Коммерческая аренда  |  Аналитика

27.01.2010

Обзор рынка торговой недвижимости за 2009 г.

Рынок площадей в торговых центрах г. Москвы

Существование и развитие рынка торговой недвижимости Москвы в 2009 году происходило в условиях экономического кризиса. Кризисные явления, такие как рост безработицы и снижение уровня располагаемых доходов населения, оказали прямое влияние на потребительский спрос, который в свою очередь определил стратегию развития операторов розничной торговли. Снижение оборота розницы, дефицит и высокая стоимость заемного финансирования способствовали уходу с рынка отдельных ритейлеров, повышению доли вакантных торговых площадей. Падение арендного дохода, как следствие снижения арендных ставок и недозагрузки площадей, в сочетании с высокой стоимостью кредитов сделало инвестиции в недвижимость малопривлекательными.

Увеличение рыночного предложения площадей в торговых центрах происходило по инерции - вводились с опозданием докризисные объекты, находившиеся на высокой стадии готовности в 2008 году. Из качественных торговых центров построенных, но не открытых в 2008 г., только ТРЦ «Метрополис» запущен в 2009 г. Близки к открытию многофункциональные объекты «Военторг» и «Баркли Плаза», на стадии заполнения арендаторами находится «Маркос Молл». Таким образом, из двадцати объектов, открытие которых планировалось в 2009 году, с показателем GLA порядка 1 млн. кв.м введено меньше половины (GLA 480 тыс. кв.м.) Общий объем предложения площадей в торговых центрах достиг 5,16 млн. кв.м. (2,72 млн. GLA). По причине переноса срока открытия большого числа торговых центров, строившихся в 2008 году, на 2009 год, фактический объем новых качественных площадей превысил аналогичный показатель прошлого года на 65.5% по показателю GLA и на 18% по общей площади.

В 2009 году продолжилась тенденция выхода на рынок торговых объектов заполненных арендаторами менее чем на 80%. Яркими примерами того, что данный показатель уже не является обязательным критерием, стали ТЦ «Спектр», ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» и ТРЦ «Город» на Шоссе Энтузиастов (Лефортово). На 2010 год планами предусмотрено открытие порядка 15 крупных торговых объектов с показателем GLA около 760 тыс. кв.м и общей площадью более 1,6 млн. кв.м. Из них 10 объектов ранее заявлялись на 2009 год. По прогнозам лишь половина из них действительно смогут в 2010 году открыть двери покупателям. Это обеспечит прирост общего показателя GLA примерно на 300 тыс. кв.м, а общей площади объектов на 620 тыс. кв.м. В дальнейшем темпы ввода новых торговых площадей будут падать, так как в 2009 году не было заявлено о начале реализации новых проектов. Целесообразность появления новых торговых объектов напрямую связана с перспективами восстановления активности потребителей розницы, а также готовности сетевых операторов развиваться в изменившихся экономических условиях.

В конце 2008 года появились и новые административные ограничения. Постановление Правительства Москвы №999-ПП запрещает строительство на территории ЦАО новых торговых объектов площадью более 1500 кв.м., а также расширение существующих площадей в результате реконструкции (за исключением строительства парковок). Ограничения не коснуться уже согласованных проектов, повышая вероятность доведения их до запланированного результата.

Тенденции и прогнозы

Увеличение предложения качественной торговой недвижимости происходит за счет ввода объектов, строительство которых началось до кризиса. В 2010 году эта тенденция сохранится. Новые проекты не заявляются, большинство «бумажных» проектов заморожено. Главная причина этого - отсутствие доступного заемного финансирования для реализации проекта и невозможность достоверно прогнозировать будущую доходность торгового объекта. В среднесрочной перспективе ожидается резкое падение темпов ввода новых качественных торговых площадей. Новые объекты открываются будучи заполненными менее чем на 80%. По наблюдениям, критерием допустимости открытия торгового центра становится наличие якорных арендаторов, соглашения с которыми вынуждают девелоперов начинать работу торгового центра, не дожидаясь готовности операторов торговой галереи. Торговая галерея, как правило, зарезервирована, что позволяет девелоперам и консультантам объекта говорить о высоких показателях заполняемости, но решение об открытии магазина ритейлеры принимают с задержкой, наблюдая посещаемость нового объекта.

Рынок площадей в сегменте «street retail»

В течение года рост общего показателя вакантных торговых площадей по всем сегментам происходил не только за счет ввода новых объектов, но и благодаря продаже или отказам от дальнейшей аренды торговых помещений. Наибольшему влиянию данной тенденции в первой половине года оказались подвержены помещения сегмента «street-retail», имеющие ряд недостатков (низкая посещаемость, плохое местоположение, завышенные ставки и пр.). Собственники подобных помещений, под влиянием различных факторов, выставляли на рынок предложения с серьезным дисконтом вплоть до 50%. В настоящее время большинство подобных «кризисных» предложений снято с рынка — собственники осознали, что обладают достаточно ликвидным объектом недвижимости и перешли на рынок аренды. В свою очередь некоторые положительные тенденции в экономике в целом позволили ставкам аренды в сегменте «street retail» не только стабилизироваться, но даже немного подрасти относительно годовых минимумов. В среднем по городу доля вакантных площадей в сегменте стабилизировалась на уровне 10 - 20 %. Наиболее привлекательными и востребованными являются центральные улицы города: Тверская, 1-я Тверская- Ямская, Петровка, Б.Дмитровка, Кузнецкий мост и пр. В связи с вступлением в силу федерального закона «О запрете игорного бизнеса на территории России вне четырех специальных зон» с 1 июля в Москве официально прекратили свою деятельность все игровые точки. Часть освободившихся помещений пополнило вакантное предложение в сегменте «street-retail», но большая часть площадей постепенно сменяет профиль на предприятия сферы услуг, общественного питания или клубы. Поэтому резкого роста объема вакантного предложения отмечено не было.

Появление вакантных торговых площадей в сегменте «street retail» происходит в основном за счет закрытия магазинов, освобождения существующих площадей. Для торговых улиц и зон торговой активности г. Москвы характерно ограниченное предложение из-за отсутствия нового строительства. В 2010 году будет происходить постепенное заполнение торговых помещений, снижение доли вакантного предложения в сегменте и уменьшение показателя ротации арендаторов. В перспективе года показатель доли вакантных площадей имеет все шансы вернуться на докризисные уровни, в особенности это касается наиболее востребованных центральных улиц города.

Спрос

На протяжение всего 2009 года спрос на торговые площади показывал разнонаправленную динамику. Конец 2008 и начало 2009 года характеризовались падением показателя в связи с приостановкой реализации планов развития сетей, переосмыслением и корректировкой стратегий развития. Сети «взяли паузу», приспосабливаясь к новым условиям рынка - сократившемуся и плохо прогнозируемому потребительскому спросу, дорогому заемному финансированию. Начиная со 2-го квартала 2009 года началось постепенное восстановление спроса на торговые площади как следствие начала реализации скорректированных стратегий развития сетей. Однако, произошли изменения структуры спроса. Требования к качественным характеристикам помещений стали более жесткими. Это касается как местоположения объекта, во многом определяющего объем продаж торговой точки, так и состояния отделки - арендатор стремится сократить инвестиции в открытие нового магазина. Рынок недвижимости Москвы переориентировался из рынка продавца/ арендодателя в рынок покупателя/арендатора. В третьем квартале, произошла стабилизация ставок аренды и цен продажи. Как следствие, арендаторы, занимавшие «выжидательную позицию» стали выходить на рынок, поддерживая восстановление спроса. Даже в неблагоприятных экономических условиях помещения площадью 50 - 350 кв.м наиболее востребованы рынком. Таким образом, к концу I пол. 2009 года на рынке торговой недвижимости Москвы отмечалось некоторое оживление спроса, невостребованными со стороны арендаторов остались в основном неликвидные предложения. В III квартале рынок нашел равновесное состояние, о чем свидетельствуют: отсутствие повторных резких изменений объема спроса и предложения, постепенное оживление деловой активности, а так же стабилизация ставок аренды и цен продажи. Тенденции и прогнозы Торговые центры. Спрос на площади в торговых центрах столицы чрезвычайно неоднороден. Успешные объекты не испытали обвального снижения спроса на торговые площади, при необходимости без потерь в аренде заменив отдельных арендаторов торговой галереи. Менее успешные, напротив, вынуждены идти на существенные уступки в арендных условиях, стремясь сохранить арендаторов и привлечь новых на пустующие площади. В 2010 году спросом по-прежнему будут пользоваться торговые помещения в успешных торговых центрах, а также в новых объектах с продуманной концепцией, удачным местоположением, предлагающих арендаторам торговые помещения с отделкой и экономически обоснованными ожиданиями арендодателей относительно условий аренды. Восстановление спроса на объекты, испытывающие проблемы с заполняемостью можно ожидать лишь в случае существенных уступок в арендных условиях, а также как результат реконцепции объекта, зачастую позволяющей превратить неудачный объект в востребованный и высокодоходный. «Street retail». Восстановление спроса, о начале которого стало возможно говорить во второй половине 2009 года, рост арендных ставок по отношению к минимальным значениям за год - эти тенденции в большей степени относятся к качественным помещениям, удовлетворяющим возросшим требованиям арендаторов. В 2010 году спрос на качественные объекты «street retail» будет восстанавливаться, а ставки расти по мере снижения доли вакантных площадей в сегменте. Менее качественные объекты восстановление спроса не ощутят. Продолжится стагнация.

В начале 2009 г. многие сети испытали проблемы с реструктуризацией кредитных обязательств на фоне неудовлетворительных результатов операционной деятельности. Наибольшие проблемы возникли у операторов, проводивших агрессивную инвестиционную политику, основанную на прогнозах продолжения роста потребительского рынка. Целый ряд операторов, не сумевших исполнить обязательства перед поставщиками и кредиторами, покинули рынок. В марте руководство сети «Беталинк» обратилось в суд о признании банкротом, не сумев справится с долгами превышающими 3,6 млрд. руб. Наиболее рентабельные точки «Беталинк’а» арендовал «Связной». Покинули рынок сети салонов сотовой связи «Цифроград» и «Dixis». Прекратили свою деятельность розничные операторы компьютерной и цифровой техники «Sunrise» и «Неоторг». В мае крупный производитель спортивной одежды «Спранди» (Sprandi) подал заявление о банкротстве. Падение потребительского спроса привело к банкротству сети «Букбери», а на месте флагманского магазина на 1-й Тверской-Ямской открылся магазин сети «Буква», которую развивает издательство «АСТ», один из кредиторов «Букбери». В 1-м квартале 2009 г. закрылись более 80-ти магазинов сети «Банана-мама». Долговая нагрузка сети превысила 1 млрд.руб. Осенью 2009 г. появилась информация о проблемах с просроченной задолженностью у «Дикой орхидеи», крупнейшего игрока на рынке розничной продажи нижнего белья (развивает федеральные сети «Дикая орхидея», «Бюстье», «Дефиле», «VI Легион», дисконты «Бельевой базар»). 1 декабря процедура наблюдения введена в операционной компании «Мовитрейд» ГК «Мир», сети электроники и бытовой техники, которая с начала 2009 года сократила розничную сеть более чем на 20%. Несовпадение взглядов на стратегию развития, позиционирование бренда и объемы продаж приводит к прекращению сотрудничества ритейлеров с производителями. Так крупный мультибрендовый ритейлер Arts Group принял решение о закрытии бутиков Stella McCartney и Alexander McQueen в центре российской столицы. Закрылись пять монобрендовых магазинов итальянской одежды «Diesel». О нерентабельности развития этой марки в России при условии позиционирования как luxury-бренда заявили и «Винтаж Технолоджи», развивавшие бренд, и Arts Group, новый франчайзи «Diesel» в России. Компания Sela отказалась от развития французской марки Kookai, признав проект менее приоритетным по сравнению с развитием собственного бренда.

Смещение спроса в сторону недорогих марок делает самостоятельное развитие монобрендовых сетей привлекательным для производителей. Компания «Глория Джинс», популярный отечественный производитель джинсовой одежды, отказывается от сотрудничества по франшизе в северо-западном федеральном округе, планируя активно развивать собственную сеть. По сообщениям в прессе в планы производителя популярной испанской марки «Mango» входит развитие бренда в России своими силами. До сих пор монобрендовые магазины открывались по франчайзингу. Немецкий производитель джинсовой одежды «Mustang» прекратил сотрудничество с компанией «Джинсовая симфония», первые монобрендовые магазины от производителя уже открылись в Москве в ТЦ «Атриум» и ТЦ «Метрополис». Не смотря на общее снижение потребительского спроса, в 2009 году создалась благоприятная атмосфера для входа на рынок Москвы и России новых международных игроков, ориентированных на массового покупателя. Этому способствовало падение уровня арендных ставок в начале года, а также наличие освободившихся и новых торговых площадей. Популярный международный ритейлер шведского происхождения Hennes & Mauritz (H&M) в 2009 году открыл четыре магазина в крупнейших торговых центрах столицы. Интерес к российскому рынку проявляет крупная американская сеть обуви Payless ShoesSourse, работающая в формате «жесткий дискаунтер». Немецкая сеть Aldi, дискаунтер с долей продукции «приват-лейбл» до 95%, начала подготовительную работу, предшествующую открытию первых магазинов. Рассматривает возможность выхода на столичный рынок компания Victoria’s Secret, крупнейший в мире продавец нижнего белья. О планах по возвращению в Россию заявлял Debenhams, международная сеть универмагов. Крупнейшие розничные сети бытовой техники и электроники продолжили развитие. «Эльдорадо» открыла в 2009 году 18 новых магазинов, «М.Видео» увеличилась на 21 магазин. Чешская финансовая группа PPF, новый владелец контрольного пакета «Эльдорадо», не опровергает планы по приобретению у МДМ-Банка акций сети «Техносила». Увеличивает присутствие на столичном рынке электроники Media Markt (METRO Group) – новый магазин открылся в ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино», благодаря открытиям в регионах, к концу 2009 года ритейлер довел общее количество российских гипермаркетов до 20. Развивается столичный рынок DIY. Второй гипермаркет сети Castorama открылся в ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино», первый гипермаркет международной сети «Home Center» открылся в ТОЦ «Румянцево», новый магазин сети «Леруа Мерлен» открылся в ТЦ «Город». На российский рынок вышел крупнейший мебельный оператор Центральной и Восточной Европы, компания kika (часть kika/Leiner Group, владеющей 66 гипермаркетами мебели и товаров для дома в 7 европейских странах совокупной площадью более 1,2 млн. кв.м) Первый российский гипермаркет мебели и товаров для дома площадью 12 000 кв.м. открылся в апреле 2009 года в ТЦ «ЮниМолл» (Новорижское шоссе, 5 км. от МКАД). В планах компании открыть к концу 2012 года 10 магазинов площадью от 12 тыс. до 20 тыс. кв.м. в городах с населением свыше 500 тыс. жителей.

Основные сетевые операторы продовольственных супер / гипермаркетов

Российский розничный рынок продолжает оставаться в зоне пристального внимания игроков мирового масштаба. Но если в скорую экспансию WalMart уже никто особо не верит, то появление на отечественном рынке Carrefour, второго по объему продаж в мире продовольственного ритейлера, вызвало живой интерес. Впрочем, французский сетевик надолго не задержался. Спустя некоторое время после открытия гипермаркета в московском ТРЦ «Филион», оператор объявил о сворачивании программы развития сети в России и готовности продать бизнес из двух действующих гипермаркетов и одного, близкого к открытию. В качестве вероятной причины столь скорого расставания с российским рынком называется отсутствие перспектив лидерства в краткосрочной и среднесрочной перспективе. В течение года Carrefour неоднократно приценивался к отечественной компании «Седьмой континент», оказавшейся в конце 2008 – начале 2009 года в затруднительном положении по причине margin-call со стороны Deutsche Bank, кредитора главного акционера отечественного ритейлера, но сделка не состоялась. Российский Carrefour может стать стартовой площадкой для другого зарубежного оператора (например, финской Kesko), либо быть поглощенным крупным российским игроком, если запрошенная цена окажется не слишком высока.

Мультиформатная розничная сеть «О’Кей», основанная в Санкт-Петербурге, вышла на столичный рынок, открыв первый гипермаркет в ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино». Компания заявляет о планах продолжать развитие в Москве и Московской области.

Укрепляет позиции казанская сеть «Бахетле» - в июле 2009 года был открыт магазин в центре Москвы, что позволило компании довести количество супермаркетов в Москве и области до четырех. Не в последнюю очередь благодаря поддержке государства, крупнейшие отечественные торговые сети, включенные в список системообразующих организаций, не только сохранили бизнес в условиях кризиса, но и увеличили инвестиционные бюджеты, направив 1099 ы их на расширения присутствия в регионах и развитие новых форматов.

X5 Retail Group завершила ребрендинг гипермаркетов «Перекресток», объединив магазины этого формата под торговой маркой «Карусель». В 2009 году компания завершила сделку по приобретению торговой сети «Патэрсон». Магазины «Патэрсон» будут ребрендированы в «Карусель» и «Пятерочку». Если в регионах компания акцентирует внимание на развитие дискаунтеров «Пятерочка», то в столице X5 презентовала премиальный формат «Зеленый перекресток», в 2009 году было открыто 3 магазина этого формата в Москве и один в Ростове-на-Дону.

Группа компаний «Дикси», одна из лидирующих российских компаний, занимающихся розничной торговлей продуктами питания и товарами повседневного спроса, признала неперспективным развитие магазинов шаговой доступности в формате VMart (этот формат компания развивала в Санкт-Петербурге). В текущих экономических условиях компания отказалась от экстенсивного роста, направив усилия на повышение эффективности операционной деятельности. Сеть продолжила развитие в наиболее популярном и востребованном розничном формате дискаунтера «Дикси». Заручившись поддержкой крупнейших финансовых структур (размер кредитной линии ВТБ составил 1,5 млрд.руб, Альфа-банка 35 млн.долл.), за 11 месяцев 2009 года оператор увеличил сеть на 46 магазинов. В 2010 году планами компании предусмотрено открытие до 100 новых магазинов в формате дискаунтер.

Компания «Магнит» продолжила экстенсивное развитие в регионах. По 12 января 2010 года сеть насчитывала 3 204 «магазинов у дома» и 24 гипермаркета в 1048 населенных пунктах России. За 2009 год сеть увеличилась на 646 магазинов (в том числе 10 гипермаркетов). В 2010 году планируется открыть 25-30 гипермаркетов и 450-500 «магазинов у дома», продолжая придерживаться ценовой политики «жесткий дискаунтер». Для реализации инвестиционной программы компания объявила о планах по привлечению денежных средств (до 527 млн.долл.) путем выпуска новых акций, облигационного займа (до 5,5 млрд. руб.) и путем привлечения кредита Сбербанка России (кредитная линия общим лимитом не более 10,5 млрд.руб. на срок до 3-х лет под 20% годовых). Операционную деятельность компании поддержат кредитные линии ВТБ (2,5 млрд.руб. на срок до 2-х лет под 25% годовых) и «Банк Сосьете Женераль Восток» (1 млрд.руб. на срок до 6 мес. под 35% годовых). Стратегия развития компании предполагает открытие магазинов в городах с населением менее 500 тыс. человек, целевая аудитория магазинов – покупатели со средним уровнем доходов.

Компания «Седьмой континент» в 2009 году смогла увеличить сеть лишь на 7% по показателю торговой площади, открыв 5 магазинов (в том числе 2 гипермаркета). Главным событием 2009 года для компании стал успех в проведении реструктуризации обязательств перед держателями облигаций, размещенных в июне 2007 года общим объемом 7 млрд. руб.

ГК «Виктория», развивающая сети розничной и мелкооптовой торговли товарами повседневного спроса под брендами «Виктория» (супермаркет), «Дешево» (дисконт), «Квартал» («магазины у дома») и «Кэш» (Cash&Carry), была включена в список системообразующих организаций и реструктурировала краткосрочную задолженность благодаря кредитной линии Сбербанка (лимит кредитования до 2,7 млрд.руб). В 2009 году компания открыла порядка 20 новых магазинов, перенеся планы экстенсивного развития на 2010 год. В планах компании произвести ребрендинг, объединив магазины под единой маркой «Виктория». Для финансирования операционной и инвестиционной деятельности компания планирует привлечь 3 млрд. руб. путем размещения облигационного займа.

ТД «Копейка», компания развивающая сеть одноименных дискаунтеров, к концу года полностью перешла в собственность кипрской компании Efkarpos Enterprises Limited, что было воспринято рядом аналитиков как верный признак предпродажной подготовки. Вероятным покупателем сети является американская сеть Wal-Mart, предложение от которой поступило летом 2009 года. Также в качестве претендентов на «Копейку» в разное время назывались «Магнит» и X5 Retail Group. В сеть дискаунтеров «Копейка» входят более 550 магазинов. Помимо цены, которая в разное время не устраивала потенциальных приобретателей дискаунтера, препятствием к сделке M&A может стать высокая долговая нагрузка сети (более 10 млрд. руб.).

Наиболее успешным иностранным ритейлером в FMCG-сегменте отечественного рынка остается компания «Ашан». Оператор заявляет о продолжении активного развития на российском рынке как в уже привычном формате гипермаркет, так и в новых форматах под брендами «Ашан-сити», «Ашан Сад» и «Радуга». Компактные гипермаркеты, расположившиеся на месте бывших магазинов сети «Рамстор», объединены под маркой «Ашан-сити». Компактные гипермаркеты расположены в городской черте и занимают меньшую площадь за счет сокращения ассортимента непродовольственных товаров. «Ашан Сад» - специализированные магазины товаров для сада и декорирования.

«Радуга» - инновационный проект, призванный минимизировать затраты за счет широкого применения новых технологий. «Радуга» - широкий дискаунтер, ориентированный на товары отечественного производства (до 80%) с долей СТМ (private-lable) до 30%. Первый магазин «Радуга» открыт в декабре 2009 года в Пензе. Магазины планируется располагать в городах с населением 300-700 тыс. человек, так что в ближайшее время появление этого формата в столице не ожидается.

Мобильная розница. Операторы и ритейлеры.

Резкое изменение экономических условий в конце 2008 – начале 2009 гг. привело к сокращению розничных сетей сотовой связи. Усмотрев в этом опасность ограничения доступа к конечным потребителям услуг, сотовые операторы «большой тройки» занялись организацией ритейла под своими брендами. Создание собственной розницы стало приоритетным проектом операторов в 2009 году, а количество контролируемых торговых точек – важным показателем в борьбе за абонентов.

В феврале 2009 г. МТС приобрела сеть салонов связи «Телефон.ру», получив в собственность сразу более 500 салонов, а в апреле была закрыта сделка с чешской PPF Group, в результате которой розничная сеть оператора пополнилась еще почти 400 салонами под маркой «Эльдорадо». Осенью сеть укрепила свои позиции в регионах, прирастив порядка 180 салонов ЗАО «Телефорум». Управлением розничной сетью под брендом МТС была призвана заниматься команда топ-менеджеров, перешедшая из «Связного» в марте 2009 г. Общее число салонов в розничной сети МТС к концу года достигло уже порядка 3 300, что позволяет оператору контролировать 10%-12% рынка. Развивая сотрудничество с «Эльдорадо», оператор достиг соглашения о поставках в магазины сети брендированных телефонов МТС и аппаратов, распространяемых эксклюзивно через сеть салонов связи. В свою очередь крупнейший ритейлер бытовой техники и электроники брендирует символикой МТС входы, прикассовые зоны и отделы продаж телефонов и ноутбуков своих магазинов. В конце года появилась информация о возможности примирения оператора с крупнейшим сотовым ритейлером «Евросеть» и о вероятности заключения между сторонами нового маркетингового соглашения. О существовании подобного соглашения между МТС и вторым по величине ритейлером на российском рынке, компанией «Связной», сообщалось в начале 2009 года.

В марте 2009 г. компания «Мегафон» начала развитие собственной розничной сети. Отличительной особенностью стратегии развития декларировалось намерение открывать собственные магазины, органично развивая сеть, как альтернатива поглощению существующих сетей с последующим их ребрендингом. На конец 2009 г. розничная сеть оператора насчитывает порядка 1 500 салонов. Программа развития сети до 2011 года предполагает увеличение розничной сети до 3 000 салонов под собственным брендом. Как и МТС, «Мегафон» заключил соглашение о партнерстве с крупнейшим игроком рынка розничных продаж бытовой техники и электроники. В гипермаркетах «М.Видео» разместятся сервисные центры «Мегафон», образуя зоны «shop-in-shops». Соглашение рассчитано на три года. По итогам 2009 года оператору удается удерживать лидерство по числу подключенных абонентов. В частности, по маркетинговому соглашению с компанией «Евросеть» за 1,5 года через салоны крупнейшей отечественной сети должны быть реализованы 7,2 млн. контрактов оператора.

Осенью 2008 года компания «Вымпелком» приобрела 49.9% акций крупнейшего отечественного сотового ритейлера «Евросеть», обеспечив приоритетное продвижение продуктов «Билайн» в салонах связи ритейлера. Увеличить продажи новых контрактов «Билайну» позволяет также достигнутое весной 2009 г. партнерское соглашение со вторым по величине игроком на рынке мобильного ритейла - по условиям маркетингового договора компания «Связной» обязуется ежегодно реализовывать 4,8 млн. контрактов оператора. При этом «Вымпелком» стал обладателем одной акции ритейлера, что дает оператору приоритетное право (опцион) на покупку 51% акций «Связного» в случае снижения доли реализуемых ритейлером контрактов ниже оговоренного уровня.

Закон о торговле

В канун Нового Года был принят и опубликован один из самых обсуждаемых документов 2009 года - Федеральный Закон «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации». Основными целями Закона декларированы в частности формирование конкурентной среды, поддержка российских производителей товаров, обеспечение соблюдения прав и законных интересов участников торговой деятельности. Наиболее важными пунктами нового Закона стали:

• запрет открытия новых продовольственных торговых объектов при превышении торговой сетью 25% доли объема продаж продовольственных товаров в денежном выражении за предыдущий финансовый год в границах субъекта РФ (с 01.02.2010), городского округа и/или а муниципального района (с 01.07.2010 г.);

• запрет включения в договор на поставку продовольственных товаров вознаграждений ритейлеру со стороны поставщика, за исключением вознаграждения за объем приобретаемой продукции. Размер такого вознаграждения не может превышать 10% от цены приобретенных продовольственных товаров;

• установление сроков оплаты ритейлером поставленных товаров - не позднее 10 рабочих дней со дня приемки товаров ритейлером для товаров со сроком годности менее 10 дней, не позднее 30 дней для товаров со сроком годности от десяти до тридцати дней и не позднее 45 дней для товаров со сроком годности более 30 дней и алкогольной продукции, произведенной на территории РФ. Специалисты рынка в целом скептически оценивают перспективы достижения декларируемых целей Закона как следствие применения его норм. Регулирование размеров сетей с использованием введенного ограничения по объему продаж требует ясной методики расчета объема продаж, которая в настоящий момент не внедрена. Вознаграждение ритейлеру может быть предоставлено, например, путем заключения отдельных соглашений об оказании услуг (по продвижению продукции и т.д.) ритейлером поставщику. Установление сроков оплаты за поставленный товар подвергает бизнес ритейлера дополнительным рискам реализации, вынуждая привлекать дополнительное заемное финансирование в условиях его дороговизны и дефицита.

Ставки аренды, цены продажи

С начала 2009 года под воздействием внешней конъюнктуры началась коррекция цен на рынке торговой недвижимости. Сегмент «street-retail», обладая большей гибкостью, первым реагировал на изменения рыночной ситуации. В первой половине года дисконт доходил до 50% от докризисных показателей аренды/продажи. Однако начиная со второй половины года появились признаки стабилизации ситуации, что повлияло на динамику ставок аренды/цен продаж. Падение по наиболее ликвидным площадям замедлилось и уже в 3-4-м кварталах в некоторых сегментах наблюдался небольшой рост. Несмотря на то, что сегмент «street-retail» подвергся более сильному воздействию, он остается достаточно защищенным, в силу меньшей зависимости от кредитных средств, а так же возможности переждать период падения рынка. Значительное падение ставок свидетельствует лишь о том, насколько был перегрет рынок и завышены цены. Постепенно изменения затронули и торговые центры. Объекты, имеющие серьезные недостатки, оказались в невыгодном положении, их владельцам пришлось прислушаться к условиям арендаторов под угрозой их потери и снизить ставки. В первом квартале участники рынка были дезориентированы - важным стал вопрос, на арендатора или арендодателя должно лечь бремя кризиса. В результате был найдет компромисс: якорные арендаторы, являющиеся важным элементом торгового объекта, получили более выгодные условия, в то время как мелким арендаторам пришлось самим решать свои проблемы, не рассчитывая на значительные скидки. Корректировке подверглась и схема расчетов арендных платежей. На смену контрактам с фиксированной ставкой пришел новый вид расчета ставки аренды как процента, взимаемого с товарооборота арендатора или комбинированные системы расчета. К концу первого полугодия 2009 г. многие арендаторы перешли на подобные системы расчета. Величина процента зависит от специализации арендаторов: • для продовольственных гипермаркетов и супермаркетов характерны 4-8 %; • для супермаркетов бытовой техники и электроники - 3-6 %; • для прочих арендаторов среднее значение находится в пределах 10-16 % и зависит от бренда и занимаемой площади. Вопрос оплаты коммунальных и эксплуатационных платежей решается отдельно. Для арендодателей более выгодна комбинированная система оплаты (минимальная фиксированная оплата и процент с оборота), так как при ее применении арендодатель получает определенную защищенность от серьезных убытков и возможность планирования доходов. Значения ставок на торговые площади зафиксировались в среднем на уровне:

• 110 - 320 USD за кв.м в год для якорных арендаторов;

• 500 - 2300 USD за кв.м в год для сопутствующих арендаторов.

Тенденции и прогнозы

Торговые центры. Инерционный рост предложения площадей в торговых центрах не позволяет предполагать сколько-нибудь существенного роста арендных ставок в 2010 году как следствие дефицита качественного предложения. Рост ставок может наблюдаться в отдельных успешных торговых объектах, где сформирован «лист ожидания» арендаторов. Общая тенденция для рынка аренды 2010 года - стагнация показателей арендного дохода собственников в соответствии с уровнем конца 2009 года. При этом продолжится практика расчетов собственников и арендаторов в зависимости от доходов последних, то есть по схемам, предполагающим уплату процента с оборота торговой точки. «Street retail». Спросом в 2010 году будут пользоваться помещения обладающие высокими качественными характеристиками - хорошим местоположением, прогнозируемым числом покупателей, требующие минимальных инвестиций в отделку. В прошедшем году многие ритейлеры заявили о намерении пересмотреть развитие, обратив более пристальное внимание на сегмент «street retail». Уменьшение доли вакантных торговых площадей станет катализатором роста арендных ставок. Эти тенденции не распространятся на неликвидные помещения - спрос стал более избирательным и взыскательным.

Акции