Аренда коттеджей  |  Полезная информация

Данный раздел сайта посвящен правовым аспектам сдачи в аренду загородного дома в Подмосковье. Мы расскажем об особенностях договорных отношений между собственниками загородных домов и арендаторами загородных домов, о страховании недвижимости и налогообложении.

Составление договора найма загородного дома

Договор аренды загородного дома оформляется при помощи риэлтора непосредственно между собственниками загородного дома и арендаторами загородного дома.

Существует два типа договоров аренды жилых помещений: договор найма и договор аренды. В соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение договора аренды жилого помещения необходимо в случае, если арендатором по договору выступает юридическое лицо. Если же нанимателем квартиры является физическое лицо, заключается договор найма жилого помещения.

Договор найма/аренды загородного дома заключается в письменной форме и юридически закрепляет права и обязанности каждой из сторон. Договоры почти никогда не заверяются нотариально. Объектом такого договора может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Договор найма/аренды загородного дома считается заключенным с момента его подписания, а срок аренды загородного дома начинается с момента передачи загородного дома, закрепленного актом приема-передачи жилого помещения, находящейся в ней мебели и оборудования.

Правоустанавливающие документы:

При подписании договора найма/аренды загородного дома необходимо обратить внимание на правоустанавливающие документы:
- Правоустанавливающие документы, то есть документы, на основании которых загородный дом (коттедж) принадлежит арендодателю/наймодателю, должны быть оформлены в соответствии с законом: свидетельство о регистрации собственности на жилой дом из Учреждения Юстиции, и второе Свидетельство о регистрации земельного участка под жилым домом, - эти два свидетельства являются окончательными для подтверждения права собственности на жилой дом (коттедж).
- В случае если договор аренды загородного дома в Подмосковье подписывает представитель какой-либо из сторон, такой представитель должен представить соответствующую доверенность. Особое внимание нужно уделить кругу полномочий такого представителя (имеет ли он право подписывать договора найма/аренды загородного дома, получать арендную плату и прочее).
- В случае если наймодателем/арендодателем загородного дома является несовершеннолетний, необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
- По общему правилу договор найма жилого помещения заключается на срок не более 5 лет, если в договоре срок аренды загородного дома не определен, договор считается заключенным на пять лет. Действующим законодательством установлено, что в случае заключения договора аренды помещения на срок более года требуется государственная регистрация, однако данное правило не распространяется на договор найма жилого помещения. Государственная регистрация договора найма жилого помещения осуществляется в Главном Федеральном Управлении Регистрационной Службы по Москве.

В заключаемом договоре обязательно должны быть прописаны реквизиты обеих сторон:
- Фамилия, имя, отчество или название компании.
- Адрес регистрации по временному или постоянному месту пребывания физического лица.
- Паспортные данные физического лица, юридический и фактический адрес компании, банковские реквизиты.
- В случае, если арендодателем выступает индивидуальный предприниматель, необходимо указать данные его свидетельства о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Существенные условия договора

К существенным условиям следует, прежде всего отнести:
- Объект договора. К характеристикам сдаваемого помещения следует отнести: адрес, площадь помещения, этажность.
- Ставка арендной платы и порядок ее определения или возможного изменения в будущем. Сроки оплаты.
- Срок действия договора аренды.
- Подробное описание прав и обязанностей сторон, подписывающих соглашение.

Любой риск можно минимизировать, если грамотно подойти к составлению договора, указать все существенные его условия. Без указания существенных условий договора аренды загородного дома в Подмосковье может быть признан недействительным.

Расторжение договора:

Договор аренды загородного дома может быть расторгнут досрочно судом по требованию собственника загородного дома в случаях, когда арендатор загородного дома:
- Пользуется загородным домом и установленным в нем оборудованием с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями этих условий.
- Существенно ухудшает жилое помещение.
- Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и иные основания досрочного расторжения.

Арендодатель загородного дома вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору загородного дома письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора загородного дома договор аренды загородного дома может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:
- Арендодатель загородного дома не предоставляет имущество в пользование арендатору загородного дома либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора найма загородного дома или назначением имущества.
- Переданное арендатору загородного дома имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем загородного дома при заключении договора найма загородного дома, не были заранее известны арендатору загородного дома и не могли быть обнаружены арендатором загородного дома во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора найма.
- Имущество в силу обстоятельств, за которое арендатор загородного дома не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и иные основания досрочного расторжения договора аренды.

Оплата

Ставка арендной платы, как правило, устанавливается в долларовом или рублевом эквиваленте и выплачивается заранее, помесячно или поквартально. Арендатор загородного дома может предложить и большую предоплату, например, за шесть месяцев или даже за год, рассчитывая при этом на значительное понижение месячной стоимости аренды загородного дома. Платежи обычно осуществляются наличными, хотя, по договоренности, возможен и безналичный расчет банковским переводом.

Страховой депозит

Одним из стандартных условий договора аренды загородного дома является страховой депозит (или гарантийный) - залоговая сумма в размере месячной арендной ставки, которая передается собственнику загородного дома на случай возможной задолженности платежей или ущерба загородному дому и установленного в нем оборудованию (повреждение мебели, поломка техники и т.п.). В случае если до конца срока аренды загородного дома ничего подобного не происходит, страховой депозит возвращается арендатору загородного дома или засчитывается в качестве оплаты за последний месяц аренды.

Страхование недвижимости

Страхование апартаментов, в большинстве случаев, осуществляется владельцем загородного дома. Особенно важно, если в доме проведены дорогостоящие ремонтные работы и находится дорогая мебель, то прежде, чем сдавать жилье в аренду, следует позаботиться о его страховании.

При сдаче в аренду загородного дома следует уделить особое внимание двум аспектам страхования имущества:

1. Страхование имущества и внутренней отделки

Объектом страхования являются имущественные интересы собственника, связанные с владением, распоряжением, пользованием, сдаваемым в аренду жилым помещением. Возмещению подлежат убытки от повреждения или гибели имущества вследствие следующих событий: пожара и порчи имущества продуктами горения, повреждения застрахованного имущества водой из водопроводных, канализационных, отопительных систем и систем тушения пожара, злоумышленных действий третьих лиц.

2. Страхование гражданской ответственности перед третьими лицами при эксплуатации сдаваемого в аренду загородного дома.

Объектом страхования являются имущественные интересы владельца загородного дома, связанные с обязанностью последнего в порядке установленном действующим законодательством возместить ущерб, нанесенный третьим лицам в результате, например, пожара, затопления и пр. Страховым случаем признаются события (факты) причинения ущерба имуществу, жизни или здоровью третьих лиц владельцем загородного дома, при эксплуатации жилого помещения, в результате чего у владельца - страхователя возникает обязанность возместить причиненный ущерб в соответствии с претензией пострадавшей стороны.

Какие документы могут понадобиться для того, чтобы получить страховую выплату?

Если речь идет о страховании ущерба отделки, то, скорее всего, понадобится акт из эксплуатирующей организации (ДЭЗ или ЖЭК), свидетельствующий о нанесенном ущербе и указывающий его причину. Если речь идет о страховании гражданской ответственности, то кроме акта из эксплуатирующей организации понадобится заявление пострадавшей стороны. Нужно также иметь в виду, что не покрывается ущерб, нанесенный собственности самостоятельно или по вине уполномоченного лица, например арендатора загородного дома.

Размеры страхового взноса зависят, в том числе и от условий эксплуатации имущества. Во многих страховых компаниях страхование сдаваемого в аренду загородного дома в Подмосковье осуществляется с применением повышающего стоимость страхования коэффициента.

Налогообложение

Сдавая в аренду загородный дом в Подмосковье, собственник получает налогооблагаемый доход. Размер налоговых выплат зависит от статуса арендодателя.

Налоговые резиденты России - это российские и иностранные граждане, которые проживают на территории России фактически более 183-х дней в году. Для данной категории налогоплательщиков устанавливается налоговая ставка в размере 13% с суммы получаемого дохода.

В случае, если Вами заключен договор аренды загородного дома с юридическим лицом, такое юридическое лицо, являясь Вашим налоговым агентом, принимает на себя обязательство по вычету суммы налога и перечислению ее в бюджет с предоставлением арендодателю соответствующей справки по уплате налога. Таким образом, получаемая Вами арендная плата за загородный дом будет уменьшена на вышеуказанную сумму.

Налоговые нерезиденты - это граждане, которые имеют какой-нибудь источник дохода в России (например, сдают загородный дом в аренду), но при этом проживают на территории РФ менее 183 дней в году. К этой категории можно отнести как иностранных подданных, так и российских граждан, являющихся собственниками недвижимости в России, но при этом постоянно проживающих за рубежом. Налоговые нерезиденты выплачивают налог в размере 30% от суммы получаемого дохода.

Индивидуальный предприниматель (ИП). Любое физическое лицо, не являющееся государственным служащим, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Существуют две системы налогообложения: общепринятая и упрощенная. Для применения упрощенной системы налогообложения, предприниматель должен подать заявление в налоговую инспекцию о переходе на упрощенную систему налогообложения. Упрощенная система налогообложения дает возможность налогоплательщику выбрать один из двух вариантов уплаты налогов: по ставке 6% от всей суммы получаемого дохода или 15% доходов за вычетом расходов. Второй вариант имеет определенные сложности, вызванные потребностью документально подтвердить свои расходы, не применяется на практике арендодателями загородного дома. Опыт показывает, что для индивидуального предпринимателя в нашем случае выгодно применение системы налогообложения с учетом ставки в 6% от суммы получаемого дохода.

Акции