вы приблизительно предполагаете, где бы хотели провести лето, просто заранее отправляйтесь в деревню и спрашивайте у местных жителей, кто сдает свои дома в аренду. Еще один неплохой путь для поиска — газеты частных объявлений, данный вариант активно используется самими же риэлтерами. В этом смысле показательна история поиска дачи одного моего знакомого, Дмитрия. В прошлом году он занялся поиском загородного домика, который можно было бы арендовать на один летний месяц. На более длительный срок снимать ему не имело смысла из-за работы.

Озаботился он поисками довольно поздно — в начале лета. Как человек занятой, Дмитрий поначалу попытался обратиться в агентства недвижимости, но очень быстро отказался от их услуг. Сравнив предложения от агентов с ценами из газетных объявлений, он убедился, что накрутки идут просто чудовищные. Как человек ленивый, он пошел самым простым путем: сам дал объявление в газету о желании снять дом. Несмотря на то, что по всем риэлтерским меркам сделано это было поздно, Дмитрию и его жене сразу предложили несколько вариантов, из которых они и выбрали наиболее подходящий. За 12 тыс. руб. они сняли двухэтажную деревянную дачку на сороковом километре по Симферопольскому шоссе, вблизи Чехова. У Дмитрия создалось впечатление, что здесь объем предложения намного больше, чем на рынке квартир. На месяц снять, конечно, сложнее, чем на лето. Но даже в такой ситуации выбор у нас был. Хотя требования у семейной пары были непритязательные (главное, чтобы был дом с печкой и водопроводом, а остальное мелочи), Дмитрий остался не совсем доволен отдыхом. Отсутствие благоустройств в течение месяца оказалось более трудным испытанием, чем он предполагал. «На этот год я буду искать непременно вариант покомфортнее», — заверяет он.

Лучший экспромт — подготовленный

Если вы к лету собираетесь арендовать дом, то лучше с поиском не затягивать. Оптимальный срок начинать смотреть варианты, как говорят большинство риэлтеров, — за два-три месяца до даты заезда. Если времени будет меньше двух месяцев, вы рискуете остаться перед ограниченным выбором. Если срок больше, то, как ни странно, вас может ожидать та же самая проблема. В феврале надо искать дом, если вы хотите въехать туда в апреле-марте. А тем, кто собирается выехать из города в июне, лучше приступать к поискам в конце марта — начале мая. Потому что сейчас, например, многие собственники не пойдут на трехмесячную аренду, так как есть шансы сдать жилье на полгода. А владельцы низкобюджетных домов, которые реально сдать лишь на летние месяцы, только в марте будут расчищать дорожки, убираться на участке и приводить дома в товарный вид.

Выбирая дом для аренды, стоит обратить внимание не только на цену и юридическую чистоту сделки, но и на обычные бытовые моменты — те, которые с первого взгляда могут показаться мелочами, но впоследствии рискуют испортить вам весь отдых. Например, в непосредственной близости от приглянувшегося вам дома идет строительство коттеджа. Задумайтесь, а не будет ли эта стройка мешать вам или вашему ребенку? Узнайте у хозяина или соседей, как долго она продлится, есть ли какие-то “ремонтные” часы, в какой стадии находится строительство. Для домов, не расположенных в организованных поселках, очень важно наличие хотя бы примитивной инфраструктуры, например продовольственного магазина или аптеки в непосредственной близости. Если дом снимается на долгий срок, имеет смысл заранее уточнить, есть ли круглогодичный подъезд к нему, как часто расчищают дороги, нет ли перебоев с электроэнергией в зимний период и другие детали, способные осложнить или облегчить ваше проживание за городом.

07.02.2008

7 пунктов, которые надо проверить, заключая договор с агентством

Если действуете через агентство…

Для того чтобы найти подходящий вариант будущей квартиры, приходится проделывать огромную работу: читать кучу объявлений о продаже, ездить смотреть варианты, проверять юридическую чистоту покупаемого имущества, проводить сделку. Это основные пункты, которые требуется осуществить для покупки квартиры.

Задачу можно облегчить, обратившись к профессионалам, которые сделают рутинную работу за вас. Для этого необходимо найти зарекомендовавшее себя агентство недвижимости (риелторскую фирму). От вас потребуется лишь подписать договор, который мы настоятельно советуем читать внимательно, дабы в дальнейшем не оказаться у разбитого корыта.

"Шапка" договора

В договоре можно выделить несколько основных пунктов: преамбула (или "шапка") договора, предмет договора, обязательства сторон, ответственность сторон, срок действия договора и другие положения. Каждое агентство составляет договор по своему усмотрению. Утвержденной формы не существует, а значит, любое агентство при составлении договора стремится составить его с максимальной выгодой для себя.

В преамбуле, как правило, указываются стороны договора. Это агентство недвижимости (Исполнитель) и вы как клиент (Заказчик). Если с вашей стороны все предельно ясно (ваше Ф. И. О., паспортные данные, место жительства), то что должно указать агентство? Поскольку агентство является юридическим лицом, то в соответствии с законодательством заключать договоры и принимать обязательства от имени данной фирмы может только его исполнительный орган, который указан в уставе. Это может быть генеральный директор, директор или другой представитель организации.

Любое иное лицо, в том числе и заместитель руководителя, вправе заключать договоры только на основании доверенности.

Не соглашайтесь на то, чтобы договор от имени агентства подписывался агентом или риелтором, тем более без доверенности. На практике недобросовестные агентства при предъявлении претензий со стороны Заказчика говорят, что данный агент уволился, а все претензии необходимо предъявлять к нему. Помимо Ф. И. О. представителя организации должны быть указаны его паспортные данные, адрес регистрации, реквизиты доверенности, сведения о юридическом лице (ОГРН, ИНН, адрес и т. д.)

Предмет договора В предмете договора указывается, что Исполнитель обязуется по заданию Заказчика найти подходящий вариант квартиры или продать квартиру, а Заказчик при выполнении Исполнителем своих обязательств должен будет оплатить гонорар в размере, предусмотренном договором. Конкретизация предмета договора находит свое отражение в обязательствах сторон.

Обязательства сторон Обязательства сторон должны быть прописаны максимально четко и ясно. В дальнейшем, когда встанет вопрос о расчетах за проделанную работу, от выполненных обязательств будет зависеть сумма гонорара. Если вы намерены купить квартиру, то в договоре должно быть указано что вам нужно. Помните, что каждая сторона вправе требовать исполнения только тех обязательств, которые зафиксированы в тексте договора.

Так, например, Исполнителю поручен поиск квартиры для ее покупки. В договоре, прежде всего, необходимо подробно отразить требования к данному объекту недвижимости. Договор должен включать не только технические характеристики самой квартиры (количество комнат, площадь, этаж, тип дома и т. д.), но и другие важные для вас параметры: район, удаленность от метро, состояние квартиры, наличие телефона. От того, насколько подробно вы опишете все, будут зависеть юридические последствия вашего отказа от найденного агентством и предложенного вам варианта. Если квартира формально соответствует содержащимся в договоре требованиям, то обязательства агентства считаются выполненными, и вы обязаны оплатить его услуги. Если же квартира не соответствует указанным в договоре требованиям, то агентство будет обязано продолжить поиск без дополнительной оплаты.

Если вы покупаете жилье, то в договоре должны содержаться обязательства агентства по проверке так называемой "юридической чистоты" покупаемой квартиры. Хотя на практике не все агентства вбивают такой пункт в договор.

Обязательства Заказчика могут сводиться к следующему:
-  во-первых, уплата гонорара;
-  во-вторых, отказ на время действия договора с агентством от самостоятельных поисков подходящих вариантов и отказ от обращения в другие агентства;
-  в-третьих, обязанность предоставить оригиналы или заверенные копии правоустанавливающих документов. Конечно, для заказчика лучше будет оставить агентству заверенные копии документов. Ведь оригиналы могут попросту потерять (в этом случае настаивайте, чтобы агентство несло за утерю документов ответственность в виде штрафа хотя бы). К тому же многие боятся, что агентство, получив оригиналы документов, сможет провернуть с вашей квартирой махинацию. В любом случае, отдавая оригиналы документов, требуйте расписку.

Срок действия договора

Ни в коем случае не подписывайте договор, в котором говорится, что договор действует, пока стороны не выполнят своих обязательств, а за досрочное расторжение договора предусмотрены штрафные санкции.

Так, если вы ищете через агентство квартиру для покупки и агент не может найти вам подходящий вариант, то получается, что вы не сможете разорвать своих отношений с агентством, пока вариант не найдется. А этого может тянуться достаточно долго. Если вы продаете квартиру через агентство, а агент не может найти подходящего покупателя, то вышеуказанная формулировка также свяжет вас по рукам и не даст возможности расторгнуть договор.

Лучше всего, если договор заключается на определенный срок (1 или 2 месяца). Если в течение этого срока вы не получите своего результата, то это может быть связано плохой работой агентства, завышенной ценой (при продаже квартиры) или заниженной ценой (при покупке квартиры). В любом случае у вас должна быть возможность расторгнуть договор без денежных последствий для вас.

Цена услуг

Цена услуг и расчеты могут быть прописаны как в самом договоре, так и в приложении к договору. Прежде чем подписывать договор или приложение, внимательно прочитайте документ. Как правило, агентское вознаграждение определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой (покупаемой) квартиры, но в некоторых случаях цена может быть фиксированной.

Необходимо разобраться, какие именно услуги агентство обязано оказать за вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. На основании этого вы можете решать, устраивает ли вас прописанная в договоре цена. В некоторых агентствах за оказание услуг могут брать предварительную плату. Эти деньги могут являться либо авансом, либо задатком.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если за неисполнение договора ответственным будет Заказчик, то задаток остается у агента. Если за неисполнение договора ответственным будет агент, он обязан уплатить Заказчику двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Если деньги вносятся в качестве аванса, то при расторжении договора, независимо от того, по чьей инициативе происходит расторжение, эта сумма должна быть возвращена.

06.02.2008

Арендатор: как его выбирать?

О конфликте потребностей и возможностей

Что хочет хозяин квартиры от своих жильцов? Не так много. Прежде всего, чтобы сама квартира была в целости и порядке. Арендная плата составляет сегодня (если говорить об эконом-классе) десятки тысяч рублей, стоит же квартира несколько миллионов – в этом свете понятно, почему многие владельцы считают сохранность недвижимости делом даже более важным, чем извлечение дохода. Во-вторых, все-таки получать арендные платежи. Сумму побольше, четко, точно в срок и не выслушивая от снимающих бесконечные «блюзы» о том, как им задерживают зарплату. И в-третьих, чтобы снимающие не ссорили их с окружающим миром – от соседей до государства.

Желание само по себе объяснимое, а в наших условиях оно усиливается еще и тем, что подавляющее большинство сдающих не платят налоги и, соответственно, не хотят, чтобы квартира вообще как-то «светилась». Идеальный арендатор не включает по ночам громкую музыку, не попадается на глаза участковому. Вот бы еще окончательно превратился в ниндзя и умел заходить в подъезд так, чтобы его не замечала консьержка…

Может ли хозяин квартиры позволить себе роскошь выбирать арендатора? На первый взгляд, ответ тут утвердительный: уже стали общим местом утверждения, что «количество снимающих в разы превышает количество желающих сдать» и «квартиры в эконом-классе сдаются буквально за несколько часов». Однако на поверку все оказывается не так просто: потенциальных арендаторов много, но все обладают теми или иными недостатками. Не забудем и о том, что предлагаемая нами к сдаче квартира тоже, мягко скажем, не идеальна: двор темный, в подъезде пахнет отнюдь не фиалками, обои местами отклеились, холодильник отпраздновал полувековой юбилей… Так что, если подходить к снимающим с чрезмерной строгостью, можно остаться ни с чем.

Осознанный выбор

Осознать, что выбирать предстоит меньшее из зол – штука вообще неприятная. Но необходимая в смысле избавления от всяческих розовых очков. Мы попросили риелторов рассказать о том, какие вообще снимающие бывают, и охарактеризовать каждую категорию парой слов. Скажем сразу, что полноценного рейтинга не получилось – так, штрихи к портрету. Но, надеемся, полезные.

Итак, самым массовым типом арендаторов, снимающих дешевое жилье, являются приезжие из регионов России и стран СНГ. Чаще всего в Москву они приехали для того, чтобы работать (разумеется, на самых неденежных работах, вроде медсестры или торговца на рынке) или учиться. Эти люди, говорит Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta estate, непритязательны к условиям проживания: они не только не настаивают на наличии в квартире телевизора, холодильника или стиральной машины, но даже могут согласиться на отсутствие элементарного ремонта, исправной сантехники и т. д.

Не просят многого – это, с точки зрения арендодателя, несомненный плюс. Есть, однако, и минусы. Прежде всего, эти арендаторы хотят платить очень мало: 8-10 тыс. рублей, по их мнению, самая верхняя планка ежемесячной оплаты. Кроме того, и эти деньги очень часто получаются с большими проблемами. Доходы данной категории не только нищенские, они еще и в высшей степени нерегулярные. Кроме того, психология, к примеру, рыночного торговца подразумевает готовность торговаться – всегда и во всем. Попытаться выклянчить из хозяина скидку или хотя бы отсрочку платежа – это, с точки зрения такого человека, дело обычное и правильное.

Есть и еще одна проблема: жить в квартире могут совсем не те, кто снимал ее. «Известны случаи, когда недорогая квартира сдавалась супружеской паре, а на деле уже через пару недель там проживало человек десять: близкие и дальние родственники, друзья и знакомые, – отмечает Елена Зубарева. – Или квартира превращалась в бордель. Вообще, риски от аренды здесь максимальные и полностью ложатся на арендодателя».

Повыше – потруднее

Эта категория снимающих на нашем рынке названия не имеет. Явно не бизнес-класс (он начинается сегодня с $3-5 тыс. в месяц). Но и не совсем чтобы махровый эконом – жить в «бомжатнике» эти люди не согласятся. Уместнее говорить о категории эконом-плюс.

Это люди, готовые отдавать за квартиру более 25 тыс. рублей в месяц. Квартирка окажется в обычном типовом доме, но вот к ее состоянию снимающие подойдут куда более жестко: захотят и ремонт, и что-то из бытовой техники. Сами эти люди тоже, скорее всего, приезжие. Но уже обжившиеся в Москве, ставшие более состоятельными – отсюда и деньги на съем.

В целом эта категория – весьма желанные клиенты для арендодателей. Однако следует помнить, что определенные «родимые пятна», описанные в предыдущей главе, могут вылезать и здесь. Иными словами, и здесь, сдав квартиру деликатной девушке, заявляющей, что она менеджер (и это окажется полной правдой!), можно через месяц обнаружить в квартире весь ее родной аул…

Есть мнение, что очень хорошо сдавать квартиру москвичам: они люди интеллигентные, а кроме того, имеют в паспорте все необходимые прописки-регистрации – дело нужное, если начнутся «разборки» с участковыми. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что все иначе. Тезис об интеллигентности отбросим сразу – это качество присуще конкретным личностям, а не жителям определенных городов. «Москвичи, как правило, довольно капризны, – говорит Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации «Рескор». – Требований по поводу состояния квартиры – море. Кроме того, это достаточно нестабильная категория. Сегодня молодая семья поссорилась с родителями и решила жить отдельно. Сняли квартиру. Завтра деньги кончились (или не кончились, но с «предками» помирились и на семейном совете решили, что хватит валять дурака и надо покупать машину) – и арендаторы съезжают. Приезжие, те, кому просто некуда деваться, часто оказываются куда более предсказуемыми жильцами».

Заграница нам поможет?

В дорогих сегментах рынка – свои правила. Снимающие там куда менее многочисленны, поэтому говорить о неких «типовых категориях» вряд ли уместно. Впрочем, одна категория, описать которую вполне возможно, есть. Это иностранцы. В 90-е годы они были самыми желанными арендаторами. Объяснялось это просто: они получали огромные, по нашим понятиям, зарплаты, к тому же в так любимых в ту пору долларах. Сегодня, говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город», иностранцы, конечно, не самые бедные снимающие, но уже и не самые богатые. Их ценовая категория – добротный бизнес-класс, по цене $5-6 тыс. в месяц. Самые шикарные апартаменты, по цене $20, 30, 40, даже 50 тыс. в месяц (есть на рынке такие предложения) иностранец никогда не снимет. Это уже для состоятельных россиян.

Иностранец из США или Европы – человек солидный, предсказуемый. «Сюрпризы» вроде того, что постоялец уехал не заплатив, с ним не то чтобы исключены (полностью они не исключены вообще ни в какой категории), но крайне маловероятны. Но есть у «импортных» снимающих одна особенность: квартиру за них оплачивает обычно фирма – это значит, что деньги перечисляются на банковский счет, скрыть их совершенно невозможно. То есть со всех арендных денег придется заплатить налоги, а это и 13% денежных потерь, и довольно хлопотная и муторная процедура.

Вместо резюме

Сдача в аренду – это бизнес, а бизнес – это риск. С этим постулатом придется считаться. Устранить риск полностью невозможно, можно лишь постараться снизить его. Как? Об этом сказано тысячи раз: контролировать по возможности все. Проверить у снимающих личные документы, составить максимально конкретный договор, включив в него все потенциальные «траблы». Не стесняться проверять – кто, к примеру, фактически проживает в квартире.

Хороший вариант – арендатор «по рекомендации», то есть тот, кого вам кто-то рекомендует. Правда, аренда «по знакомству» почему-то предполагает, что цена будет ниже. Тезис этот всегда казался автору спорным: если ты мой знакомый, то и я твой. Значит, с равным успехом можно претендовать и на то, что квартиру будут снимать подороже – из дружеских чувств к арендодателю. Но так в жизни, увы, не бывает. Такова се ля ви, как говорят у них…

31.01.2008

Предарендная подготовка квартиры. Семь раз отмерь — один раз отремонтируй!

Взять все, что можно

Как обустроить квартиру, чтобы она приглянулась большинству арендаторов и не вызвала сомнения в справедливости цены? Конечно, надо сделать ремонт. Косметический или капитальный — стоит подумать. Качество ремонта зависит от претензий владельца и ожидаемой арендной платы. Но хорошо известно, что нет смысла делать в неликвидной квартире дорогой ремонт. Для арендатора, располагающего средствами на жилплощадь эконом- или среднего класса, будет иметь значение прежде всего территориальное расположение квартиры, ее площадь и тип дома. В квартире, находящейся в хрущевке недалеко от МКАД, в 40 минутах езды на маршрутке до ближайшего метро, имеет смысл ограничиться косметическим ремонтом и минимумом необходимой мебели и бытовой техники. Капитальный ремонт делают только в домах среднего класса и выше, расположенных в достаточно престижных районах. Ведь чем выше цена, тем разборчивее арендатор: он хочет уже и кондиционер, и посудомоечную машину, и современную обстановку. Если вы готовы сдать квартиру группе студентов или приезжих, например нескольким семьям сразу, то ремонт можно вообще не делать — зато потребуется большее количество спальных мест (лучше раскладных) и стульев. Чем дороже дом, тем дороже должен быть ремонт, если вы хотите выжать из квартиры по максимуму, — вот главное правило начинающего рантье. И еще: не вкладывайте в квартиру средства, которые не сможете вернуть за короткий срок (месяц-два для экономкласса, до полугода для среднего, до года для VIP-квартир).

Стилевые тонкости

Основная ошибка хозяев — ремонт под себя. Ориентироваться на то, что нравится вам, не стоит: вкусы у всех разные, и даже у приглашенного архитектора собственный взгляд на вещи. От любых экстравагантных стилей вроде футуризма и поп-арта лучше отказаться. Неразумно пытаться сделать дворец из малогабаритной двушки с потолками 2,5 м. Для квартиры экономкласса оптимальный выбор — мягкий минимализм, тем более что это позволит существенно сэкономить на комплектующих. Не увлекайтесь обоями с рисунком — монохромное покрытие более либерально, а насыщенные полоски или густой цветочный бордюр — удовольствие на любителя. Излишества, ненужные декоративные элементы, тем более дешевые, такие как пластиковая лепнина на потолке, «бронзовые» статуи, мебель под старину из покрытого меламином ДСП с грубыми завитушками или несколько уровней обоев на стенах, имитирующих классическое членение на секции, также производят печальное впечатление. Именно такие детали сразу отличают настоящий евроремонт, сделанный с участием специалиста по интерьерам, от кустарного дизайна. Поэтому руководствуйтесь правилом: не уверен — не делай, ведь в данном случае действительно лучше меньше, да лучше.

Нежелательны яркие, кричащие цвета, такие как оранжевый, желтый, ярко-фиолетовый, кумачово-красный, электрически-синий, бирюзовый, малиновый, салатово-желтый, изумрудный, а также черный в больших количествах. Наиболее приемлема пастельная гамма: белый в сочетании со стеклом и сталью, шоколадно-бежевые тона, серый с розовым и бледно-болотным, голубой с бежевым и белым. При этом полностью бежевая квартира, как и желто-сине-белая гамма (излюбленные цвета российских дизайнеров 1990-х), смотрится несовременно. Старое правило «светлый расширяет пространство, темный сужает» справедливо и здесь: ничто так не увеличивает площадь, как светлые стены и пол. Опасно отделывать всю квартиру деревом, так же как стелить ковролин и драпировать мебель тканью — у арендатора может быть аллергия на различные материалы.

Арендный минимум

Не стоит загромождать помещение мебелью — у будущего квартиранта вполне может быть свой комод или тумбочка, которую он захочет привезти. Определенная часть снимающих жилье вообще настаивает на пустой квартире.

«Набор арендатора» выглядит так: в гостиной — обеденный стол и шесть — восемь стульев, диван, журнальный столик, подставка для телевизора; в кабинете — письменный стол, крутящееся кресло и стеллаж для книг; в спальне — шкаф-купе или просто шкаф, двуспальная кровать с двумя тумбочками или столиками по бокам, иногда — комод для белья; в кухне — встроенный гарнитур, холодильник, столик или столешница для завтрака, два — четыре стула; в прихожей — шкаф для верхней одежды и обуви, большое зеркало с полочкой для мелочей, открытая вешалка для гостей, стойка для обуви. В ванной повесьте над раковиной зеркальный шкафчик или зеркало с парой полок для мелочей, а лучше установите «мойдодыр»; не забудьте о крючках для полотенец и халатов. В кухне необязательно завешивать все свободное пространство ящиками и шкафчиками для посуды — ведь для арендаторов жилье это временное, и вряд ли они будут закатывать десятки банок с соленьями на зиму или хранить у вас фамильный фарфор. Достаточно поставить гарнитур вдоль одной стены: внизу — три шкафа (под раковину, с ящиками и с полками для тяжелых кастрюль и сковородок), наверху — пару шкафов со стеклянными дверцами и открытую полку. Неплохо укрепить рейлинг с крючками. Не стоит увлекаться и заранее организовывать детскую в стиле «домик для Барби» — у арендатора может и не быть детей. Гардеробную лучше всего разместить в комнате без окон (кладовке, нише). При желании арендатор легко приспособит свободное пустое помещение под излишек одежды.

В элитных квартирах обустройте только кухню, столовую, гостиную и хозяйскую спальню, в остальные комнаты покупайте мебель под клиента. Вариант для трехкомнатной квартиры: спальня, гостиная и гостевая комната с диваном-кроватью, письменным столом, стулом и комодом. Не поддавайтесь желанию поставить в однокомнатной квартире традиционную «стенку» вдоль стены и тройку мягкой мебели — это крайне нефункционально. Лучше разделите помещение на две части — «гостиную» с диваном и стеллажом для книг и дисков с полкой для ТВ и «личную», где будет храниться одежда и стоять письменный стол. Для небольших квартир мебель лучше всего приобретать светлого или белого цвета (сосна, клен, береза, белый ламинат). преобладание привычной для нас гаммы (орех, вишня, бук) будет подавлять.

Наличие бытовой техники зависит от уровня ремонта. В дешевой квартире можно обойтись телефоном, телевизором и холодильником. В помещении среднего ценового уровня должна быть еще и стиральная машина-полуавтомат, вытяжка, микроволновая печь, DVD-проигрыватель. В дорогом жилище обязательны встроенная посудомоечная машина, кондиционер хотя бы в спальне и на кухне, охранная система. А вот изыски вроде электрокерамического гриля, сушильного шкафа, холодильника Side-by-side в российских условиях являются лишь дополнениями, никак на основную цену не влияющими. Телевизор и телефон часто привозит с собой арендатор, поэтому, если речь не идет об элитной квартире «все включено», не ставьте в сдаваемом помещении дорогое ТВ или телефон за 300 долл.

Материалы — это больной вопрос: со страниц модных журналов во всю кричат о моде на гламур, естественные дорогие покрытия. Но самое важное — не поддаться на рекламу. Дело в том, что отделка сдаваемой внаем квартиры подвержена повышенному износу, поэтому не рекомендуется даже в VIP-помещениях использовать натуральный мрамор (он нестоек к ударам и химическим реагентам), венецианскую штукатурку, шелковые, текстильные или кожаные обои, мелкие и легко бьющиеся детали вроде хрустальных или фарфоровых статуэток. Обои, водоэмульсионная краска, закаленное небьющееся стекло, керамическая плитка, керамогранит, кориан, сталь, структурная штукатурка — вот наиболее прочные материалы, которые всегда можно быстро и сравнительно недорого исправить или заменить; в старинном доме прекрасно смотрится стена из необработанного оголенного кирпича. Обустраивая ванную и туалет, не стоит увлекаться бордюрчиками, вставочками, узорами и прочими декоративными моментами: в недорогом санузле простая монохромная плитка белого или любого пастельного цвета, покрывающая две трети стены, плюс моющаяся «дышащая» краска на один–два тона светлее смотрятся гораздо лучше. Тем более что одноцветная керамика с трудом поддается ценовой идентификации, и изделия беларусского производства можно легко выдать за итальянские. А вот качественную художественную плитку приобретают только у дорогих производителей. При отделке балкона стоит отдать предпочтение керамической плитке и пластиковым стеклопакетам в противовес обычным деревянным: учтите, что за несколько лет деревянные рамы могут разбухнуть и просто перестать закрываться.

Тысяча мелочей

Что касается обивки мебели, то здесь уместны практичные материалы: кожа, кожзаменитель, полуискусственная ткань с антигрязевой пропиткой (скотчгард, жаккард, микрофибра) — и никаких традиционных «мохнатых» диванов! Можно одеть кресла, стулья или диван в стирающиеся чехлы — это, во-первых, защитит мебель, во-вторых, сразу преобразит старые модели.

Выбор светильников зависит от уровня квартиры: в помещении со стандартными потолками предпочтительно повесить плоские потолочные люстры, в доме с высокими потолками и классическим дизайном — старинные люстры с хрустальными подвесками. Не забудьте вставить яркие лампочки — светлая квартира производит наилучшее впечатление, а за электричество в любом случае будет платить арендатор. Помимо потолочных источников света предусмотрите в каждой комнате один-два дополнительных — торшер или настенное бра. А вот встроенным светом лучше не увлекаться. Согласно последним веяниям моды «натуральный» побеленный потолок гораздо актуальнее подвесного, к тому же установка встроенного света требует больших затрат и расход электричества в таком случае увеличивается.

Как правило, арендаторы ожидают, что вы предоставите им необходимую домашнюю утварь и посуду — обычно это две кастрюли, сковорода, разделочная доска, чайник, набор чашек, тарелок, столовых приборов на шесть персон. На всякий случай будьте готовы предложить и два комплекта постельного белья, что особенно актуально для квартир экономкласса. Покрывало для двуспальной кровати должно быть однотонное, спокойной расцветки — ни в коем случае не клетчатый шерстяной плед.

Не стоит оставлять в квартире личные вещи (старинные артефакты, подсвечники, скульптуру, книги), если вы не готовы с ними расстаться, потому что их могут не только украсть, но и испортить, сломать, разбить… Не заставляйте арендатора следить за вашими домашними растениями — поверьте, это его не обрадует; а вот недорогая ваза для цветов придется кстати. Ковры, напротив, прибавят красоты разве что огромным апартаментам в восточном стиле, а в обычной квартире смотрятся настоящим пережитком прошлого, да еще и «собирают» пылевых клещей.

Очень плохое впечатление производит «запечатанный» стенной шкаф или антресоли, где хозяин хранит старую одежду и прочий хлам, напрочь отказываясь его убирать, — это напрямую влияет на цену.

Сдать нельзя отступить

Ремонт «с умом» прибавит к стоимости вашей жилплощади определенное количество условных единиц, тогда как ремонт «по бабушкиным советам», наоборот, может сделать жилище неликвидным. Но каждый, кому приходилось хоть раз снимать квартиру, прекрасно знает, как обидно бывает найти жилье по привлекательной цене, в хорошем месте, большой площади, зайти с замиранием сердца — и страшно разочароваться, обнаружив классический «лубок», зовущийся евроремонтом.

30.01.2008

Аренда: грустные ответы на простые вопросы

Дорого или нет?

Как всегда на рынке, ответ на этот вопрос зависит от того, с какой стороны прилавка смотреть. Снимающим, понятно, всегда кажется, что дорого. Сегодня самый минимум, за который можно снять плохонькую однокомнатную квартиру на окраине, составляет 20 тысяч рублей в месяц. Более-менее нормальный вариант (не пятиэтажный дом, пешком до метро) будет стоить уже 22 тысячи, а в районах «престижнее среднего» (Юго-запад) – уже от 25 тысяч.

Такие цены, конечно, вызывают объяснимое недовольство арендаторов. Средняя зарплата в Москве, по официальным данным, составляет около 30 тысяч рублей. Когда две трети заработка приходится отдавать за «плохонькую однокомнатную квартиру» - это раздражает.

У собственников – своя логика. Сравнивая стоимость арендную и «продажную» стоимости квартиры, они считают проценты доходности. Возьмем стоимость однокомнатной квартиры в 3,8 млн. рублей. В банке – причем в достаточно солидном – вам при вложении такой крупной суммы вам предложат до 8% годовых. Проделав на калькуляторе самые простые вычисления, получаем, что такой вклад будет приносить вам в месяц более 25 тысяч рублей – сумму, совершенно недостижимую при сдаче в аренду квартиры такого уровня. Добавим картине еще несколько деталей. Собственнику сдаваемой квартиры нужно платить квартплату, налоги (на имущество – обязательно, на доходы – пока нет, но государство явно собирается ужесточить тут правила игры), периодически делать хотя бы косметический ремонт. Плюс риски – того, что квартиру сожгут, зальют и далее через запятую. И вообще, сдача в аренду – это, называя вещи своими именами, предпринимательство, т.е. предполагает беготню, хлопоты, волнения. А в банке – пришел, потратил максимум час на открытие вклада – и можно со спокойной душой уезжать на Багамы. Так что если подходить к аренде «по уму», то эта самая однокомнатная квартира на окраине должна сдаваться сегодня примерно за 35-40 тысяч рублей в месяц…

Почему именно сейчас?

Вернемся к вопросу о том, почему подорожание пришлось именно на минувшую осень. Для рынка это нетипично. Обычно всплеск активности (а вместе с ним и рост цен) бывает в августе и начале сентября, потом же на рынок приходит стабилизация и даже иногда некоторый ценовой откат. В этот раз было иначе: всеобщий рост цен захватил и квартирной рынок аренды.

По мнению экспертов, здесь сложился целый букет причин. Первая и самая очевидная: общий рост цен вообще на все. Хозяева объясняли свои возросшие аппетиты просто: жизнь дорожает, квартплата растет».

Но были и другие факторы. Летом и осенью налоговые органы вновь напомнили о себе заявлениями, что они ужесточат контроль за рынком аренды. Владельцы квартир решили подстраховаться, увеличив ставки. Заплатят эти люди 13% подоходного налога – еще вопрос, но цена уже увеличилась. Если не на сумму налогов, то в качестве платы за риск.

Именно осенью банки ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов. Так что многие из тех, кто планировал квартиру приобрести, вдруг обнаружили, что не в состоянии сделать этого. Эти люди направились на рынок аренды, создавая там дополнительный платежеспособный спрос.

Что делать бедным?

Кому на рынке действительно не позавидуешь – это самым бедным из числа снимающих. Цены не просто забрались на уже описанные выше высоты – они еще и продолжают увеличиваться. Хозяева квартир взяли за правило «радовать» своих жильцов новостью о подорожании каждые два-три месяца. Спорить бесполезно: спрос велик, цены растут, а это значит, что освободившуюся квартиру хозяин без проблем сдаст буквально за несколько часов.

Выбор вариантов возможной экономии невелик. Снимать вскладчину 3-4-комнатные квартиры – это означает, что жить придется в условиях коммуналки. В Интернете все больше объявлений от тех, кто ищет компаньонов для съема квартиры. Альтернатива – уехать из Москвы в область. Однако тут сложность в том, что самые ближние к столице города, вроде Химок или Люберец, уже давно стали практически московскими спальными районами. Московские реалии заметны во всем – в том числе и в ценах на аренду. Они уже вполне такие же, как и в столице – если и дешевле, то на 1-2 тысячи рублей в месяц, которые снимающий потратит на ежедневные поездки на электричке или маршрутке. Реально сэкономить можно, только если забраться достаточно далеко – в Нарофоминске, к примеру, цены примерно вдвое ниже московских. Но тратить только на электричку полтора часа в день в один конец – это вряд ли разумно…

Что будет дальше?

Порадовать снимающих вряд ли получится: все эксперты сходятся во мнении, что в наступившем году нас ждет дальнейший рост цен, и цифра в 20-30% оказывается еще наиболее умеренной.

Ни один из факторов, работающих на повышение цены, не исчез. Все сохранились. Также, 1 января в Москве в очередной раз повысились тарифы на квартплату и коммунальные платежи. Продолжается общий рост цен. Налоговые органы вряд ли остановятся в своем стремлении собрать-таки со сдающих налоги. После длительного перерыва возобновился рост цен на продажу недвижимости – а это значит, что хозяева квартир либо сумеют получать от аренды большие доходы, либо предпочтут квартиры продать и вложить деньги куда-то еще.

Что касается факторов, способных привести к снижению арендных ставок, то их просто нет. Одно время считалось, что сбить цены могло бы государство, создав сеть доходных домов. Однако разговоры планы их создания так и остаются планами. Единственным реально работающим доходным домом остается объект, расположенный в Большом Николоворобинском переулке, в котором апартаменты сдаются по цене от $3000 в месяц – т.е. ни о какой «социально доступной» аренде речь тут не идет.

29.01.2008

Как выгоднее сдавать коттедж: на год или на сутки

На праздники и на будни

Итак, аренда может быть краткосрочной (от дня до полугода) и долгосрочной. Учтите, что пик краткосрочной аренды приходится на новогодние праздники и лето, когда люди хотят отдохнуть на природе.

Правда, в этом году желающих снять коттедж на рождественские каникулы было на удивление мало. Может быть, виновата погода – снегом нас в этом году небесная канцелярия не баловала. Возможно, причина в дороговизне. Найти более- менее приличный коттедж дешевле ста тысяч рублей за одни сутки весьма трудно. Цена этого вопроса возросла по сравнению с прошлогодним сезоном более чем на 20%.

Так что, назначая цену, помните, что арендаторы тоже умеют считать. И если за те же (а то и меньшие) деньги можно отдохнуть в другом месте (за границей, например), переплачивать они не будут.

Другая сторона медали. Пару лет подряд случалось так, что за несколько недель перед новым годом свободных загородных домов в наличии уже не было. В связи с этим нужно внимательно следить за ситуацией на рынке. Если вы увидите, что спрос приближается к предложению, то имеет смысл не сдавать свой особняк заранее, а «попридержать» его, и встретиться с арендаторами уже непосредственно перед праздниками. Это даст возможность назначить более высокую арендную плату.

Что касается долгосрочной аренды, то в этом случае коттедж снимают как минимум на год. Обычно так поступают представители крупных иностранных фирм, работающих в России, или семьи (часто коттеджи для мам с детьми снимают мужья, которые работают в городе и живут преимущественно в пределах мегаполиса). Больше всего желающих арендовать коттедж на длительный срок наблюдается с февраля по март включительно.

Запросы господина арендатора

Нужно быть готовым к тому, что рынок сдачи в аренду коттеджей стал достаточно конкурентен. Сейчас наметилась тенденция появления целых «доходных» деревень, где все коттеджи, находящиеся на их территории сдаются в аренду. Нижняя ценовая планка «съема» домика в такой деревне — от $5 тыс. в месяц. И арендаторы нередко предпочитают такой, более организованный и предсказуемый, вариант. Поэтому, чтобы выиграть в борьбе за целевую аудиторию, нужно как можно больше знать о ее предпочтениях и запросах.

Сегодня востребован элитный сегмент аренды загородных коттеджей, а предложения в этой области мало, поэтому выход в данный сегмент со стратегической точки зрения является для застройщиков верным решением.

Наиболее популярными загородными направлениями являются Рублево-Успенское, Киевское, Калужское, Новорижское Можайское, Пятницкое, Волоколамское, Минское, Дмитровское, Ярославское. К наиболее востребованным у арендаторов местам относятся Николина Гора, Жаворонки, Переделкино, Внуково.

В разное время года арендаторы предпочитают и разную удаленность от города. Летом многие готовы уехать за 30–40 км от Москвы. В холодное же время года люди стараются жить ближе к городу – спросом пользуются коттеджи, расположенные на удалении до 15 км.

Кстати, именно летом оказывается активно задействован более дешевый пласт загородного рынка. Примечательно, что москвичи по традиции привыкли арендовать на летний сезон именно дачи, в классическом понимании, а не коттеджи, и такая тенденция пока сохраняется.

Разумеется, арендаторы обращают внимание и на то, какую инфраструктуру имеет эта местность, удобно ли подъезжать к ней, есть ли неподалеку лес, реки или озера. Не помешает и близлежащая горнолыжная трасса с яхт-клубом.

Наконец, в 2007 году больше всего арендаторы интересовались вариантами, вписывающимися в рамки от $1000 до $ 3000 за месяц.

Что почем

Теперь определимся с ценами. Разумеется, чем популярнее место, элитнее коттедж, дороже его «начинка», тем больше денег заплатит вам арендатор. Все коттеджи можно разделить на три категории (принадлежность к которым будет влиять на величину арендной платы).

Деревянный домик со всеми удобствами, находящийся в старом поселке, населенном самой разношерстной публикой, относится к эконом-классу.

Объекты бизнес-класса стоят на участке как минимум в 20 соток. Ремонт в таком коттедже сделан не позднее 2000 года, а площадь дома составляет 250–500 кв. м.

Элитные особняки в несколько этажей расположены на участке в 30–50 соток. Площадь такого коттеджа – от 500 кв. м. Ремонт свежий, бытовая техника и мебель – абсолютно новые. Это минимум. Совершенствовать который можно бесконечно, равно как и назначать арендную плату. Цифра в $25 тыс. долларов в месяц за право проживать в таком доме никого уже не удивляет.

Аренда элитного дома с камином, спортзалом, большим ухоженным садом и открытым бассейном стоит от $10 тыс. в месяц. Аренда коттеджа бизнес-класса стоит от $2 тыс. до $10 тыс. в месяц.

Если ваш домик находится в Восточном районе Подмосковья, то тут на сверхприбыли рассчитывать не приходится. Постепенный рост арендных ставок отмечался на протяжении года по всем направлениям, за исключением Востока и Северо-Востока. Значительнее всего за год выросла арендная цена коттеджей на удалении до 10 км от МКАД и от 20 до 30 км от МКАД.

На величину арендных платежей влияет и время года (летом цены будут выше, нежели зимой), и возраст дома (проживание в новых коттеджах обойдется дороже).

Где выше риски

На краткосрочной аренде можно неплохо заработать. Стоимость одного дня «праздничной» аренды составляет как минимум 100 тыс. руб. (то есть порядка $3 тыс.). Однако и риски повреждения вашего имущества здесь будут выше – праздники все-таки.

К сожалению, трудно застраховать себя от потерь и в «обычные» дни. Тем более, вряд ли люди, платящие вам несколько тысяч долларов в месяц за право проживать в доме, будут в восторге видеть у себя на пороге «инспекцию» в лице вас или ваших близких. Конечно, все «амортизационные» расходы, так или иначе, закладываются в арендную плату, но все равно вряд ли вам захочется восстанавливать дом из пепла после отъезда неблагодарных арендаторов.

Поэтому к вопросу выбора жильцов нужно подойти со всей ответственностью. Для того чтобы расширить список потенциальных «квартирантов», некоторые владельцы коттеджей даже снижают стоимость аренды. И, возможно, в этом есть свой здравый смысл.

В идеале сдать свой коттедж представителям крупных иностранных фирм, развернувших свою деятельность в нашей стране. Но главы западных корпораций, как правило, снимают жилье сразу для многих своих сотрудников, а для этих целей более приемлем вариант «доходных» деревень.

Жилец снимает не только дом, но и участок

Как и при всех товарно-денежных отношениях главным документом при сдаче коттеджа является договор аренды, где должны быть прописаны права и обязанности сторон.

Этот документ заключается в двух экземплярах. В нем обязательно должна содержаться информация об арендной плате, сроках ее внесения, времени действия договора и порядке его расторжения. Предусмотрите и ответственность жильцов за порчу имущества. Для этого необходимо привести его полный перечень с указанием состояния на текущий момент (наиболее дорогие предметы можно даже сфотографировать).

Все это – базовые пункты любого договора аренды. В нашем случае его можно дополнить договором обслуживания участка, который будет предусматривать возложенный на арендатора надлежащий контроль за коммуникациями, состоянием «ландшафта» и т. д.

Не забудьте, что для заключения договора аренды коттеджа арендодателю необходимо иметь два основных документа – это паспорт и права собственности на строение и землю.

23.01.2008

Как не прогореть, сдавая квартиру в аренду?

Перечислять все возможные риски, связанные со сдачей жилья в аренду, – дело неблагодарное. Приведем три наиболее часто возникающие проблемы. Первая – это междугородняя связь. Сейчас квартира не потеряет в цене, если собственник отключит так называемую «восьмерку» и предложит нанимателю пользоваться карточкой оплаты междугородней связи.

Второй риск возникает при сдаче неприватизированной квартиры. Здесь две сложности. Первая: для сдачи требуется письменное согласие проживающих совместно с нанимателем муниципального жилья членов семьи и муниципалитета, интересы которого представляют жилищно-коммунальные конторы. Второе: неприватизированную квартиру могут попытаться приватизировать наниматели, поскольку подделать правоустанавливающие документы не составляет особого труда.

Третий по значимости риск: наниматель может съехать, не заплатив. Если в договоре указаны паспортные данные нанимателя, а он проживает не по месту регистрации, то найти его будет скорее всего нереально, поэтому собственник должен обладать дополнительными сведениями о своем клиенте: место работы, рабочий телефон, мобильный телефон, контактные данные родственников нанимателя (супруги, брата, сестры и т. д.), чтобы иметь хоть какие-то рычаги воздействия. Наконец, в договоре должна быть прописана реальная сумма арендной платы, чтобы собственник мог претендовать на возмещение не фиктивной, а реальной суммы.

Наймодателю не стоит лениться: необходимо лично приезжать за арендной платой в сдаваемую квартиру, чтобы убедиться в состоянии квартиры и проживающих в ней. Был случай, когда собственница, сдававшая элитную квартиру за $6000 в месяц и давно не появлявшаяся в своей квартире лично, в определенный момент увидела квартиру настолько «убитой», что обойтись без дорогого капитального ремонта не смогла.

Где искать жильцов?

Но, чтобы не попасть в «историю» с нанимателями, стоит подумать об этом заранее. И понимание плюсов и минусов трех основных вариантов поиска жильцов вам не помешает.

Первый способ: поиск по друзьям-знакомым.

К «плюсам» можно отнести то, что будущий квартирант является известным для арендодателя человеком, ему сдавать не страшно, собственник жилья в нем уверен. Зато если в таком квартиранте ошибиться, то минусов появляется крайне много, ведь со знакомым обычно не заключаются договоры, и решить спорный вопрос тяжело. Как показывает практика, знакомые могут злоупотреблять доверием, например, имеют обыкновение жить и не платить месяцами, ссылаясь на отсутствие денег. Кроме того, такой способ предполагает относительно узкий круг потенциальных клиентов и компромисс по ценам аренды. Рассказывает Ольга, муж которой сдавал свою квартиру в аренду: «Еще четыре года назад цена «однушки» в отдаленном районе была $150 в месяц, и мы договорились со знакомым. Все эти годы мужу было неудобно поднимать цену, и арендатор платил нам до последнего времени эту сумму, пока разрыв с рыночной ценой не стал уже просто неприличным».

Второй способ: самостоятельный поиск арендаторов через газеты, Интернет, печатные объявления и т. д.

К «плюсам» можно отнести дешевизну этого способа и гораздо больший охват потенциальных клиентов. К «минусам» можно причислить возможность попасть на афериста, сдать квартиру агентству недвижимости (которое потом будет сдавать жилье разным людям на короткий срок) или, поддавшись уговорам квартиросъемщика, не заключить договор.

Третий способ: обратиться в агентство недвижимости.

90% арендодателей пользуются этим способом, поскольку минус тут только один: обратившись хотя бы раз в агентство, будьте готовы к тому, что вам довольно часто будут звонить с вопросом, а не съехали ли арендаторы. А в остальном агентства предлагают для хозяев весьма привлекательные условия и фактически не берут денег за услугу. К тому же профессионалы помогут объективно оценить объект и правильно его прорекламировать. Если собственник необъективно оценивает свою недвижимость, то может серьезно прогадать в цене – счет идет на сотни долларов в месяц. К тому же некоторые агентства не бросают клиента на протяжении всего срока действия договора аренды и в случае проблем с жильцом берут на себя разрешение конфликтных ситуаций.

Нужно ли платить агентству за сдачу квартиры в аренду?

Если собственник решил обратиться в агентство недвижимости, то, во-первых, агентство нужно правильно выбрать, а во-вторых, определиться с формой сотрудничества. Наилучший вариант выбора – по личной рекомендации знакомых. Если такой рекомендацией будущий арендодатель не располагает, то нужно обратиться в несколько агентств недвижимости, чтобы сравнить предлагаемые условия и решить, с кем и в какой форме стоит сотрудничать. Желательно посетить офис своего потенциального партнера, заглянуть на сайт в Интернете, посмотреть историю рекламных объявлений в специализированных газетах. Если агентство отказывается пригласить к себе в офис, если в этом офисе мало сотрудников и посетителей, если само помещение представляет собой единственную маленькую комнату в полуподвальном помещении, то с такой компанией не стоит связываться. В большинстве случаев любой из этих показателей – верный признак фирмы-однодневки.

Работать с агентством недвижимости можно по двум основным формам – на бесплатной и на платной основах. Бесплатное (информационное) сотрудничество предполагает занесение квартиры в базу данных агентства и уведомление собственника о потенциальных клиентах. Если собственник владеет типовой квартирой и рассчитывает сдать «однушку» за $600, то бесплатное сотрудничество – его вариант, поскольку в настоящий момент типовая квартира сдается достаточно быстро и без дополнительной рекламы. Платное сотрудничество предполагает эксклюзивное обслуживание с выездом специалиста на каждый показ, рекламу объекта (без нее элитное жилье может «простаивать», дожидаясь квартиросъемщика, до полугода) и его страхование за счет фирмы, гарантии, сервис и т. д. Серьезное агентство недвижимости полностью контролирует процесс сдачи и проживания на весь срок заключения договора. Этот вариант больше подходит для владельцев квартир более дорогого сегмента, где спрос на квартиры меньше, чем их предложение.

09.01.2008

5 секретов опытного арендатора

Цена вопроса

Напомним, что по сложившейся в столице схеме аренды жилой недвижимости арендатору приходится в первый же день выкладывать как минимум три месячных арендных платы – две из них хозяевам за первый и последний месяц проживания, и одну – риелторам, как плату за посредничество.

К тому же сейчас хозяева квартир, видя рост цен на недвижимость, спешат повысить цены и на аренду, не всегда, правда, находя понимание среди арендаторов, зарплата которых растет далеко не столь впечатляющими темпами. При этом и цены на продажу квартир, и на аренду выросли в 8-10 раз за последние 10 лет. Если в 1999 году однокомнатную квартиру в столице можно было снять за $100-150, то сейчас даже в отдаленных районах (включая ближайшее Подмосковье) однокомнатную квартиру трудно найти дешевле $800-900 или 20 тыс. руб., поскольку цены по привычке указываются в долларах, и пересчитываются в рубли по произвольному курсу (отметим, что рынок в 2007 году перешел на расчеты в рублях, особенно в сегменте эконом-класса).

Такие цены привели к снижению спроса на рынке аренды, и ажиотажного спроса на рынке аренды не наблюдается. Как правило, растет доля квартир бизнес-класса и уменьшается предложение эконом-класса. При практически неизменном уровне спроса, востребованным остается самое дешевое жилье, а поэтому жилье бизнес-класса не так сильно отличается по цене, как могло бы. В ноябре 2007 года в сегменте экономкласса средняя стоимость найма квартир данного сегмента изменилась следующим образом: однокомнатные квартиры подорожали на 4,03%; двухкомнатные на 8,98%; трехкомнатные на 2,87%. А всего с января 2007 года стоимость найма однокомнатных квартир увеличилась на 24,36%; двухкомнатных на 37,57%; трехкомнатных на 30,86%.

На чем сэкономить

Однако это цены на квартиры от агентств. А на чем можно сэкономить? Оказывается, таких моментов немало.

Секрет первый. Собственно на самом переезде. Подумайте, так ли вам необходимо новое жилье? Часто причиной, по которой арендаторам приходится съезжать с квартиры, становится продажа хозяевами квартиры – это часто используется как предлог расстаться с арендаторами, которым вроде не очень удобно поднимать арендную плату. В таком случае не стоит торопится уезжать – предложение с вашей стороны увеличить арендную плату на $100-200 скорее всего позволит вам остаться на прежнем месте жительства. Такой вариант позволяет избежать еще больших расходов, связанных с поисками новой квартиры и переездом. Ирина, арендующая небольшую двухкомнатную квартиру уже 6 лет, когда хозяин в очередной раз повысил цену аренды еще на $100, решила найти жилье поэкономичнее, и столкнулась с тем, что цены на рынке ничуть не ниже, а к тому же ей придется выложить как минимум $900 риелторам, и никакой экономии совсем не выйдет, особенно с учетом переезда.

Секрет второй: можно сэкономить на комиссии риелтора. Торговаться о размере комиссии с агентом можно и должно, особенно если вы снимаете квартиру буквально на первом просмотре, или вы работали с этим агентом раньше. Кстати, сегодня вполне уместно и поторговаться о цене с хозяевами квартиры, особенно если вы – выгодный наниматель. Что входит в последнее понятие? Скажем, вы снимаете квартиру на длительный срок, у вас есть московская прописка, семья и вы можете подтвердить свой доход или показать стабильное место работы. Эти факторы всегда вызывают благосклонность хозяев, не любящих шумные молодежные компании, и одиноких молодых людей, которые "будут вести тут разгульную жизнь", по выражению одного из владельцев квартиры, сдающейся в аренду. Скидка может составлять $50-200.

Секрет третий: экономить на поездках и транспортных расходах. Сегодня можно говорить и о такой тенденции: практически нивелировалась разница в ценах в различных районах, и отдаленные районы Москвы стоят не сильно дешевле. Эта ситуация на руку тем, кто хотел бы переехать поближе к центру столицы — сегодня это можно сделать не так уже и дорого. А вот переезжать в Подмосковье вряд ли стоит – мизерная экономия будет потеряна на транспортных расходах.

Секрет четвертый: на собственном комфорте без ущерба здоровью. Что имеется в виду? Сейчас на рынке все больше предлагается квартир с хорошим ремонтом и мебелью, что удорожает арендные ставки. Однако вполне реально договориться с владельцами "убитой" квартиры, что какая-то часть вашей арендной платы пойдет на ремонт квартиры, скажем, $100 в месяц, а ремонт будет выполнен силами арендаторов, но в таком случае контракт должен быть заключен по фиксированной цене как минимум на год. Кроме того, квартира, удаленная от метро на 2-3 остановки, обойдется вам долларов на 200-300 дешевле, чем аналогичная в удобном месте. Но опять же отметим, что доля таких квартир становится на столичном рынке все меньше.

Секрет пятый: как уже известно многим опытным арендаторам — самый экономичный вариант снять квартиру, как и в старые добрые времена, — найти ее через знакомых. В таком случае и цена может оказаться пониже, и комиссионные платить не надо.

Однако искусство не из самых простых, хлопот будет достаточно. Основные правила – оповестить всех своих знакомых, что вы хотите снять новую квартиру, причем не стоит усердствовать с ее описанием – это лишь отобьет охоту вам помочь. Не рассчитывать на слишком быстрый результат – иногда жилье находится через неделю, а иногда приходится ждать и три месяца, пока спрос и предложение найдут друг друга. И быть готовым к компромиссу: не тот район, другое количество комнат и т.п.

Как не прогадать?

Многие, и даже вполне известные агентства недвижимости, занимающиеся арендой, позволяют себе как минимум лукавство, а как максимум – обман, вывешивая якобы имеющиеся у них предложения на своих сайтах. Квартира, предлагаемая на сайте за $800, может сдаваться лишь на месяц, до конца лета, а вот квартира по соседству на длительный срок уже предлагается за $1500. Для сайтов, предлагающих аренду "без посредников", такая практика — совершенно обычное дело. Рассказывает Юля, которая снимает квартиру уже в шестой раз: "Все интересные предложения, которые я нашла в Интернете, и которые вроде предлагались "от хозяев", оказались профанацией. Эти якобы "хозяева", заявляя, что все эти предложения уже "ушли", говорили, что у них есть другая квартира, и тщательно записывали все мои пожелания к квартире. Перезванивая, предлагали жилье, совсем не соответствующее моим требованиям".

С большим трудом через 2 недели поисков Юле удалось найти подходящую квартиру, по цене, которая превышала заявленную на $100. Ей все-таки пришлось воспользоваться услугами профессионалов, но она не платила традиционную комиссию в 100%. "Я воспользовалась услугами агентства, которое помогло мне в прошлом году, и получила скидку "на повторное обращение", — делится уже известным нам секретом Юля.

И еще один внеплановый секрет экономии, который, может быть, и не принесет непосредственной выгоды — знание своих прав и обязанностей арендатора (нанимателя, если чтить букву Гражданского кодекса), знание особенностей рынка. Стоит заключить юридически грамотный договор (особенно с знакомыми) и четко делить расходы по квартире, которые несет хозяин квартиры, и которые несет арендатор. В общем, стать профессиональным арендатором, что не так уж и просто.

28.12.2007

Элитная аренда

Критерии отбора

К сожалению, общепринятой, документально подтвержденной классификации элитного жилья до сих пор не существует. Многие вопросы вызывают разногласия. Скажем, должен ли VIP-дом быть малоквартирным, нужна ли на территории жилого комплекса богатая инфраструктура. Однако есть ряд критериев, которым элитная квартира должна отвечать обязательно.

Наиболее важный из них — местонахождение дома. Престижным считается жилье, расположенное в пределах Садового кольца: в районе Арбата, Остоженки, Тверской, Патриарших прудов. Также элитный комплекс может находиться в исторической части Москвы, реже — просто в экологически чистом районе (например, в парковой зоне).

У домов такого класса имеется огороженная территория, и, даже если внутренний двор не очень велик (что часто бывает в центре города), обустроен он будет достойно. Безопасность территории обычно обеспечивают специализированные охранные агентства. К обязательным объектам инфраструктуры следует отнести подземную парковку, к необязательным — тренажерный зал, солярий, бассейн, салон красоты, магазин, кафе и др.

Видовые характеристики — также достаточно важный фактор при выборе квартиры. Живописные виды, например, на Кремль, храм Христа Спасителя значительно повышают ликвидность помещения и его цену. Однако парадокс состоит в том, что именно в престижных районах, особенно в переулках рядом с Тверской улицей и Арбатом, окна квартир могут выходить на стену соседнего дома или замкнутый внутренний двор. Беспроигрышный вариант для любителей красивых городских пейзажей — пентхаус.

Важная отличительная черта престижности строения — его «клубный» статус. В здании должно быть не более 30–40 квартир. Большое значение придается социальной среде. Порой отбор «членов клуба» бывает настолько строгим, что кандидатуру нового соседа согласовывают со всеми жителями дома. Это позволяет обеспечить определенное социальное окружение.

Также нормой является автономное инженерное оборудование (собственная электростанция, тепло- и водоснабжение), предполагающее комфортное проживание в любое время года. Не обойтись и без эксклюзивного дизайна интерьера.

Элитную однокомнатную квартиру можно снять минимум за 6 тыс. долл. в месяц. Верхнюю же границу арендной ставки определить достаточно сложно — все зависит от желания наймодателя и возможностей наймополучателя. Ежемесячная плата за арендуемое жилье может превышать и 30 тыс. долл.

Количество квартир столь высокого качества в структуре всех предлагаемых в аренду объектов минимально. Тем не менее инвесторов все больше привлекает именно этот сектор, в связи с чем на рынке наблюдается тенденция к увеличению числа элитных квартир. И в будущем названные объекты будут играть более значимую роль на рынке аренды жилой недвижимости Москвы.

Штучный товар

Эксклюзивным предложением на рынке аренды элитной недвижимости являются исторические особняки. В Москве их немного, и это обуславливает стабильный спрос. Престижными также считаются пентхаусы. Однако вопреки сложившемуся мнению это не просто отдельная квартира на последнем этаже. У пентхауса должны быть панорамное остекление, терраса, выход на кровлю, отдельный лифт. Сама кровля иногда оборудована зимним садом, бассейном и даже вертолетной площадкой.

Сравнительно молодой формат на рынке аренды элитного жилья — апартаменты в дорогих отелях и многофункциональных жилых комплексах. Этот вид недвижимости привлекает развитой инфраструктурой и гостиничным сервисом высшего уровня.

Скоро столичный рынок аренды пополнится объектами нового формата. В производственных корпусах фабрики «Красный Октябрь» планируют оборудовать квартиры-лофты. Эти жилые помещения выглядят как единое открытое пространство с высокими окнами, создающими ощущение свободы. Общая площадь лофта должна быть не менее 200 кв. м (иначе квартира будет называться студией). Отгораживают только спальню и санузлы.

Кто сдает элитные квартиры

Это долгосрочное, но выгодное вложение капитала. При умелом ведении дел проект окупится примерно за шесть лет. Однако потребуются довольно значительные инвестиции. В жилое помещение, которое в дальнейшем можно сдавать примерно за 8 тыс. долл., изначально нужно вложить около 1 млн долл. Те, кто сделал аренду элитных объектов своим бизнесом, обычно владеют даже не одной, а несколькими квартирами. Таких лиц относят к категории рантье. Некоторые из них покупают жилье по ипотеке и сдают его в наем, что позволяет и рассчитаться по кредиту, и получить при благоприятном стечении обстоятельств ощутимый доход.

Цены и прогнозы

Сегодня по данным агентств недвижимости элитную квартиру площадью 100–130 кв. м можно сдать за 4–6 тыс. долл. в месяц, а помещение в 150–180 кв. м принесет уже от 6 до 9 тыс. долл. дохода в зависимости от качества дома и самой квартиры. Увеличился спрос на жилье площадью 200–250 кв. м.

При этом цены аренды остались на прежнем уровне: основной объем спроса приходится на апартаменты стоимостью 2–2,5 тыс. долл., а наибольшее количество предложений элитных объектов находится в диапазоне 3,5–7 тыс. долл. в месяц. Самые востребованные бюджеты для найма варьируются от 6 до 8 тыс. долл. Ну а 25–30 тыс. долл. в месяц скорее стоит аренда эксклюзивного жилья.

На сегодняшний день максимальный бюджет арендатора составляет около 35 тыс. долл. в месяц — за эту сумму можно снять квартиру площадью 450 кв. м с камином и эксклюзивной наборной мебелью. По величине стоимости аренды лидируют отремонтированные меблированные квартиры в новых элитных домах с подземной автостоянкой, расположенных в центре Москвы. Цена таких апартаментов может превышать 18 тыс. долл. в месяц. Следом идет жилье в реконструированных зданиях дореволюционной постройки, а также в новых жилых комплексах без подземной стоянки. Если говорить о перспективах роста арендных ставок на элитную недвижимость, то нужно обратиться к заграничному опыту, где годовые арендные выплаты составляют от 5 до 8% от стоимости квартиры. У нас они пока не дотягивают до 5%. Вот пример: престижную двушку площадью 85 кв. м на ул. Тверская хозяин предлагает за 4,5 тыс. долл. в месяц. В год это составит 54 тыс. долл.

Чтобы эта сумма равнялась 5% от стоимости самой двушки, квадратный метр в ней должен стоить около 13 тыс. долл. Но «метр» в элитной квартире в самом центре столицы сегодня стоит значительно больше. Получается, что резервы для роста цен в элитном сегменте еще есть.

Правовые прения

Элитная квартира, сдаваемая в аренду, имеет и элитную цену. Поэтому при заключении договора найма жилого помещения необходимо учесть все детали. Подписывая контракт, имеет смысл обратить внимание на ряд «контрольных» моментов, таких как наличие оригиналов всех документов, сопутствующих конкретному соглашению. То есть должно быть представлено не только свидетельство о собственности, но и доверенности, выписки, разрешения соответствующих органов. Кроме того, необходимо, чтобы в договоре найма или аренды было указано преимущественное право пролонгации по инициативе арендатора и санкции арендодателю в случае досрочного расторжения соглашения. Ко всем документам надо в обязательном порядке приложить акт приема-передачи объекта, опись имущества и расписку в расчетах между сторонами. Арендатору стоит обратить особое внимание на пункт, в котором оговорены обязанности сторон. Можно порекомендовать включить в договор пункт о том, что арендатор не будет отвечать за ущерб, причиненный естественными причинами. Также следует проверить, застрахована ли квартира на случай пожара, наводнения, землетрясения, повреждений другими лицами и т. д..

19.12.2007

5 современных советов владельцу квартиры

1. Налоги по Интернету

Одной из самых актуальных тем стала сегодня уплата налогов. Отчасти это связано с тем, что государство взялось не на шутку за всех, кто пытается сэкономить на налогах, отчасти с тем, что сами граждане стремятся к «прозрачному» рынку. Понимая, что 13% еще никого не разорили, а начинать изменения всегда лучше с себя, некоторые сознательные владельцы квартир уже пошли в налоговые органы, не дожидаясь, пока придут к ним. Однако тут их встречают длинные очереди, неприветливые сотрудники, потраченное время и множество других малоприятных вещей. Можно ли избежать бумажной волокиты в нашем государстве? Оказывается, уже можно.

Для этого достаточно, имея дома компьютер, подключенный к Интернету, приобрести специальную программу и электронную подпись (затраты составят порядка $200-300 в зависимости от компании-изготовителя). После этого вам останется только своевременно заполнять формы отчетности и пересылать их в налоговые органы. Уже сегодня 14,7% налогоплательщиков, состоящих на учете в налоговых органах и представляющих отчетность, сдают ее в электронном виде. ФНС России предполагает, что эта цифра будет постепенно увеличиваться вместе с совершенствованием самой системы.

Более того, по Интернету же теперь можно получить и справку об уплате налогов. Недавно ФНС России ввела новую услугу для компаний и частных лиц, сдающих отчетность через Интернет: в ответ на электронный запрос вы можете получить справку об исполнении обязанности по уплате налога в бумажном виде.

2. Платить или не платить риелтору? Когда вопрос о сдаче квартиры встает впервые или после долгого перерыва, возникает вопрос: в какое агентство обратиться? Оказывается, это зависит от того, к какому классу жилья принадлежит ваша квартира, и от того, на какие доходы вы рассчитываете. Так, если речь идет о квартире эконом-класса (1-2-комнатная квартира без ремонта на крайних станциях метро), то имеет смысл сдавать ее через обычные агентства недвижимости. Они возьмут плату не с вас, а с нанимателя, как это и принято на отечественном рынке аренды. Правда, защищать при этом будут все равно ваши интересы, ведь их комиссия равна вашей арендной плате, и понижать ее им невыгодно.

А вот если речь идет о квартире класса бизнес или элитной, то есть как минимум находящейся в центре, меблированной, с дизайнерским ремонтом и бытовой техникой, то имеет смысл заключить эксклюзивный договор с агентством и потратить полученный от арендатора залог на его оплату. Ведь нет никаких гарантий, что вам попадется аккуратный и исполнительный арендатор! А тут все хлопоты и риски берет на себя агентство.

Причем некоторые из них даже страхуют ваши риски дополнительным внутренним договором на сумму до нескольких тысяч долларов. Эти деньги компания обязуется выплатить вам из своего кармана, если с арендатором что-то пойдет не так. Однако для полной уверенности в своей безопасности этого, конечно, недостаточно.

3. Психология – наука для всех Какими бы профессионалами ни были риелторы, всегда приходится помнить о том, что у них свои задачи, а у вас – свои. И в первую очередь ваша задача – обеспечить себе спокойную жизнь без проблем со сдаваемой квартирой. Как определить надежного нанимателя?

Бытует мнение о том, что идеальный вариант – это семья с ребенком 7 и более лет и без животных. Но животные могут со временем появиться, да и ребенок помладше с хобби вроде рисования на обоях тоже. Так что самое главное, чтобы ваши жильцы производили на вас впечатление надежности и платежеспособности. Не стесняйтесь спросить их о том, где и кем они работают, как часто склонны менять работу. Если человек стабилен в карьерном и личном плане, то и жилье он вряд ли будет менять часто. А маленьких детей и собак бояться не стоит: ваш квартиросъемщик сам сможет переклеить за ними обои и поменять мебель, главное – оговорите это заранее.

Если что-то вас смущает – манера говорить, темп речи, излишний пафос или, наоборот, чрезмерная зажатость – откажитесь от клиента. Может быть, и все в порядке, а может быть, ваша интуиция обращает ваше внимание на признаки будущей тревожной ситуации. Словом, человек должен внушать вам только позитивные эмоции, вот тогда смело подписывайте договор.

4. Безопасность прежде всего

Очень важно обеспечить сдаваемой квартире безопасность. Для этого проанализируем все возможные риски. Во-первых, как и любую квартиру, ее могут ограбить. А непорядочный арендатор, кроме того что не посочувствует утраченной технике, так еще и обвинит в этом вас же – ведь вторые-то ключи у вас. Постарайтесь избежать этих проблем. Заранее имеет смысл установить металлическую дверь и решетки на окнах, если квартира находится на 1 этаже. Проверьте, чтобы комплекты ключей были только у вас и у нанимателя.

Ну и конечно, не лишним будет застраховать квартиру. От пожара, залива и других неприятностей. Большинство страховых компаний имеет стандартный пакет договоров, которые предлагают владельцам квартир, сдаваемых в аренду. Этот пакет составлен на основе анализа наиболее частых страховых случаев. И хотя вам и придется потратиться на него вначале, зато потом сможете спать спокойно, зная, что даже самый безответственный наниматель не сможет испортить вам настроение.

5. Сохраним товарный вид

Многим кажется, что нет ничего проще, чем сдавать квартиру: один раз потрать время на просмотры, выбери нанимателя – и получай денежки. Однако у привлекательного бизнеса рантье есть и обратная сторона, суровая и прозаическая. Основная проблема здесь в том, что сдаваемая квартира должна сохранять товарный вид. Ведь иначе на нее не будет спроса! Как же можно это обеспечить?

Идеально, конечно, выбрать сознательных квартиросъемщиков. Они будут не только беречь ваше имущество, но и молча починят протекший кран (не требуя с вас «стольник» для слесаря), заменят душ, отреставрируют бабушкину мебель и переклеят обои. Однако, как мы понимаем, вероятность найти таких, даже узнав все секреты психологии, невелика. Чаще всего за год или два квартира, сиявшая новеньким ремонтом, приходит в запустение.

Не панацея от забот и хлопот и сдавать квартиры иностранцам: во-первых, ментальность другая, во-вторых, стабильности никакой. Американцы закидают ваш паркет пакетами из McDonalds и зальют колой, восточные гости закоптят потолок, готовя свои кушанья, и будут донимать соседей извечными посиделками. Да и работа в России может закончиться в любой момент.

Поэтому до въезда новых жильцов в квартиру не забудьте проверить документы у арендатора и записать все его данные и контактные телефоны. Не стесняйтесь и не ленитесь проверить эти телефоны сразу или на следующий день. Впишите в договор всех тех, кто будет проживать в вашей квартире. Если вселятся другие или дополнительные люди, это будет нарушением договора, и он может быть расторгнут. Сделайте опись имущества и при посещении квартиры контролируйте его сохранность. Не забывайте, что это ваша квартира и, возможно, она вам еще понадобится. Удачной аренды!

17.12.2007

Аренда жилья. Квартира на день или год — в чем разница?

Краткосрочная аренда

Краткосрочная и долгосрочная аренда жилья имеют гораздо больше схожих черт, нежели различий. При любом виде коммерческого найма действуют две стороны: наниматель и наймодатель. Они заключают письменный договор. Сдавать квартиру внаем вправе только собственник. Арендовать ее можно на ограниченный срок и за определенную плату. Однако краткосрочная и долгосрочная аренда имеют некоторые отличительные особенности. И в том, и в другом случае есть как преимущества, так и недостатки.

Любой прибывающий в Москву уже на вокзале увидит агентов с табличками «Сдам квартиру, комнату». Рынок посуточной аренды хорошо развит в столице, и не составит труда сразу же снять себе жилье, причем как с помощью многочисленных агентств, так и непосредственно у самих владельцев квартир.

Квартиры в Москве традиционно составляют альтернативу отелям. Если человек приехал в Москву не более чем на два-три дня, то выгоднее поселиться в квартире, сдаваемой в посуточную аренду. По сравнению со стоимостью проживания в сопоставимом по уровню гостиничном номере экономия может составить 30–40%. Помимо снижения затрат пребывание в частной квартире комфортнее для нанимателя. Например, остановившись в гостинице, постояльцу придется завтракать, обедать и ужинать в ресторанах отеля или близлежащих заведениях, что повлечет немалые дополнительные расходы. Надо будет платить за то, чтобы отдать вещи в прачечную, погладить рубашку или костюм и т. п. В отличие от отеля в квартире есть кухня со всей необходимой бытовой техникой, где самому можно приготовить домашний ужин по своему вкусу. А некоторые наймодатели предоставляют в пользование компьютеры и даже домашнюю библиотеку.

Предложений о сдаче в аренду жилья посуточно огромное количество. Но агентства советуют бронировать понравившиеся апартаменты заранее, поскольку хорошие варианты уходят довольно быстро. Преимущества квартиры перед гостиничным номером очевидны: прежде всего платить надо только за реально проведенное в арендованном жилье время. Правда, зачастую, когда наниматель хочет снять квартиру на несколько часов, ему предлагают отнюдь не почасовую оплату. Арендодатель просит 1/4 часть суточной оплаты, но это в любом случае меньше, чем стоимость номера в гостинице. Да и потом, если снять квартиру на несколько человек, это существенно снизит личные расходы.

Разумеется, и частники, и официальные компании определяют лимит въезжающих постояльцев: в однокомнатной квартире, как правило, могут остановиться один-два человека, в двухкомнатной — три-четыре. Число жильцов указано в условиях сдачи жилья и ограничено не только количеством квадратных метров, но и имеющейся мебелью. При увеличении числа постояльцев цена вполне может и повышаться, но это необязательное условие. Зато довольно распространена система скидок: чем дольше вы живете в квартире, тем дешевле она вам обходится.

Временный дом

Краткосрочная и долгосрочная аренда различаются по размеру платежей, способу расчетов и «начинке» самой квартиры. Если жилье предназначено для долгосрочной аренды, обстановка будет намного скромнее, чем в случае краткосрочного найма. Скорее всего интерьер в квартире эконом ограничится стандартным набором мебели: кровать, шкаф, стол, холодильник и в лучшем случае телевизор, на что-то большее рассчитывать не стоит. Долгосрочная аренда удобнее для наймодателя. Составление договора сроком более чем на один год обеспечивает финансовую стабильность и уверенность в завтрашнем дне, позволяет достаточно точно планировать бюджет. В пользу долгосрочной аренды говорит минимизация издержек. Ведь решив обосноваться в квартире надолго, люди более бережно относятся к обстановке временного домашнего очага. Если долгосрочный договор составлен с фиксированной арендной ставкой, то наниматель выигрывает на среднерыночном росте стоимости найма.

При долгосрочной аренде в отличие от краткосрочной существует много схем расчетов с наймодателем. Например, в качестве платы за проживание хозяева просят сделать ремонт. Иногда помимо этого жильцы (как правило, те, кто арендует квартиры в новостройках) еще приобретают мебель. Такой способ расчета устраивает хозяев, которые, например, планируют передать квартиру через определенный срок родственникам или подрастающим детям.

Все дело в цене

Посуточный наем жилья предполагает гибкую оплату. Например, если ставка аренды квартиры на одни сутки равна примерно 2000 руб., то на двое суток — уже порядка 1800 руб. При найме квартиры на 30 дней и более скидка на стоимость посуточного проживания может составлять до 40%, то есть в данном примере ставка аренды снизится до 1200 руб.

Стоимость найма однокомнатных квартир на одни сутки составляет от 1000 до 5000 руб. Размер ставки не зависит от количества проживающих. В первую очередь на цену влияет местоположение квартиры. Самое дорогое жилье находится в Центральном округе — в районе Арбата, Тверской улицы, Замоскворечья, Патриарших прудов, Чистых прудов, Сретенки. Посуточная аренда таких квартир стоит порядка 4500–5000 руб. Наименее дорогие объекты расположены на окраинах Южного, Восточного и Юго-Восточного административных округов.

Существенное преимущество квартир, сдаваемых в посуточную аренду, — расположение в непосредственной близости от метро. Подавляющее большинство таких объектов находится в 5–10 минутах ходьбы от станции подземки, и, соответственно, наем жилья в данном случае обойдется дороже.

Помимо прочего цену посуточной аренды определяет общее состояние квартиры: качество сделанного ремонта, стоимость отделочных материалов, количество и качество мебели и бытовой техники.

Аренду комнат тоже дешевой не назовешь. Минимальная сумма, которую придется платить ежемесячно за проживание в стесненных условиях — 9000 руб. И это в окраинных районах, таких как Марьино, Домодедово, Алтуфьево, Медведково. За две-три станции метро от Садового кольца ставки выше — в лучшем случае 12 000 руб., чаще — 13 000–14 000 руб. Площадь такой съемной комнаты обычно составляет от 11 до 19 кв. м. Для жильцов хозяева оставляют стандартный набор мебели, телевизор, а иногда даже холодильник. В пределах ЦАО комнату можно снять за 15 000 руб. По таким же ценам пока еще удастся найти комнату в коммунальной квартире недалеко от Арбата.

При долгосрочной аренде, если не брать в расчет редкие исключения, за однокомнатную квартиру эконом-класса надо отдавать самое меньшее 18 000 руб. ежемесячно. Столько же будет стоить однокомнатная квартира в доме типа «старая панель» и «плохой кирпич» с минимальным набором мебели и бытовой техники. Как правило, такие объекты находятся в наименее благоприятных районах столицы — Бирюлево, Гольяново, Текстильщики, Выхино, Жулебино, Марьино, Капотня, Люблино, Сабурово, Бескудниково. При удачном расположении — поблизости от метро или на крупной транспортной магистрали — стоимость аналогичного предложения вырастет до 22 000–27 000 руб. за месяц проживания. Порядка 32 000–37 000 руб. обойдется двух- или трехкомнатная квартира в современном панельном или даже монолитном или монолитно-кирпичном доме, с хорошим косметическим ремонтом, необходимым комплектом мебели и бытовой техники.

Диапазон цен на аренду жилья бизнес-класса на начало сентября 2007 года составляет 37 000–87 000 руб. в месяц. Сегодня это наиболее интенсивно растущий сегмент рынка аренды. Количество квартир бизнес-класса в общем объеме предложения уже много месяцев стабильно увеличивается. Однако это не является отражением роста благосостояния москвичей. В структуре спроса, напротив, лидирует самое недорогое жилье — от 13 000 до 18 000 руб. за месяц аренды.

Тяготы аренды

Для того чтобы снять квартиру, обязательно нужно предъявить документы, однако их наличие — еще не гарантия того, что агентство (или непосредственно хозяин квартиры) согласится сдать вам жилье. Как правило, собственники довольно серьезно относятся не только к сохранности своего жилья, но и к спокойствию соседей. Поэтому многие сразу предупреждают о том, что жилплощадь не предоставляется для проведения праздников, и шумным компаниям откажут сразу или же приедут по звонку соседей позже, расторгнув в одностороннем порядке договор найма. Отказать могут и просто из соображений ненадежности клиента.

По договору найма жилого помещения нанимателями могут быть только физические лица. В интересах нанимателя — не забыть указать в тексте договора имена и паспортные данные граждан, которые будут проживать в съемной квартире. Если этого не сделать, то вселиться родственники нанимателя смогут только с разрешения владельца квартиры. Без согласия наймодателя в съемную квартиру вправе въехать только несовершеннолетние дети нанимателя. При этом нельзя забывать, что количество въезжающих людей ограничено законодательством о норме жилой площади на человека (кроме случаев вселения несовершеннолетних детей).

Владельцу квартиры необходимо знать, что если в договоре не прописан запрет на поднайм жилого помещения, то наниматель имеет полное право сдать квартиру другому человеку по договору поднайма. В договоре необязательно указывать запрет на использование квартиры в качестве офиса, склада или другого формата коммерческой недвижимости. Это ограничение — следствие ст. 288 ГК РФ, в соответствии с которой жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За нарушение данного требования суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.

При краткосрочной аренде — сроком до одного года — стороны также обязаны заключить договор — рентное соглашение. Можно заключить договор посуточного найма жилого помещения. В этом случае, если договором не предусмотрено иное, права нанимателя существенно ограничены. Например, нанимателю уже не разрешается сдавать квартиру в поднайм, у него не будет преимущественного права на продление договора аренды и т. п.

Договор найма квартиры не требует государственной регистрации и нотариального оформления. Однако для защиты интересов сторон стоит потратить время и заверить документ у нотариуса. Это гарантирует надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору.

Доход от сдачи квартиры в аренду облагается налогом. После реорганизации Федеральной налоговой службы чиновники ведомства заявили, что устроят серьезную проверку арендодателей на предмет честной уплаты налогов. Закон предусматривает уголовную ответственность вплоть до лишения свободы на срок до трех лет. Однако арендодатели, не желая платить налоги, находят множество способов, как этого избежать. В заключаемых договорах, стремясь снизить размер выплачиваемого налога, стороны указывают заниженную сумму стоимости найма. Однако при таких обстоятельствах наймодатель зависит от нанимателя, который получает право выплачивать именно указанную сумму в течение всего срока действия договора.

Часто договоренность между владельцем жилья и арендатором достигается в устной форме, и ни в каких документах это не зафиксировано. Как правило, арендатор передает деньги наличными, и доказать факт получения дохода владельцем жилья в таком случае нельзя. При любых обстоятельствах арендодатель может заявить, что в квартире проживают его друзья — разумеется, бесплатно.

12.12.2007

6 способов не платить налоги с аренды

Заметим, что у сторон в этой борьбе явно неравные условия. В распоряжении ФНС – возможности сколь угодно интенсивно проводить свои пиар-кампании (кто ж налоговикам откажет?!), а что у сдающих? Можно ли, к примеру, представить Общество неплательщиков налогов? И опубликованное в печати воззвание этого общества?

Данный текст – попытка всего лишь слегка выровнять крен. Бдительным Пуаро из ФНС мы напоминаем, что – упаси боже! – никого ни к чему не призываем. Просто рассказываем о том, как различные граждане избегают счастья пообщаться с налоговым инспектором. А уж какие выводы сделают из этой информации читатели – их, читателей, дело…

1. «Меня нет дома» В уже весьма давние школьные годы слышал такой анекдот. Пригород Берлина, дом Штирлица. Съезжаются машины, эсэсовцы оцепляют здание. Кричат в мегафон: «Штирлиц, мы знаем, что вы – русский шпион! Сдавайтесь!». Открывается окно, высовывается Штирлиц и спокойно так говорит: «Меня нет дома». На экране крупным планом показываются обескураженные лица немецких офицеров, потом машины разъезжаются. Голос Копеляна за кадром: «Так он обманывал их уже три недели».

У арендодателей этот способ тоже хорошо работает. Арендаторам говорим, чтобы не открывали незнакомым двери (что полностью совпадает с желаниями самих арендаторов – им разборки с участковыми тоже ни к чему). Хозяина нет, где он – никто не знает, когда придет – неизвестно. С точки зрения закона, чтобы предъявить человеку претензии, надо прежде всего этого человека разыскать. А нет человека – нет и возможности. Конечно, понятно, что можно объявить в розыск, искать с помощью милиции – но для этого нужно основание, т. е. заведенное уголовное дело. А нет дела – милиция и не вздрогнет…

2. Нет уз святее товарищества Но даже если факт проживания в квартире некоего гражданина, не являющегося владельцем данной квартиры, установлен – это еще не является свидетельством, что квартира сдана. Проживать может дальний родственник, а может друг хозяина жилплощади. Никаких денег не платит, просто живет и приглядывает за квартирой. При всем том, что подобная хитрость вроде как очевидна, доказать обратное невозможно: снабжать всех друзей соответствующими удостоверениями, требовать, чтобы граждане периодически подтверждали свои дружеские узы – до такого не дошла даже родная отечественная бюрократия.

А с юридической точки зрения доход появляется тогда, когда есть доказательства этого. Договор аренды. Ежемесячно передаваемые расписки в получении денег. Свидетельства соседей и прочих очевидцев – но не того, что кто-то здесь проживает, а именно передачи соответствующей суммы. Обычно у господ проверяющих с документированными доказательствами плохо, и господам можно тактично намекнуть, что дверь находится вон там…

3. «Да, сдал. Но денег не получаю»

Если господам проверяющим каким-то образом удалось заполучить подписанный арендодателем договор, можно занять следующую линию обороны: да, я действительно сдал квартиру и намеревался получать соответствующую сумму. Но снимающий оказался пип-пип-пип (непечатно) человеком: поселился, живет, а мне не платит. А я, добрая душа, все никак не соберусь с силами и не выгоню его на улицу. У него дети, а я не зверь какой…

При всем том, что подобного рода «отмазки» откровенно шиты белыми нитками, доказательства обратному найти крайне сложно. Ведь договор аренды – это всего лишь соглашение о намерениях. Подтверждают получение денег исключительно упоминавшиеся в предыдущей главке расписки, а составлять их на нашем рынке как-то не принято.

4. О чудесах, случающихся в Новый год

Существует и еще одна замечательная лазейка в законодательстве. Согласно Налоговому кодексу, декларацию о доходах гражданин должен подавать за прошлый год – и делать это не позднее 30 апреля текущего года. Иными словами, неплательщиком налога меня можно объявить только за те доходы, которые я получил в 2006 году. Что касается года нынешнего, то я обязательно заплачу. До 30 апреля 2008-го. А до этого момента не оскорбляйте меня своими грязными подозрениями!

Практический вывод из этого такой. Если в течение года факт сдачи квартиры никакими проверяющими органами не выявлен, примерно в середине февраля сдающий и снимающий могут заключить новый договор – с сегодняшнего дня. Старые бумаги лучше уничтожить. Доходов за предыдущий год вроде как нет, а налоги за все, что получено в этом году, я должен буду заплатить до 30 апреля следующего года. Если, конечно, в следующем феврале не заключу новый договор…

5. Двойная бухгалтерия

Это прием, хорошо известный работникам торговли: продавая товар на 100 рублей, они пробивают чек на 10. Нечто подобное можно проделать и при сдаче квартиры – заключить договор на сумму в 3 тыс. руб. в месяц. Да, сотрудники налоговых органов неплохо осведомлены о реальных ценах – они периодически дают интервью, в которых упоминают, что однокомнатная квартира в Москве сдается сегодня за 18-20 тыс. руб., двухкомнатная – от 22 тыс. Беда (для мытарей) в том, что это неофициальная информация – нигде, ни в одном законе или служебной инструкции не говорится, что квартира должна стоить столько же. А значит, принеся в налоговую инспекцию бумагу о том, что свое жилье я сдаю за сумму в 7-8 раз ниже рынка, можно честно хлопать глазами: «преступный умысел» тут недоказуем.

6. Для самых богатых

Последний прием, о котором мы хотели рассказать, касается самых дорогих квартир. Факт их сдачи обычно трудно скрыть: часто их арендуют юрлица для проживания собственного руководства или с представительскими целями. Деньги за аренду проводятся через бухгалтерию, так что занизить сумму в налоговой декларации не удастся. Есть ли способ минимизировать налоги? Есть. Регистрируется фирма, которая и снимает у владельца квартиру. По цене, к примеру, 3 тыс. руб. в месяц. Эта же фирма сдает «конечному арендатору» уже по рыночной цене. Когда приходит срок расплатиться с родиной, фирма бесследно испаряется. А владелец квартиры (физическое лицо) перед мытарями чист: он получал все это время по 3000 «рэ», и готов честно заплатить по 390 руб. подоходного налога. Кто и кому пересдавал за другие деньги – об этом хозяин понятия не имеет.

Данный прием требует издержек: чтобы зарегистрировать фирму, а потом без следов «похоронить» ее, требуются затраты примерно в $500. Делать это, естественно, приходится каждый год. Но если сумма аренды исчисляется десятками тысяч долларов, игра, несомненно, стоит свеч…

10.12.2007

Ремонт в сдаваемой квартире: в поисках гармонии

Неснижаемый остаток

Существует некий minimum minimorum, без которого нельзя обойтись. Никому никогда еще не удавалось сдать в аренду квартиру в новостройке «в бетоне» – ни за какие деньги. Также не получится найти арендатора на жилье после пожара, купленного у семьи алкоголиков. Здесь вопрос даже не в том, чтобы сдать дороже. Необходимый минимум требуется для того, чтобы приличные люди вообще согласились жить в вашей квартире. Конечно, при желании можно найти жильцов под стать квартире. Однако, в этом случае можно нажить себе новые проблемы – тот же пожар или хронические задержки с платежами.

Есть и еще одно соображение. Поддерживать квартиру в порядке – это и вопрос безопасности. К примеру, подтекающий кран или унитаз могут привести к заливу квартиры снизу, и оплачивать ремонт тогда точно придется – только не себе, а соседям. Неисправная электропроводка может привести к пожару, а чем грозит погрызенный котом и замотанный потом изолентой газовый шланг – и подумать страшно.

К счастью, минимальное приведение недвижимости в «товарный вид» - дело не очень затратное. Часть работ вообще не стоят ничего, кроме труда – выбросить из квартиры старый хлам, вымыть окна. Даже сантехника, если подойти с умом и не жалеть усилий, обойдется не очень дорого: можно, например, не ставить новый унитаз (отечественный 2500 рублей минимум), а как следует отмыть старый и поменять арматуру внутри бачка (200 рублей набор). Аналогично и с кранами – вместо замены смесителя ограничиться новыми кран-буксами (по 50 руб. штука).

Что касается более серьезных улучшений, то их целесообразность зависит прежде всего от кондиций квартиры. Разберем их, пользуясь принятой у риэлторов классификацией недвижимости.

И был глубокий эконом…

Пушкин здесь, конечно, ни при чем – мы с ума не сошли, продолжаем о недвижимости. «Эконом-классом» у нас называются обычные квартиры в типовых домах – т.е. то, из чего на 90% состоит родная Москва.

Риэлторы единодушны во мнении, что сделанный в таких квартирах чересчур дорогой ремонт – одна из наиболее частых ошибок рантье, особенно начинающих. Человек вложил в отделку 500 тысяч рублей, и ему хочется, чтобы эти деньги «отбивались». Даже 1% в месяц – это очень скромная рентабельность, а здесь это означает, что арендная ставка должна быть на 5000 выше, чем без отделки. Проблема в том, что у эконом-рынка свои правила: снимающие там более всего озабочены, извините за игру слов, экономией. Квартира в замечательном состоянии вызовет восторженное цоканье языком, но при словах о том, что платить за нее надо так много, потенциальный снимающий сразу поскучнеет и откланяется.

Хорошо, дорого не надо. А как надо? Несмотря на призывы специалистов «делать все подешевле», экономить тоже нужно с умом. Например, в квартире обязательно должна быть металлическая дверь. Логика тут простая: любая аренда, даже самая экономная, стоит сегодня не менее 19-20 тысяч рублей в месяц. Человек, способный платить такие деньги, обладает определенным уровнем достатка; вряд ли он тратит на аренду все и голодает – скорее всего, на повседневную жизнь тоже остается. Значит, в квартире будут достаточно ценные вещи – видеотехника, компьютер, хорошая одежда. А все это вполне может привлечь квартирных воров, особенно на окраинах.

Еще деталь – даже если квартира сдается без мебели, очень рекомендуется оборудовать в ней кухню. Дело не столько в заботе об арендаторе, сколько в собственной безопасности сдающего. Кухню снимающий в любом случае станет меблировать, но может повесить полки абы как. В отсутствие жильца набитая тарелками полка падает на мойку, сбивает смеситель – и залив соседей снизу вам гарантирован.

В остальном ремонт следует делать по принципу «бедненько, но чистенько». Достаточно освежить обои и потолки. Также, что светлые тона зрительно увеличивают пространство, поэтому и обои, и напольные покрытия (тут лучше всего недорогой ковролин, причем не прижатый плинтусами – потом его можно легко поменять) должны быть именно светлыми. И – что самое главное – тратясь на отделку, ни на секунду не забываем о том, что 2-2,5 тысячи рублей в месяц – это максимально возможное увеличение цены вашей квартиры. Платить больше эконом-арендаторов, как изящно изъясняется современная продвинутая молодежь, «жаба задушит».

Внимание к деталям

«Бизнес-класс» занимает на нашем рынке промежуточное положение – это лучше, чем «эконом», но не дотягивает до «элиты». Из старых домов в эту категорию попадают сталинские и дореволюционные доходные – их вытягивают хорошее местоположение в Центре и большие размеры квартир. Немало здесь и новых зданий – чаще всего они располагаются в хороших, но все-таки не самых лучших районах Москвы (Юго-западная, Сокол и т.п.). В денежном выражении этот класс – от $2500 (одно- и двухкомнатные) и $3000 (трехкомнатные и больше) до $5-7 тысяч в месяц.

При ремонте необходимо уделить особое внимание дополнениям и аксессуарам, вносящим комфорт в проживание. Например, тоже необходима металлическая входная дверь, но она должна быть оснащена видео-домофоном. На окнах стеклопакеты, причем желательно, чтобы тройные. Встроенная бытовая техника на кухне – обязательно импортная.

Список, подобный чеховскому «в человеке все должно быть прекрасно», можно продолжать еще долго. На стенах – как минимум обои с шелкографией или обои под покраску, выкрашенные в светлые тона. На полу – никакого линолеума или ковролина, в крайнем случае ламинат, а лучше – паркет. В санузлах – нечто звучащее пристойно, вроде Gustavsberg, никаких «Кызылский фарфоровый комбинат» или «Продукция Свободной экономической зоны Ву Фань». Еще важная деталь: каждое лето в Москве, как известно, на пару недель отключают горячую воду, и от этой напасти не избавлены жители даже «бизнес» домов. Поэтому снимающие очень приветствуют, когда арендодатель позаботился и установил водонагреватель. Что касается денег, то «бизнес»-квартиры, которые с ремонтом стоят $3-7,5 тысяч в месяц, без пристойной отделки сдавались бы лишь за $700-2000. Как говорится, почувствуйте разницу! Вложения примерно в $500 за кв. м (именно столько, по словам знающих людей, стоит ремонт такого класса) здесь вполне оправданны.

Выше только звезды

Слово «элитный» от постоянного употребление весьма затерлось. Не последнюю роль здесь сыграли застройщики и риэлторы: стремясь пропагандировать свой товар, они объявляли его элитным к месту и не к месту. До глубины души тронула фраза «элитные дома серии П-44Т в Выхино». Как житель тех краев и именно такого дома, я несказанно рад. Но природное чувство справедливости намекает, что тут как-то немного много… Если же покопаться в семантике, то получается, что элита – это нечто избранное, такое, чего в принципе не может быть слишком много. Соответственно, элитных объектов должно быть мало. Безусловно, в эту категорию попадают большие (от 200 кв. м) квартиры в лучших домах исторического Центра, а также пентхаусы в новых высотных комплексах.

С денежной точки зрения, элитная квартира сдается от $7000 в месяц. Верхняя планка цены теряется в тумане – недавно попалось на глаза сообщение об объекте ценой 40 тысяч евро в месяц.

Описывая отделку таких жилищ, испытываешь нехватку восторженных эпитетов, а слова «очень», «самый» и «чрезвычайно» приходится использовать постоянно. Интерьеры – стилистически продуманные, часто с привлечением именитых дизайнеров. При отделке используются самые лучшие импортные материалы. Если есть обстановка – то мебель импортная, дорогих марок, выполнена под заказ.

При всей этой элитности и эксклюзивности квартира, предназначенная для сдачи, все равно будет обладать некими специфическими «арендными» чертами. В отделке не должно быть ничего хрупкого – временный жилец остается таковым, даже если платит очень много. Например, гидромассажные ванны – это безусловный элемент красивой жизни, но беда в том, что у такого агрегата довольно быстро ломаются форсунки. Их невозможно отремонтировать: форсунки эти подлежат выносу на соседнюю помойку – вместе с самой ванной. Так что в квартире, даже самой дорогой, должно быть поменьше изысков. Выложенные наборным паркетом рисунки на полу, смесители за 1000 евро – все это уместно для собственного проживания, а в сдаваемой недвижимости ни к чему.

Есть и еще одна опасность. Это в эконом-классе квартиры сдаются за несколько часов, а в элите арендатора вполне можно прождать многие месяцы. И вкус у потенциального снимающего может оказаться не таким, как у хозяина – в итоге квартира простаивает, принося владельцу одни траты вместо доходов.

Вместо резюме

Разговаривая о данной теме с разными специалистами, мы услышали одно достаточно парадоксальное мнение. Есть бизнес – арендовать квартиры в плохом состоянии, делать в них отделку и сдавать за большие деньги. Идея «споткнулась» о юридический препон: выяснилось, что наши законы не позволяют заключить такой договор, который давал бы гарантии. Собственник квартиры в любой момент может передумать, разорвать отношения – получается, что агентство недвижимости просто подарит ему отделку квартиры. Но с точки зрения экономики, расчетов все сходилось – делать отделку выгодно. Важно лишь правильно выбрать объект и провести в нем ремонт нужного качества.

30.11.2007

Недвижимость от деда-генерала: сдать или продать

В прошлом году ежегодные проценты удорожания квадратного метра не мог предложить ни один банк. В 2007 году ситуация изменилась: цена квадратного метра «встала», и теперь, может и стоило бы задуматься над другим вариантом: например, квартиру продать, а деньги положить в банк под хороший процент. Но не готовы наши граждане к банковским операциям, свежи еще в памяти дефолты и кризисы. Деньги — что? Пшик, и испарились, а квартира — вот она, в каменном доме, дом на земле стоит. Так что многие предпочитают гарантированные доходы от аренды банковским рискам.

А ведь сдавать квартиру не так просто, как выглядит со стороны. Допустим, вы получили в наследство от заслуженного дедушки хорошую квартиру – в добротном кирпичном доме, увешанном мемориальными досками, пятикомнатную, в районе «Таганки». Понятно, что по вашим представлениям, это элитная квартира. Соответствуют ли ваши представления рыночным? Для начала посмотрим, что происходит на рынке дорогих квартир.

Ставка для богатого жильца

Небезынтересно, что в 2007 году эксперты отметили небольшой, но стабильный рост спроса на аренду элитной недвижимости. Например, за год в этом сегменте однокомнатные квартиры в среднем подорожали почти на 26%, двухкомнатные на 31%, трехкомнатные – на 38% и многокомнатные примерно на 15%. Это объясняется растущей деловой активностью в регионах, откуда все чаще высокооплачиваемые специалисты приезжают в командировки, а также нехваткой гостиниц и пансионатов, благодаря чему иностранные граждане также часто арендуют жилье у частников.

Между тем, четкого деления квартир на классы на рынке аренды до сих пор не существует. В качестве критерия деления можно рассматривать стоимость аренды. В этом случае квартирами класса «элит» могут считаться те, чья месячная арендная стоимость составляет $2500-$3000 для однокомнатных, $4000-$5000 для двухкомнатных, от $6000 и выше для многокомнатных.

В октябре наблюдалось увеличение спроса на квартиры стоимостью от $6000 в месяц. В сентябре он составлял 0,21% от общего числа, а в октябре вырос до 0,43%.

Равнение на образец

Теперь посмотрим, чего ж хотят богатые клиенты. Понятно, что люди, готовые платить тысячи долларов за свой комфорт, мириться с неудобствами не будут.

Довольно часто клиенты компании, приобретая очередную квартиру с целью инвестиций в ЖК «Алые паруса» (метро Щукинская), ЖК «Воробьевы горы» (метро Университет), иных престижных жилых комплексах, сдают жилье в аренду. Не столько с целью «отбить» вложения, сколько желая оставить ценную собственность «под присмотром». Причем часто найти клиентов помогает компания-застройщик.

В таких квартирах обычно предусмотрено, кроме кухни, наличие хозяйственных помещений (кладовой, постирочной комнат); большой холл или комната-студия; если спален – три и больше, предполагается, как минимум, два санузла. Иногда помимо общей большой ванной комнаты имеется небольшой санузел для гостей; есть предложения, когда в квартире санузел – при каждой спальне.

Само собой разумеется, что в каждой квартире – самая современная сантехника (джакузи, биде, современные душевые кабины) и бытовая техника (стиральные и посудомоечные машины, телевизоры, домашние кинотеатры, музыкальный центр); дорогая эксклюзивная мебель, выдержанная в определенном стиле (кантри, дворцовом, модерн), ремонт из самых дорогих материалов проведен либо по авторскому дизайнерскому проекту. Обязательна выделенная линия Интернета.

Каждая квартира по-своему уникальна: где-то главным достоинством является большой балкон в гостиной, которая смотрит на воду; где-то спальни изолированы от гостиной, но расположены по соседству.

Превратите недостаток в достоинство

Разумеется, даже «генеральская» квартира в старом фонде не всегда может соответствовать всем вышеперечисленным требованиям. И все же шансы превратить ее в элитную есть. Главное, чтобы тип дома позволял позиционировать квартиру как элитную. Стандартная «хрущевка» или «брежневка» элитной не станет никогда – не позволит планировка.

Очень большой недостаток — отсутствие охраняемой придомовой территории. Обязательно наличие если не подземного гаража, то, в любом случае, охраняемой автостоянки.

Итак, вернемся к нашей пятикомнатной квартире в кирпичном доме, в районе метро «Таганская». С чего начать, чтобы получать за такую квартиру около 10 тысяч долларов ежемесячно? Прежде всего, деньги в нее надо вложить! Специалисты рекомендуют сделать качественный ремонт: привести в порядок паркетные полы, стены покрасить в светлые тона, укомплектовать квартиру современной мебелью, сантехникой, бытовой техникой и домашней электроникой. При этом возможна перепланировка: кладовая превращается в еще один санузел; столовая и кухня объединяются в кухню-студию. Особо ценится, если квартира – двухуровневая.

Недостатки жилья в старом фонде можно превратить в достоинства: в «сталинских» домах или домах дореволюционной постройки изначально бывали большие камины – отреставрируйте его и превратите в действующий. Очень высокие потолки – до 4,5 – 5 м. – позволяют построить оригинальные антресоли. Окно в ванной комнате станет оригинальной стеклянной аркой; в большой прихожей разместится зимний сад.

Элитное жилье обычно арендуют на длительный срок – от года и больше – иностранные компании для сотрудников или люди, нуждающиеся не просто в крове, а в статусном жилье в столице – деятели искусств, преуспевающие бизнесмены. Между прочим, элитная аренда может интересовать кинокомпании, которые снимают квартиры на короткий срок для съемок.

Найм элитной жилплощади всегда оформляется юридически – договором, где четко прописываются взаимные обязанности и права. (Читайте на эту тему нашу статью «Своевременный договор аренды защитит от скандалов»). Так что проблем между собственником и арендодателем, как правило, не возникает.

На старые дачи претендует половина «съемщиков»

А вот загородный дом в старом дачном поселке, пусть даже в очень известном и расположенном совсем недалеко от Москвы, превратить в элитную недвижимость невозможно. Иностранцы и банкиры предпочитают арендовать только современные коттеджи в специальных охраняемых поселках с собственной инфраструктурой. Самым большим спросом пользуются дома на расстоянии до 30 км от Москвы.

Сегодня на Рублево-Успенском, Киевском, Калужском, Можайском, Пятницком, Волоколамском, Дмитровском, Ярославском направлениях строятся коттеджные поселки. На загородные дома такого уровня существует очень большой спрос.

В октябре самыми востребованными были загородные дома в ценовом диапазоне от $1000 до $3000 в месяц, это практически половина (48%) от общего спроса. Фактически, это и есть дома в старых дачных поселках, самыми большими удобствами в которых является водопровод и магистральный газ.

Резюме

Таким образом, решив сохранить доставшиеся в наследство от дедушки – ученого или генерала – квартиру и дачу, и предложить ее в аренду «порядочным и чистоплотным людям», вы приобретаете пусть не самый рентабельный, но востребованный и прозрачный «готовый бизнес». Предпочесть ли спокойную жизнь рискам, связанным с иным распоряжением наследством, каждый решает сам.

12.11.2007

Аренда жилой недвижимости: где, что, сколько

Аренда квартир — весьма легкий метод сменить место жительства без больших затрат. В Европе аренда квартир из-за огромных цен на недвижимость давно уже стала обычным делом.

В Российской Федерации понятие «аренда» вызывает у простого потребителя страхи: слухи об обманщиках, наживающихся на арендаторах. Однако на деле правда риелторских страхов весьма преувеличена, а мошеннические авантюры остались в прошлом. Сейчас главная сложность заключается в том, чтобы разобраться в большом числе предложений, выбрав самое выгодное сочетание цены, расположения, состояния и площади жилья. Также, имеет значение и длительность найма — есть сектор короткой аренды, когда владельцы на несколько летних месяцев уезжают на дачу и сдают квартиру. Эти квартиры на 10–30% дешевле подобных вариантов, но при этом клиенты не смогутзавести туда свой скарб ( квартиру сдают с обстановкой владельцев), ни произвести ремонт, а в конце лета придется уехать. При этом оплату риелтор возьмет с вас в обычном размере, даже если срок найма короткий.

Краткосрочный вариант

Самая доступная сфера рынка аренды квартир в Москве — это комнаты в квартирах. Для многих это единственный способ найти свой угол за малую плату.

Недорого и мило

Аренда квартиры в Москве экономкласса — наиболее популярная часть рынка. Они расположены в зданиях хрущевского или брежневского времени застройки. Эти дома расположены в десяти минутах езды на транспорте от метро, в обычных промышленных зонах на окраинах. Квартиры нормальные — стандартные одно-, двух-, трехкомнатные. Как правило, они требуют ремонта, но зато в них имеется старый кухонный гарнитур, старый холодильник и газовая плита (частенько к ней прилагается и газовая колонка). Бывает, что перед сдачей квартиры в аренду там делают ремонт: стены поклеены обоями, пол покрыт линолеумом; мебель не новая и дешевая, телевизор. Дом панельный или кирпичный. Бывает балкон. Очень часто такие квартиры сдают под ремонт . В этом случае первые месяцы наниматели живут бесплатно, ремонтируя квартиру, после чего владелец получает от них каждый месяц оговоренную сумму.

По мнению риэлторов Агентства Недвижимости АЛЬКОМ арендная ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве экономкласса составляет 12000–20000 руб./мес., двухкомнатной 14500–26000 руб./мес., трехкомнатной 22000–33000 руб./мес.

Средний вариант

Можно снять квартиру в Москве среднего уровня в любом районе города. Это и кирпичные дома в центре, и хорошие новостройки на окраине города в современном районе, и многоэтажные на периферии (начиная со второй трети Беговой улицы, проспектов Мира, Хорошевского шоссе, Измайловского или Ленинградского). Квартиры этой категории есть и в Химках, Солнцеве, Новопеределкино, Матвеевском и других, отличающихся инфраструктурой, наличием мест отдыха и развитостью современной архитектурной застройки. Это всем известные современные дома типовых серий П-44, Башня Вулыха, Бекерон. В подобных квартирах сделан ремонт (ламинат или паркет, новые двери и сантехника, санузел отделан плиткой, потолки обелены или покрыты гипсокартоном). Квартиры сдают пустые, или с мебелью Ikea или гарнитурами 90-х годов. Есть холодильник, стиральная машина-автомат и телевизор. Спрос на такие квартиры высокий.

Стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве среднего класса в зависимости от местонахождения составляет от 18000 до 36000 руб./мес., двухкомнатной - 22000–55000, трехкомнатной - 33000–85000 руб./мес.

Дорогие апартаменты для солидных клиентов

Рынок аренды элитных квартир в Москве растет постоянно — спрос на качественную недвижимость повышается соразмерно росту доходов ее жителей. Снимают их в обычно работники иностранных компаний, дети состоятельных бизнесменов, начавшие жизнь самостоятельно, топ-менеджеры, перспективные работники шоу-бизнеса. Это не de luxe, но уже совсем другой уровень. Элитные квартиры распределены между престижными районами Центрального АО и элитными новостройками, возведенными в растущих районах типа Жулебино и Куркино, а также в 15 минутах езды от центра на элитных трассах, таких как проспекты Кутузовский, Вернадского или Ленинский. В этому типу относятся дома ЦК и Совмина фасадные сталинские дома на упомянутых крупных дорогах, а также на Котельнической, Кадашевской, Фрунзенской, Смоленской набережных и однокомнатные, двухкомнатные квартиры в аренду в сталинских домах.

Стоимость аренды однокомнатной элитной квартиры в Москве составляет где-то от 33000 до 65000 руб./мес., двухкомнатной - 42000–87000, трехкомнатной — 55000 до 135000 руб./мес.

От дорогого до самого дорого

Квартиры уровня de luxe — это произведения искусства, они уникальны и предназначены для представителей сливок общества. Эти квартиры расположены в Центральном АО в районе улиц Арбат, Тверская, Китай-города, Патриарших прудов или Золотой мили. К таким объектам квартиры в сталинских высотках. В этом классе недвижимости нет малокомнатных квартир, как правило это апартаменты, занимающие часть или весь этаж дома. В этом случае стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет в месяц от 65000 до 120000 руб., двухкомнатной - 90000–300000 руб., трехкомнатной - 100000–600000 руб. Стоимость аренды квартир в Москве с четырьмя и более комнатами составляет 300000–1120000 руб./мес.

Акции